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[김정현] 미리미리 점검하고, 관리하여 오래 쓰고, 비용절감 합시다

관리자 |
등록
2019.06.04 |
조회
141
 

호텔은 봄, 여름, 가을, 겨울로 이어지는 4계절에 시설물에 대한 점검이 필수적이다. 특히 가장 긴 계절인 여름과 겨울을 앞두고는 냉방과 난방에 대한 시설물 점검이 반드시 필요하다. 미리 점검을 해두지 않아 한 여름 또는 한 겨울에 시설물에 고장이 발생하면 영업에 큰 지장을 초래하고 호텔 이미지도 훼손된다. 이번 칼럼에서는 숙박업 경영자들이 참고할만한 시설물 점검 요령에 대한 내용이 담겼다 . <편집자 주>

시설물유지보수 연간 계획 수립 필요

호텔업은 1년 365일 하루도 쉬지 않고, 연중무휴로 영업을 해야 하는 어려운 사업입니다. 따라서 언제든지 고객을 최상의 상태에서 맞이할 수 있도록 객실을 포함한 모든 시설들을 최적의 상태로 항시 유지해야 할 것입니다. 만약 1일 1객실이라도 문제가 발생하여 판매를 하지 못하게 된다면, 특히 여름에 에어컨이 정상적으로 가동되지 않거나, 겨울에 보일러가 제대로 작동하지 않는다면 바로 손실로 이어져서 매출이 하락할 것입니다.

그러므로 호미로 막을 것을 가래로 막는 우를 범하지 않으려면 평소에 시설물 점검을 생활화하여 상시 최상의 호텔 상태를 유지하여야 할 것입니다. 그렇다면 어떻게 해야 상시 최상의 호텔 상태를 유지할 수 있을까요? 방법은 호텔운영의 기본 정석처럼 시설물유지보수에 관한 연간 계획을 수립하여 체계적으로, 지속적으로 관리하는 것입니다.


시설물유지보수에 대한 계획은 기본적으로 Daily plan, Monthly plan, 3-month plan, 6-month plan, 1-year plan으로 분류하나, 호텔 관리자가 부족한 것이 현실이므로 크게 일일 시설물점검계획, 하절기 시설물점검계획 및 동절기 시설물점검계획의 3가지로 분류하여 매일매일 그리고 계절이 바뀌기 전에 미리미리 그 계획을 실천하는 것이 좋을 것입니다.


그렇게 꾸준하게 시설물들을 점검 및 관리한다면 호텔가치가 상승하게 되고, 전기요금 등 비용이 절감되며, 또한 시설물들의 사용연한 증가로 인해 시설물 교체 등의 재투자비용을 줄일 수 있으며, 더 나아가 고객 불만이 감소하여 매출이 증대하는 등 1석 4조의 효과를 얻으실 수 있을 것입니다.

시설물 일일점검계획

가장 중요한 것은 일일점검 체크리스트를 작성해 매일매일 건물 옥상부터 지하까지 하루에 한 번씩 모든 시설을 체크하는 것입니다. 시설점검의 기본은 청각, 후각, 시각으로 판단해야 하므로 자주 관찰하는 것이 가장 좋은 점검방법 입니다. 예를 들어 평소와 다른 소리, 모양변형, 누수, 냄새가 나거나 하는 문제를 파악하는 것이 최우선이며, 일단 하자가 발생하면 빠른 수리를 해야 비용이 적게 들어갈 것입니다.

미루다 보면 작은 문제는 더욱 커져서 더 큰 보수비용과 교체비용이 들어가게 될 것입니다. 이렇게 문제가 발생하기 전에 미리미리 점검하고, 청소만 잘해도 대부분의 문제를 미연에 방지할 수 있습니다. 거시적 관점에서 볼 때 매일매일 점검해야 하는 설비는 다음과 같습니다.

물에 관한 설비 점검
□ 호텔 시설의 약 70% 정도가 물에 관한 설비들입니다.
□ 물을 받기 위한 저수조, 고가수조설비로부터 물을 공급하는 펌프설비, 난방 및 온수설비, 화재 시 물을 공급해 주는 소화설비, 배수설비 등이 있습니다.
□ 호텔 운영을 하다 보면 물에 관한 설비가 하자도 많고, 수리비용도 크게 들어갑니다.
□ 물에 관한 설비의 기본 점검은 물이 잘 들어가고, 나갈 수 있게 하는 것입니다.

