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[이길원] 모텔? 오늘도 부대끼며 살아남는다?

관리자 |
등록
2020.04.09 |
조회
122
 

코로나19에 따른 리스크가 글로벌 경제불황으로 이어지고 있다. 하지만 반대의 측면에서는 부정적인 결과만 가져오지 않을 것이라는 낙관론이 등장하기도 한다. 그렇다면 이처럼 극심한 글로벌 경제위기 상황 속에서 불행을 겪는 사람과 투자의 기회로 활용하는 사람은 어떻게 다른 것일까? 이번 칼럼은 생각과 가치평가의 기준에 대한 물음에서 출발한다. <편집자 주>

1. 시설경쟁, NO? 알콜경쟁, YES?
숙박고객들은 예전처럼 시설을 탓하지 않는다. 이제 숙박예약 및 숙박업소 선택에 문의가 달라졌다. 예전에는 “시설이 어때요?”였다면, 최근에는 “소독은 잘하고 있나요?”라는 물음으로 숙박예약 문의가 시작된다는 것이다. 시설경쟁에서 알콜경쟁(알콜소득경쟁), 청결관리가 필수요건이 되려 한다. 시설의 고급화만큼 객실, 숙박시설의 청결관리가 경쟁력이 될 것으로 예상된다. 당연히 이제까지의 소독관리로는 경쟁력을 달성할 수 없다. 이미 소독관련 재료비용이 증가하고 있다. 소독을 맡기는 시대에서 소독기기를 자체로 준비하고 철저하게 주기적으로 객실, 숙박시설 소독청결관리를 해야 할 것이다. 공기청정기가 필수 설치용품이 될 것이다. 바이러스 퇴치용품이 숙박업소에 필수 설치용품으로 자리잡을 것으로 예상된다. 시설경쟁만큼 객실의 청결소독관리가 경쟁력의 기본이 된다! 내 모텔만의 청결관리가 고객유치에 성공하고 매출상승으로 이어지며 내 숙박업소의 가치를 상승시키게 될 것이다.

2. 지양과 지향? 포기와 투자?
전쟁 중에도 사랑은 싹 튼다. 글로벌 정치, 경제의 불황을 이겨내지 못하고 내친 김에 쉬어간다고 쉽게 숙박업을 포기할 일은 아니다. 어느 누군가는 이런 시기에 숙박업투자, 급매물을 찾고 있다. 코로나19가 오래 지속되면서 소통의 방법도 달라지고 있다. 인사방법도 달라지고 소통방법도 달라지려한다. 캠핑이란 상품에서 생면부지의 사람들과 다시 어울리는데 상당한 기간이 필요하게 될 수도 있다. 좁은 공간, 밀폐된 공간은 지양하게 되며, 반가움의 표시로 하는 손 악수도 지양하게 될 것이다. 마스크를 착용하는 것이 에티켓이 되고 있다. 모텔의 변신에도 새로운 콘셉트의 변화, 변신을 지향해야 한다. 지양과 지향해야 할 것들을 찾아야 한다. 포기해야 할 것, 새로운 콘셉트 개발과 변화, 변신을 위해 준비해야 할 것들을 선택하고 투자준비를 해야 한다. 그리고 기다린다면 투자기회가 다시 당신에게 다가 올 것이라고 확신한다.

3. 숙박업부동산? 아니 모텔이란 숙박업소의 밸류에이션?
미스터트롯이란 한 방송의 순간최고시청율이 35.7%를 달성했다고 한다. 아무도 예상치 못한 세태의 변화다. 새로운 시도는 고객의 호기심을 불러일으키며 유행, 문화를 형성하게 한다. 15년 이상 외롭게 버티어온 무명가수의 밸류에이션(기업가치)을 기존의 누구보다 높인다. 모텔이란 상품의 기업가치는 어떻게 평가되고 있을까? 최근 모텔의 가치, 중저가비즈니스호텔이 가치가 부동산으로 평가되며 거래가 이루어지고 있다. 지난 3~4년 간의 월매출, 월수익의 달성여부가 매수결정이 가장 큰 요인이 되지 못한다. 월매출과 월수익율, 연수익율이 높게 형성되고 달성하는 만큼 숙박업부동산의 가치상승의 기대가 존재하면 쉽게 거래가 이루어진다.

