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[이길원] 죽기살기 리모델링, 일부 먹튀 인테리어 업체 사명감 가져주길?

관리자 |
등록
2020.08.04 |
조회
325
 

관광숙박산업에서 인테리어 기업은 영업전략의 베이스를 마련하는 중요한 역할을 수행하고 있다. 단순히 건축이나 인테리어만이 아니라 경쟁력 높은 소품과 비품까지 종합적인 숙박시설의 브랜드 콘셉트를 완성하기도 한다. 하지만 크고 작은 사건사고가 끊임없이 발생하는 분야이기도 하다. 이길원 대표가 이번 칼럼에서 이 같은 문제를 지적했다. <편집자 주>

코로나19 사태의 불확실성은 우리 사회를 전반적으로 새로운 생활패턴으로 변화시키고 있다. 모텔, 호텔 등 숙박시설도 또 한 번의 획기적인 변신이 요구되고 있다. 숙박업 경영자들의 경영위기가 설상가상이다. 믿었던 공사업체가 먹튀하기도 한다. 영업전략이 세워지지 않은 요즘이다. 코로나19 사태의 불확실성이 투자를 머뭇거리게 한다. 이 와중에도 관광숙박산업의 미래를 밝게 보는 이들도 있다. 숙박업 경영자들도 포기와 투자, 둘 중에 하나를 선택해야 한다.


1. 최근의 불확실성은 이전과는 다르다
최근 숙박업소의 매출은 대부분의 숙박업소에서 최근 5년 이내 최저매출을 기록하고 있다. 대한민국 관광숙박업의 최대위기이자 최고의 투자기회다. 지방소재의 많은 숙박업소들이 경매에 노출되고 있다. 외래관광객 위주의 영업을 해오던 숙박업소나 대출이 과다하게 발생하였거나 높은 임대료가 책정되었던 모텔, 호텔들이 경매에 노출되려고 한다. 직영 중이던 노후시설의 모텔들이 죽기살기로 리모델링을 준비하고 있다. 세상이 바뀌고 있다. 모텔을 이용하는 고객의 니즈가 바뀌고 있다. 출장객의 숙박수요도 상당히 감소했다. 지방경제가 흔들리고 있다. 숙박업소 변화의 새로운 패러다임을 만들어내기가 쉽지 않다. 단순한 시설 고급화의 변신만으로는 더 이상 영업매출 상승을 보장받는 근본적인 대책이 되지 못한다.

2. 수도권 주거용 부동산의 급등현상 노출
서울과 수도권 대부분의 지역에서 주거용 부동산은 가격급등현상을 나타내고 있다. 실제 서울 신림동의 B아파트는 3년 전만해도4억원대를 호가하였으나 최근 2년 사이에 8억원대에 실제거래가 형성되며 4억원이나 가격이 폭등하였다.

▲ 표1
▲ 표1
▲ 표1

표1에서 보여지는바와 같이, 서울 소재 114.9㎡(40평형대)을 비교하며 서울 상도동 소재 래미안상도3차아파트는 2013년 2분기 7억9,000만원에서 2020년 2분기 13억원으로 약 64% 상승, 서울 관악구 봉천동 소재 관악드림아파트는 2013년 2분기 5억7,000만원에서 2020년 2분기 8억5,000만원으로 약 48%상승. 서울 송파구 잠실동 트리지움은2013년 14억8,000만원에서 2020년 2분기 22억9,000만원으로 약 54%의 상승율을 기록하고 있다. (국토교통부 아파트시세동향 참조)

3. 숙박업부동산의 가치는?
그렇다면 숙박부동산은 어떨까? 2013년 월매출 1억8,000만원은 2017년 1억1,000만원대로, 그리고 2020년 2분기의 시점에서는9,000만원대로, 아니 더 심각한 곳은 6,000만원대로 하락하여 심각한 죽기살기 생존전략을 세워야하는 형편이 되었다. 언택트서비스, 시설고급화변신, 영업전략수립실행, 인재고용활용 이런 말들이 모두 필요 없는지도 모른다. 서울, 수도권 역세권의 상업지역내 소재하는 숙박시설들은 매출과 수익률은 감소했지만 숙박부동산 가치는 상승을 했다. 서울 영등포구 일반상업지역 내 소재의 W모텔은2015년 3.3㎡(평)당 3,000만원대의 60여평, 7층, 객실 24실, 월매출 5,500만원을 달성하며 매매거래가 28억원에 거래가 이루어졌다. 그러나 월매출은 3,500만원대로 하락한 상황에서도 2020년 7월 현재 3.3㎡(평)당 5,500만원을 호가하며 희망거래가액 40억원 이상을 호가한다. 매출에서는 졌지만 땅으로는 성공투자를 한 셈이다. 서울 동대문구 소재 약 165평, 14층, 객실 65실의 T호텔은 2019년 1분기에 81억원에 매매거래가 이루어져, 최근 약 9억원의 시설투자 후 현재 매매가액 130억원대 이상 호가 상승 중이다. 반면, 서울 성북구소재 E호텔은 땅 100평, 객실 50실, 10층으로 월매출 1억원 이상을 달성하며 2018년 9월에 89억원에 매매거래가 이루어졌으나 경기불황과 코로나19감염병사태가 겹쳐 매출이 하락하면서 경매에 노출되어 2020년 5월 79억원에 경매에 낙찰되는 불운을 겪기도 하였다.

