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[김정현] 법을 알아야 변신을 통한 대안을 모색할 수 있습니다!

관리자 |
등록
2019.07.30 |
조회
176
 

최근 위축되고 있는 숙박업의 대내·외 환경으로 많은 숙박업 경영자와 관련 산업 종사자들은 돌파구를 찾고 있다. 하지만 법령을 제대로 인지하지 못하면 관련 산업의 비전을 찾기 어렵고, 정확한 상황 예측이 불가능하다. 획기적인 아이디어도 법률이라는 현실적 문제에 부딪혀 사장되는 경우가 흔하다. 이번 칼럼을 통해서는 최근 유행하고 있는 생활숙박시설과 관련된 법령 이해도를 높이는데 도움이 될 것으로보 인다. <편집자 주>

다양한 대안에 대한 모색이 필요한 시기
최근 호텔업을 둘러싼 대내외 사업환경은 대외적으로는 호텔공급과잉으로 인한 업체간 치열한 경쟁 및 요금인하, 숙박앱 의존도가 높아지면서 숙박앱 예약 수수료로 인한 실질적인 매출 하락, 공유민박업 신설로 인한 잠재적인 경쟁 업체의 출현 가능성이 높아지고 있고, 또한 대내적으로는 최저임금인상 및 각종 용역비 등의 인상으로 인해 지출 비용이 증가하여 수익률이 악화되는 매우 어려운 상황입니다.

이런 난국을 돌파하기 위해서는 초심으로 돌아가서 호텔업을 계속 유지할 것인지, 매각을 할 것인지, 임대를 줄 것인지, 아니면 생활형 숙박업으로 개발하여 분양을 할 것인지 등 다양한 대안에 대한 철저한 분석 및 계획이 필요합니다. 그러기 위해서는 제일 먼저 호텔업과 관련된 법은 무엇이 있는지를 파악 및 연구하고, 어떻게 사업적으로 활용할 것인지를 고민하셔야 대안을 모색하실 수 있을 것입니다.

숙박업(일반), 숙박업(생활) vs 관광호텔업의 차이점
2012년 1월 공중위생관리법 개정을 통해 생활형 숙박업이 가능해지면서 제주도를 시발점으로 해서 분양형 숙박시설이 유행한 적이 있습니다. 즉 한때 중국 관광객이 증가하면서 생활형 숙박업이 유망한 수익형 부동산 투자 상품으로 각광받았지만, 사드 등으로 인해 중국 관광객이 크게 줄어들면서 투자수익률을 맞추지 못해 지금은 소송이 제기되는 등 많은 문제를 야기한 바 있습니다.

그런데 최근 들어 시행사들이 오피스텔에 대한 대안으로 서울 및 수도권을 중심으로 다시 생활형 숙박업을 검토하고 있는데 그 이유는 무엇일까요? 그 이유를 살펴보기 전에 먼저 일반형 숙박업, 생활형 숙박업과 관광호텔업의 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 공중위생관리법 시행령 제4조에는 숙박업을 다음과 같이 구분하고 있습니다.

- 숙박업(일반): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설은 제외한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

- 숙박업(생활): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

또한 관광진흥법 시행령 제2조에는 호텔업의 종류를 다음과 같이 7개로 세분하고 있습니다. 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업.(세부 등록기준은 관광진흥법 시행령 별표 1 참고 요망)


그렇다면 공중위생관리법상 숙박업(일반, 생활)과 관광진흥법상 관광호텔업의 가장 중요한 차이점은 무엇일까요? 그것은 바로 객실 등기분양의 가능 여부에 있습니다. 즉 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항 제3호에 따라 관광진흥법에 따른 관광숙박시설은 객실 등기 분양이 불가하고, 반면에 숙박업은 일반, 생활 모두 객실 등기분양이 가능하다는 것이 가장 큰 차이점입니다.


또한 일반형 숙박업과 생활형 숙박업의 결정적인 차이점은 상기의 공중위생관리법상 구분에 따르면 취사시설의 포함 여부입니다. 즉 공중위생관리법 시행규칙 별표 1 공중위생영업의 종류별 시설 및 설비기준에 따르면 생활형 숙박업은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문 및 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다고 되어 있습니다.


상기의 호텔업과 관련된 법들을 종합적으로 분석해보면 시행사가 부동산 개발사업을 검토할 때 생활형 숙박시설 개발은 오피스텔 개발과 시설, 등기분양가능 여부 등 여러 면에서 거의 유사하면서도 결정적으로 부설주차장 설치기준이 상대적으로 유리하기 때문에 최근에 많은 관심을 가지게 되는 것입니다.

숙박업(생활) 개발 vs 오피스텔 개발의 차이점
서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례 별표 2 부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준에 따르면 오피스텔은 “「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수로 하되, 주차대수가 세대당 1대에 미달되는 경우에는 세대당 1대(전용면적이 30제곱미터이하인 경우에는 0.5대, 60제곱미터이하인 경우 0.8대)이상으로 한다”고 되어 있습니다. 반면에 숙박시설은 시설면적 134㎡당 1대로 오피스텔에 비해 상대적으로 매우 유리하게 규정되어 있습니다.

생활형 숙박시설 개발의 이러한 장점, 즉 법상 여러 면에서 오피스텔 개발과 거의 유사하면서도 상대적으로 주차장 설치기준이 완화되어 있기 때문에 부동산 개발사업을 하는 시행사들이 최근에 다시 기존 호텔을 매입한 후 리모델링하거나 혹은 신축을 하는 방식으로 생활형 숙박시설 개발에 관심을 가지게 된 이유입니다. 물론 아직은 주로 서울 혹은 수도권에 한정하여 개발사업을 검토하고 있는 상황입니다.


호텔업의 수익구조는 크게 운영수익(Income Gain)과 매각차익(Capital Gain)으로 분류된다고 말씀드린 바 있습니다. 지금처럼 어려운 호텔업 환경 속에서 호텔업 운영을 통해 만족스러운 운영수익을 얻기가 어려운 시기에는 다른 대안으로 상기와 같은 생활형 숙박시설 개발사업에 관련된 법을 연구 및 활용하셔서 매각이나 개발을 통해 매각차익을 극대화하는 방안도 검토할 가치가 있을 것입니다.

※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

 

 

김정현 사업총괄이사
(주)더디자이너스그룹
TEL: 02-2210-5860
www.hotelthedesigners.com www.hotelcullinan.co.kr
전)한국호텔외식관광경영학회 부회장
전)엠플러스자산운용 팀장
전)프라임그룹 개발사업팀장













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