당연히 매매거래에서의 사례다. 임대거래에서는 숙박상권, 확인매출의 지속성, 수익률의 상승기대가 우선한다. 그러나 매매거래에서 숙박업부동산의 가치상승기대는 대출승계와 대출발생에서 우선 관계은행이 평가해준다. 금융기관에서 우선 대출 발생이 쉽다. 대출비율이 높다. 매출향상과 수익률상승을 위한 영업전략만 잘 세우면 된다. 중저가 비즈니스호텔과 달리 모텔이란 숙박업은 매출과 수익률의 향상과 상승이 해당 숙박업소의 밸류에이션을 높인다. 모텔이란 상품을 단순한 숙박만의 매출로는 투자금액대비 수익률이 저조하다. 회전율 영업을 잘 활용해야 한다. 모텔이란 숙박업소는 대부분 위치의 이점을 가지고 있다. 거의 80% 이상이 상업지역에 소재한다. 일반주거지역, 청소년시설과 일정한 거리를 유지해야 한다. 부동산의 다용도성이 큰 역할을 한다. 모텔이란 숙박업을 포기하면 다양한 부동산 상품을 개발할 수 있다. 모텔이란 숙박업소의 밸류에이션은 이제 다양한 스프레드시트를 기본으로 영업전략, 매출전략, 컨셉트개발, 시설관리가 이루어져야 한다.


4. 모텔은 오늘도 부대끼면서 생존한다?
지방에 거점도시지역의 유흥상업지역에 위치한 숙박업소 군집, 밀집지역의 모텔들은 리모델링을 서두르고 있다. 코로나19 사태 이후 새로운 모텔숙박 개념이 도입 될 것으로 보이기 때문이다. 숙박보다 대실, 대실을 다시 시간으로 상품을 개발해 매출전략을 세우려고 시도할 것으로 보인다. 지방의 거점도시지역에서 외곽지역에 택지개발에 의해 대단지 아파트들이 공급되면서 주거용 부동산가격이 많이 오른 상황에서 한 동안 소외 되었던 도심 속에 위치하며 한 때 호황을 누렸던 유흥상업지역 소재 모텔 군집지역의 모텔들이 숙박업부동산 가치 상승에 대한 기대로 매매투자관심이 높아지고 있다. 매매보다 차별화된 콘셉트로의 변신, 변화를 위한 리모델링 공사를 준비하고 있다. 이제 지방 거점도시 내 유흥상업지역에 소재하는 모텔들의 변신이 시작되려고 한다. 오늘도 모텔들은 부대끼며 변신을 시도하고 있다.

5. 유쾌,상쾌,통쾌,명쾌?
우울해 하지 말자! 남의 눈치보지 말자! 숙박앱의 규격에 갇히지 말자! 잠깐의 매출감소로 의기소침하지 말자! 오늘은 내일을 위해 존재한다. 무조건 숙박업을 고집하는 것만이 최선의 선택이라고는 할 수 없다. 그러나 아직은 숙박업을 포기하기에는 다른 업종에 비하여 수익률의 경쟁력이 있다. 부동산 용도의 다양성이 내 모텔의 가치를 유지해줄 수 있다. 땅값이다. 공간의 활용이다. 서울 용산구 용산동에 위치하는 대지 30평(91㎡) 짜리 여관은 매출과 상관없이 땅값만 평당(3.3㎡) 6~7,000만원을 호가하며 자산가치를 상승유지하고 있다.

이번 코로나19사태의 정치경제의 불안은 우리들의 생활방식, 생활패턴, 놀이문화을 완전히 바꾸게 될 것이다. 숙박업의 인식도 바꾸어야 한다. 아니 숙박업의 개념이 바뀌게 될 것이다. 유쾌, 상쾌, 통쾌, 명쾌(?)의 개성있는 모텔숙박업의 변신이 기대된다. 모텔에서 캠핑, 단독 풀, 독립된 공간, 집처럼 편안한 휴식을 가질 수 있는 시설을 갖추며 젊은고객, 연인, 가족, 동우회 친구들을 불러들리게 될 것이다. 시간을 파는 숙박업소의 개발로 자랑거리를 만들면서 숙박예약앱의 울타리에서 탈피할 수 있는 여건을 갖추는 준비를 해야 한다. 5년 후, 당신이 모텔재벌의 주인공이 되시기 바란다.


※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

 

이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑

저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터







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