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[김정현] 투자 목적에 맞는 호텔개발계획 및 운영전략이 필요하다!

관리자 |
등록
2019.01.30 |
조회
328
 


투자 목적에 맞는 호텔개발계획 및


운영전략이 필요하다!

 


 

처음 숙박업을 추진할 때 목표와 목적을 그대로 이어가고 있는 경영자들은 얼마나 될까? 대내외적 여건과 경제 상황들로 목표를 재수정하는 경영자들이 많을 것이다. 하지만 목적의 변화는 운영방식의 변화를 예고한다. 그래서 첫 투자목적이 매우 중요하다. 이번 칼럼을 통해 투자목적과 그에 맞는 운영전략은 무엇인지 점검하는 시간을 가져보고자 한다. <편집자 주>




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최근 호텔 개발 및 운영 흐름 분석


지난해에 이어 올해도 숙박업계의 상황은 크게 나아지지 않을 것으로 예상됩니다. 이런 상황 


일수록 호텔 사업자들은 냉정한 호텔시장분석을 통해 자신들의 투자 목적에 맞는 호텔개발계


획을 수립하거나 실제 운영 중인 경우에는 초기 투자 목적에 맞게 운영전략을 다시 수립하는 


것이 필요한상황입니다. 필자는 최근 호텔개발 및 운영과 관련한 큰 흐름을 각각 정리, 분석한 


후 호텔 투자 목적에 따른 호텔개발계획과 운영전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.



먼저 호텔 개발 흐름을 크게 4가지로 정리, 분석하도록 하겠습니다. 



첫째, 호텔이 급속히 증가하게 된 계기가 되었던 ‘관광숙박시설 확충을위한 특별법’이 2012년 


7월에 제정되어 2016년 12월말까지 시행됐습니다.



둘째, 특별법에 따른 용적률 인센티브, 주차장 설치 규정 완화 등의 혜택을 활용하려는 시행사


들이 너도나도 호텔개발에 뛰어들어 호텔이 양적으로 크게 성장했습니다.



셋째, 사드 여파로 2016년 807만명이었던 중국 관광객이 2017년에는 417만명으로 급감해 호


텔업계가 어려움에 처하게 됐습니다.



넷째, 이런 상황에서 급기야 홍대, 신촌, 종로에 호텔 개발 인·허가를 완료한 사업들이 오피스


텔, 상가 등으로 사업계획을 변경했습니다.



한마디로 정리하자면, 특별법의 혜택을 받기 위한 시행사들의 호텔개발로 인해 호텔이 양적으


로 크게 성장하였으나 사드 등으로 인해 중국 관광객이 급감하자 호텔 개발이 주춤하고, 호텔 


매출이 감소하고 있는 상황입니다. 



그러면 호텔운영흐름은 어떨까요? 마찬가지로 크게 3가지로 정리, 분석하겠습니다. 



첫째, 중국인 관광객이 감소한 상황에서 호텔공급과잉으로 인한 경쟁이 매우 심화됐습니다.



둘째, 호텔예약사이트 및 숙박앱 예약 수수료로 인해 실질적인 매출이 약 10% 이상 감소했습


니다.



셋째, 최저임금법 시행령이 개정됨에 따른 근로시간 단축 및 최저임금 인상으로 인해 고정비용


이 증가하게 됐습니다.



 

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즉, 호텔공급과잉으로 인해 경쟁이 매우 심화된 상황에서 예약수수료로 인해 실질적인 매출은 


감소되고, 최저임금 인상 등으로 지출은 오히려 증가해 수익률이 매우 악화된 상태입니다. 


이런 어려운 상황에서 만약 호텔개발 혹은 호텔매입을 고려하고 있다면 어떤 개발계획이나 매


입계획을 수립해야 할까요? 그리고 현재 호텔을 운영 중인 사업자들은 어떻게 사업계획을 수정


해야 할까요? 이 문제에 대한 답을 찾기 위해서는 먼저 호텔수익구조를 분석하고, 그에 대한 사


업자들의 투자 목적을 명확히 정한 후 사업계획이나 운영전략을 수립해야 할 것입니다. 



