판례: 대법원 선고 2010두14954 전원합의체 판결

숙박시설을 건축하는 과정은 여러 법률과 행정절차를 수반한다. 하지만 이 같은 절차를 실질적으로 진행하기 전 부동산을 매입하는 과정부터 거쳐야 한다. 당연히 부동산 매입 단계에서는 건축허가가 가능한지, 해당 부동산을 수리해 운영할 수 있는지에 대한 종합적인 검토 단계를 거치기도 한다. 그러나 이 과정에서 예상하지 못한 문제에 직면할 수 있다. 행정청이 수리를 거부하거나 허가를 취소할 수 있는 문제가 발생하는 것이다. 이 같은 문제에 직면하지 않기 위해서는 대법원의 판례를 미리 숙지해야 한다.

건축허가와 관련해 반드시 기억해야 할 판례

건축법에 따르면 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 지자체로부터 허가를 받아야 한다. 특히 숙박시설의 경우 현행 법률은 물론, 지자체에서 별도로 마련한 조례, 지역 건축심의위원회 등의 심사를 거치기도 한다. 당연히 중소호텔 등 대형숙박시설을 건축하는 과정은 매우 까다롭다. 하지만 농어촌민박업, 외국인관광도시민박업 등을 활용한 게스트하우스, 펜션 또는 다가구주택 등으로 활용할 목적으로 소규모 건축물을 신축할 때에는 허가절차와 신고요건의 강도가 다소 낮아지기도 한다.

이에 따른 판단으로 토지를 매입해 건축신고를 진행했다면 당연히 행정청은 이를 수리하여야 할까? 일반적으로 건축법상 건축신고는 행정청의 수리를 요하지 않는다. 그 신고가 행정청에 도달된 때에 효력이 발생하는 것도 이 때문이다. 그러나 해당 건축신고가 건축법에서 정한 소정의 허가 또는 인가 등을 받은 것으로 의제하는 효력이 발생하는 경우에는 해당 건축신고는 행정청의 수리를 요하는 신고로 보아야 한다는 대법원 판례가 나왔다. 일반적으로는 행정청의 심사를 받지 않아야 하지만, 허가 또는 인가가 필요한 의제를 포함하고 있다면, 얼마든지 행정청이 이를 심사하고 신고를 반려할 수 있다는 것이다.

공익에 반하는 경매물건의 위험성

사실 대법원 판례가 등장한 사건은 단순하다. 원고가 경매로 토지를 구입했고, 해당 토지는 지역의 골목길로 사용되어 왔다. 만약 해당 골목길에 건축물이 들어서면 인근 주택의 거주자들은 진·출입로가 막힌다. 그러나 원고는 토지 매입 후 연면적 합계가 100㎡ 이하의 건축물로, 건축법상 건축허가가 필요 없는 단순 건축신고에 해당하기 때문에 이를 수리하지 않는 것은 위법하다며 대법원에 이르기까지 상고를 거듭했다.

이번 사건의 쟁점은 크게 두 가지다. 건축신고가 행정청의 심사를 필요로 하지 않는 것인지의 여부, 개발행위허가의 기준을 갖추지 못한 경우 행정청이 수리를 거부할 수 있는지 여부다. 결론부터 설명하면 대법원은 건축신고가 ‘수리를 요하는 신고’, 즉 행정청이 종합적으로 해당 건축물이 지역사회에 끼치는 영향을 분석하고 심사할 수 있다고 판단했다. 또한 건축법에서 정한 개발행위허가의 기준을 충족하지 못한 경우에는 행정청의 종합적인 판단에 수리를 거부할 수 있다는 점도 분명히 했다. 결국 숙박시설을 건축하기 위해 다양한 경로로 토지를 매입했더라도 건축신고 과정에서 지자체의 심사를 받아야 하며, 개발행위허가가 필요한 이슈가 있는 경우, 현행법에서 정한 규정을 충족하지 못하면 지자체가 신고를 반려할수 있다는 것이다.

결과적으로 숙박시설을 건축하기 위해 토지를 매입할 경우 반드시 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호수·습지의 배수 등 주변환경 및 경관과의 조화 등을 모두 고려한 공익상의 요건을 살펴야 할 것으로 보인다.

대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결

【판시사항】

[1] 건축법 제14조 제2항에 의한 인·허가의제 효과를 수반하는 건축신고가, 행정청이 그 실체적 요건에 관한 심사를 한 후 수리하여야 하는 이른바 ‘수리를 요하는 신고’인지 여부(적극)

[2] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 개발행위허가로 의제되는 건축신고가 개발행위허가의 기준을 갖추지 못한 경우, 행정청이 수리를 거부할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] [다수의견] 건축법에서 인·허가의제 제도를 둔 취지는, 인·허가의제사항과 관련하여 건축허가 또는 건축신고의 관할 행정청으로 그 창구를 단일화하고 절차를 간소화하며 비용과 시간을 절감함으로써 국민의 권익을 보호하려는 것이지, 인·허가의제사항 관련 법률에 따른 각각의 인·허가 요건에 관한 일체의 심사를 배제하려는 것으로 보기는 어렵다. 왜냐하면, 건축법과 인·허가의제사항 관련 법률은 각기 고유한 목적이 있고, 건축신고와 인·허가의제사항도 각각 별개의 제도적 취지가 있으며 그 요건 또한 달리하기 때문이다. 나아가 인·허가의제사항 관련 법률에 규정된 요건 중 상당수는 공익에 관한 것으로서 행정청의 전문적이고 종합적인 심사가 요구되는데, 만약 건축신고만으로 인·허가의제사항에 관한 일체의 요건 심사가 배제된다고 한다면, 중대한 공익상의 침해나 이해관계인의 피해를 야기하고 관련 법률에서 인·허가 제도를 통하여 사인의 행위를 사전에 감독하고자 하는 규율체계 전반을 무너뜨릴 우려가 있다. 또한 무엇보다도 건축신고를 하려는 자는 인·허가의제사항 관련 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서와 구비서류를 제출하여야 하는데, 이는 건축신고를 수리하는 행정청으로 하여금 인·허가의제사항 관련법률에 규정된 요건에 관하여도 심사를 하도록 하기 위한 것으로 볼 수밖에 없다. 따라서 인·허가의제 효과를 수반하는 건축신고는 일반적인 건축신고와는 달리, 특별한 사정이 없는 한 행정청이 그 실체적 요건에 관한 심사를 한 후 수리하여야 하는 이른바 ‘수리를 요하는 신고’로 보는 것이 옳다.

[2] [다수의견] 일정한 건축물에 관한 건축신고는 건축법 제14조 제2항, 제11조 제5항 제3호에 의하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 의제되는데, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 제1항 제4호에서는 개발행위허가의 기준으로 주변 지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변 환경이나 경관과 조화를 이룰 것을 규정하고 있으므로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 개발행위허가로 의제되는 건축신고가 위와 같은 기준을 갖추지 못한 경우 행정청으로서는 이를 이유로 그 수리를 거부할 수 있다고 보아야 한다.

대법원장 이용훈(재판장) 대법관 양승태(주심) 박시환 김지형 이홍훈 김능환 전수안 안대희 차한성 양창수 신영철 민일영 이인복

다음 호에서는 ‘고객에 대한 종업원의 상해행위의 사용자 책임’에 대해 살펴보겠다.

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