안전에 관한 설비 점검
□ 시각, 청각, 후각을 모두 사용해 건축물, 소방설비, 승강기, 가스 및 전기설비 등
□ 위기관리, 안전사고 예방 및 호텔 보안관리 등은 상시 신경을 써야 할 부분입니다.

환경에 관한 설비 점검
□ 전반적인 주변 환경 상태에 대한 지속적인 관리가 필요합니다.
□ 외부환경: 더울 때는 냉방설비, 추울 때는 동파예방, 건조하면 화재예방, 비 오면 배수 등
□ 내부환경: 객실 내부 공기 및 조도 상태, 주차장 상태 등

하절기 시설물점검계획

여름 성수기에 객실 에어컨이 작동이 되지 않아 애를 태우신 경험이 다들 한번쯤은 있으실 것입니다. 이런 난감한 상황을 되풀이 하지 않으시려면 여름을 맞이하기 1~2개월 전에 전체 객실을 하루 점검 가능한 객실 수로 분리해 매일 할당된 객실들의 에어컨 상태를 미리 점검 및 청소를 하여 완벽하게 여름 성수기 준비를 해야 합니다. 왜냐하면 여름 성수기에 에어컨을 가동하는 상태에서는 유지보수가 어렵고, 시간과 비용도 훨씬 더 많이 소요되기 때문입니다. 여름 성수기를 맞이하기 전에 점검해야 하는 기본적인 시설은 다음과 같습니다.


에어컨 실외기 정비

□ 에어컨 실외기 라디에이터를 여름 전에 미리 정비해주면 필자의 회사에서 운영하는 호텔에서 시험해 본 결과 전기요금을 약 20% ~ 30% 정도 절감이 가능합니다.
□ 대부분의 호텔에서는 에어컨 실외기 정비를 제대로 하지 않아 에어컨 실외기 라디에이터가 막혀 있는 경우가 많아서 에어컨 냉방효과가 떨어지고, 전기요금도 증가하며 에어컨 고장의 주된 요인이 됩니다. 그러므로 여름 성수기가 오기 전에 반드시 에어컨 실외기의 상태를 점검
하고, 청소해주시기를 권해드립니다.
□ 고압세척기(혹은 컴프레서) 및 에어컨 세제를 활용한 에어컨 실외기 세척방법은 인터넷이나 유튜브를 통해 배우실 수 있습니다.

에어컨 실내기 정비

□ 에어컨 실내기를 틀었을 때 시원해지지 않으면 먼저 냉매가스의 충전상태 확인 필요
□ 실외기에서 식혀 준 상쾌한 냉기를 실내에 공급하는 에어컨 망필터의 주기적 정비 필요

동절기 시설물점검계획

겨울이 오기 전에 점검해야 할 가장 중요한 시설은 역시 보일러입니다. 한겨울에 보일러가 고장 나서 객실이 냉골일 때 고객들로부터 항의 전화를 받는 것은 생각만 해도 아찔하실 것입니다. 보일러 고장을 낮추는 방법은 의외로 간단합니다. 보일러뿐 만 아니라 보일러실 전체를 깨끗하게 청소하는 것입니다. 보일러실만 청결하게 유지하여도 보일러 고장율이 현저하게 떨어질 것입니다.

아무쪼록 여름 성수기를 맞이하기 전에 이번 달부터 체계적으로 시설물 일일점검계획 및 하절기 시설물점검계획을 수립하시고, 매일매일 꾸준히 실천하시기를 바랍니다. 특히 에어컨 실외기 청소를 미리미리 하시여 최상의 에어컨 상태에서 여름 성수기에 매출이 대박 나시고, 전기요금도 크게 절감하시기를 기원합니다.


※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.


 

 

김정현 사업총괄이사
(주)더디자이너스그룹
TEL: 02-2210-5860
전)한국호텔외식관광경영학회 부회장
전)엠플러스자산운용 팀장
전)프라임그룹 개발사업팀장












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