호텔 수익구조는 크게 운영수익(Income Gain)과 매각차익(Capital Gain)으로 분류됩니다. 알기 


쉽게 설명하자면 호텔을 소유하는 기간 동안에는 직영, 임대, 위탁운영 등을 통해 운영수익을 


얻을 수 있고, 또한 호텔을 매각할 때에는 매입금액보다 높은 금액에 매각함으로써 매각차익을 


거둘 수 있습니다. 이러한 호텔수익구조를 염두에 둔 상태에서 호텔을 신축하거나 기존 호텔을 


매입하려는 사업자들은 본인의 호텔 투자 목적을 명확히 설정한 후 본인의 투자가능금액을 고


려해 호텔개발상권 선정 후 사업부지 혹은 호텔매입, 개발 콘셉트를 포함한 개발계획과 자금조


달계획 수립, 설계, 리모델링, 시공 및 운영을 포함한 전체적인 계획을 수립해야 합니다.


예를 들어 최소의투자로, 호텔소유기간 동안에는 안정적으로 적정한 운영수익만을 수취하다가 


매각을 통한 매각차익을 극대화하는 것이 투자의 목적인 사업자라면 호텔사업부지 선정, 자금


조달, 호텔운영의 3가지 부문에서 각각 본인의 투자 목적 달성에 최적화된 실행계획(Action 


Plan)을 수립해야 할 것 입니다. 



첫째, 호텔사업부지선정 부문에서는 정부의 지하철, GTX, 철도등 향후 광역 교통개발 계획및 


부동산 개발 축 등을 조사, 분석 및 예측을 토대로 호텔사업부지를 선정하거나 기존 호텔을 매


입해 향후 철도 등의 개통으로 상권이 활성화된 후 주변의 부동산 가격이 상승했을때 매각함으


로써 매각차익을 극대화할 수 있을 것입니다. 즉 매각차익의 극대화가 투자의 주된목적이므로 


무엇보다도 호텔사업부지 선정에 많은 시간과 노력을 기울여야 할 것입니다. 



둘째, 자금조달 부문에서는 감정평가사를 통해 감정가격을 최대한 높게 함으로써 금융기관의 


대출금액을 최대화하고, 저리의 관광진흥개발기금을 활용함으로써 레버리지 효과(Leverage 


Effect)를 극대화해 자기자본투자금액을 최소화해야 할 것입니다. 



셋째, 호텔운영 부문에서는 호텔 준공 후 사업자가 직접 운영하는 직영방식과 제3자에게 임대 


하는 임대차 방식 및 위탁 운영방식이 있습니다. 이 3가지 운영방식 중 상기 사업자는 본래의 


투자목적자체가 안정적으로 적정한 운영수익만을 수취하다가 매각을통한 매각차익을 극대화 


하는 것이었으므로 직영보다는 임대차방식이나 위탁운영방식을 통해 많은 시간을소비하거나 


크게 신경 쓰지 않고 적정한 운영수익을 수취하는 것이 투자 목적에 맞을 것입니다. 



이번에는 현재 호텔을 운영 중인 사업자들에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 아마도 현재 호텔을 


운영 중인 사업자들은 기해년 들어서면서 호텔을 계속 운영해야 할지, 최저임금 인상으로 인해 


인력을 축소해야 할지, 아니면 호텔을 매각해야 할지 등 많은 고민을 하고 계실 겁니다. 이러한 


어려운 상황일수록 객관적인, 냉정한 상황 분석이 필요합니다. 즉 호텔사업을 처음 시작하셨을 


때의 투자 목적을 판단 기준으로 삼아 매각차익의 극대화가 투자 목적이셨다면 현재 호텔의 강


점을 어떻게 하면 잘 부각시켜서 고가에 매각할 수 있을지 혹은 생활형 숙박시설이나 원룸 등으


로 개발해 부동산개발 수익을 올릴 수 있는 방법은 없는지 등에 대해 고민하셔야 할 것입니다.


만약에 운영수익이 투자의 목적이셨다면 점차 어려워지고 있는 대내외 영업환경에서 직영방식


만을 고수하실 것이 아니라 임대차방식을 통해 최소 수익 이상을 보장받는 방식이나 호텔 운영 


전문 업체에 운영을 위탁함으로써 호텔운영에 대한 전문 노하우를 습득하신 후 다시 직영하시


는 방법도 고려하시는 것이 좋을 것입니다.

 
 
 




 
                                                                                                
                                                                                                       116p_01(칼럼 프로필교체).jpg                     
김  정  현 사업총괄이사
㈜더디자이너스그룹
TEL: 02-2210-5860
www.hotelthedesigners.com / www.hotelcullinan.co.kr 
전)프라임그룹 개발사업팀장
전)한국호텔외식관광경영학회 부회장 전)엠플러스자산운용 팀장





※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

-이미지 출처 : 픽사베이(https://pixabay.com/)


                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>

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