부동산을 소유하고 있다가 매도하면, 양도소득세라는 세금을 납부해야 한다. 특히 숙박시설은 양도차익을 많이 발생시키는 것을 목적으로 하는 경영자가 많은 만큼, 절세에 도움을 받기 위해 리모델링 비용을 필요경비로 공제받거나 장기보유특별공제 등을 활용한다. 이번에 살펴볼 판례는 중소형호텔 리모델링 공사비용을 자본적지출로 인정받지 못한 내용을 다루고 있다.
 

2009년 숙박업경영자 A씨는 B씨와 함께 각 1/2지분으로 약 6억원 상당의 중소형호텔 건물과 대지를 매입해 운영했다. 그 후 2017년 이들은 C씨에게 해당 부동산을 총 32억원에 매도했다. 이 과정에서 해당 중소형호텔은 리모델링을 2번 거쳤는데, A씨는 이 공사 비용을 필요경비에 포함, 공제해 국세청에 신고했다. 문제는 이 부분에서 발생했다. 세무서의 세무조사 결과 신고된 리모델링 공사비용은 필요경비로 인정되지 않는다는 것이었다.

세무서는 추가로 약 4,800만원 상당의 양도소득세를 부과했다. A씨는 세무서의 결정에 불복하고 조세심판을 청구했다.

조심 “가공세금계산서는 적법치 않아”
2016년 세법 개정 이전에는 자본적지출에 대한 금융자료만 있으면 과세관청에서 이를 인정해줬다. 금융자료란 이를테면 통장 거래 내역 등이다. 소득세법 시행령이 개정된 2016년 이후에는 세금계산서나 현금영수증 등 법적증빙을 수취·보관해야 지출분이 인정될 수 있었다. 다만, 2018년 4월에 이 법령은 다시 보완되어 현재는 실제 지출 여부가 무통장입금증 등 금융증빙에 의해 확인될 때도 필요경비로 공제가 가능하다. 

조세심판원은 부동산 양도일 이후에 세금계산서가 발급됐다는 점을 문제 삼아 A씨의 청구를 기각했다. A씨는 해당 공사비용에 대한 세금계산서를 2017년 4월 14일 발급받았는데, 부동산 양도일은 2017년 3월이었기 때문이다. 즉, 부동산 양도일 이후에 발급된 가공세금계산서로 판단된다는 것이다. A씨는 2010년, 2015년 2번에 걸쳐 리모델링 공사를 진행했고, 이와 관련된 약 8억원의 공사비용이 공제되어야 한다는 주장이다.

A씨는 늦게 발급된 세금계산서에 대해서 다음과 같이 설명했다. 2015년에 한 업체에게 공사대금을 지급했지만, 해당 업체의 폐업으로 공사가 마무리되지 못하고 일부 세금계산서만을 발급받았다는 것이다. 이후 폐업한 업체 대표는 다른 업체를 만들었고, 2017. 4. 14일에 나머지 공사비에 관한 세금계산서를 발급받았다는 주장이다. 이에 부동산 양도일 이후에 발급됐다는 이유로 가공세금계산서에 해당된다는 판단은 잘못됐다는 입장을 나타냈다.

다만, 조심에서는 또 하나의 문제를 지적했다. A씨가 2차 리모델링을 진행했던 2015년 당시 숙박업을 경영하던 임차인이 있었다는 것이다. 이 임차인은 2015년 12월부터 영업을 시작했는데, 2차 리모델링이 끝난 시기와 맞아떨어진다는 점이었다. 공사가 도중 중단됐다는 A씨의 주장과는 달리 공사가 마무리됐을 가능성이 크다는 것이다. A씨는 결국 항소를 진행했다.

자본적지출에 해당하지 않는 리모델링
원심을 담당한 광주지방법원은 세금계산서의 적법성도 인정되지 않을뿐더러, 조심에서는 지적되지 않은 다른 이유로도 필요경비 공제가 불가능하다는 입장을 보였다.[2020구합13295 양도소득세부과처분취소] 리모델링 비용이 자본적지출에 해당하지 않는다는 것이었다.

자본적지출이란 부동산의 가액 결정에 영향을 줄 수 있는 정도로 자산의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키는 비용만을 의미한다. 주로 고정자산의 감가상각비와 연관이 있게 된다. 이를테면, 계단의 일부가 망가져 교체 수리비를 지출하는 경우에는 고정자산의 원상태를 회복하거나 기능유지를 위한 지출로 자본 자체의 가치 상승에 영향이 없어 수익적 지출에 해당한다.

반면, 계단 주변에 안전보호장치를 추가로 설치하거나 건물의 안전보강을 위해 비상용 계단을 추가 설치했을 경우, 본래 없던 것을 추가로 설치하게 되어 계단이라는 자산의 가치가 증가했으므로 이는 자산 원가 자체가 상승한 자본적 지출로 볼 수 있는 것이다. 

재판부는 A씨가 진행한 1차 리모델링 공사비 중 1억8,700여만원은 숙박업을 영위하기 위해 전 사업자가 사용했던 오래된 조명기구, 벽지, 방문 등을 교체한 비용에 해당하며 자산의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위한 수익적 지출에 해당한다는 설명이다. 또 인건비로 3억2,500여원을 지급했다는 부분에 대해서는 인정될 만한 증거가 없어 합계 약 5억1,000만원 상당의 1차 리모델링 비용은 필요경비로 인정할 수 없다고 밝혔다.

아울러 2차 리모델링 또한 비용 중 원고가 현금으로 지불했다고 주장한 6,000만원은 금융지출증빙이 확인되지 않았고, 나머지 비용은 임차인에게 호텔을 임대하면서 자산의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위해 지출한 수익적 지출에 해당하므로, 합계 3억6,000만원 상당의 공사비는 필요경비로 인정할 수 없다는 판결이다. A씨는 다시 한번 불복해 항소심을 진행했지만, 고등법원의 판결도 마찬가지였다.

앞서 살펴본 바와 같이 증빙 서류는 매우 중요하다. 업체에게 리모델링 등을 맡기기 전 세금계산서 발급이 가능한 정상 사업자인지 확인해야 한다. 폐업자나 간이과세자 또는 면세사업자는 세금계산서를 발급할 수 없다. 혹은 공사비 지출을 입증할 금융 거래 내역, 공사 전후의 사진이나 공사 중인 사진 등을 첨부하면 입증에 유리하다. 만약 부동산을 오래 보유했다면 양도세 장기보유특별공제도 고려해보는 것이 좋다. 보유기간에 따라 공제율이 달라지는데 세금을 크게 줄일 수 있다.