4. 일부 공사업체에 설상가상의 불운을 겪는 숙박업 경영자?
경기도 파주 소재의 P호텔은 4년여전에 올리모델링을 했다. 월매출 6,000~7,000만원짜리가 리모델링 공사 후 월매출 1억1,000만원 이상을 달성하여 매매거래호가도 65억원 이상의 매수자가 나타났음에도 매매를 거절하였었다. 그러나 최근 시설은 노후화되고 월매출도 7,000만원대로 하락하면서 또다시 약간의 시설변화 투자를 선택했다. 그러나 적극적인 투자마인드를 가진 숙박업 경영자는 공사 중에 상당한 어려움을 겪어야 했다. 공사를 맡은 인테리어 업체가 지지부진 공사를 미루며 완성을 해주지 않다가 결국 두 손을 들어버렸다. 하는 수 없이 더 많은 돈을 들여 다른 업체에 공사를 맡겨 리모델링 공사를 완성하였다고 하소연한다. 경기도 이천 소재의 G호텔은 노후시설의 모텔을 비교적 저렴하게 매입했다. 그리고 저렴한 가격에 산만큼 과감하게 투자계획을 세웠다. 여러 리모델링 공사견적을 받은 후 한 업체를 선택하여 리모델링 공사를 맡겼다. 공사 진척상황에 따라 공사비를 지급했다고 한다. 그러나 그런 세심한 확인방법도 불량한 마음을 가진 공사업체에게는 당해낼 도리가 없었다. 공사자재를 호텔 주차장 마당에 한 가득 쌓아놓고 마무리 작업을 한다며 공사비 지급을 요청하여 공사비의 80%이상을 지급하였다. 그러나 공사비 지급 후 공사를 해야 할 업체가공사를 하지 않고 잠적을 해버렸다. 이후에 확인을 해보니 다른 곳에서 공사를 하다 남은 쓸모없는 자재를 내 숙박업소에 사용한다며 주차장 마당에 한 가득 옮겨놓고 공사비 지급을 요청한 것이었다.

5. 공사업체는 대한민국 관광숙박업의 생존의 위기에서 사명감으로 무장해주기를
새로운 패러다임의 개발은 어떻게 해야 할까? 인테리어 공사업체들은 공사견적을 내놓으면서 큰소리를 뻥뻥 친다. 그러나 결국 시설고급화 말고는 획기적인 변화, 변신을 이루어 내는 것이 쉽지는 않다. 사명감, 책임감이 무력해지곤 한다. 공사 진행에 따라 공사비가 달라진다. 그러다간 무책임으로 변한다. 그리고는 잠적하는 수순을 밟곤 한다. 대단한 능력을 발휘해주는 인테리어 공사업체들의 존재감, 자존감에 매달리고 싶다. 결국 대한민국 관광숙박업의 위기를 극복할 수 있도록 개발방향을 선도해주어야 할 황당한 아이디어를 가진 상상력의 전문 인력이요구되고 있다. 최소한 공사하다 잠적하는 일만이라도 없었으면 한다.

6. 모텔이 변화하는 최소한의 기준은?
1) 청결은 너무도 당연한 기본적인 서비스제공이다. 숙박시설 내외부 뿐 아니라 주차장까지 한결 같이 청결해야 한다.
2) 너무 평범한 욕조는 더 이상 모텔의 객실에서 존재감이 없다. 어차피 설치하려면 고급스런 욕조의 설치로 고객의 감성을 사로잡아야 한다.
3) 무늬만이 아닌, 실질적으로 언택트 서비스가 실행되는 무인객실관리시스템을 구축하자. 사생활을 보호하는 차원을 넘어 정서적안정의 언택트의 생활패턴을 위한 필수적인 서비스다.
4) 요란한 조명으로 노출되는 외관의 콘셉트보다 품격과 호기심을 담아내는 간접조명을 잘 활용하는 건물 외관를 연출해보자.
5) 입지만을 맹신하지 말자. 입지는 좀 더 접근성이 좋을 뿐이다. 넓은 객실공간, 편안하고 쾌적하고 상큼한 객실을 연출해보자. 원활한 환기가 경쟁력이다.
6) 당신의 창의력을 발휘한 잘난 객실 하나가 당신 숙박업소를 살릴 것이다. 이벤트객실과는 다르다. 자랑거리 객실공간의 연출이다.

뭔가를 하라! 이끌거나 따르거나 피해버리거나! Do something, Eitherlead, follow, or get out of the way! 그 한가운데 당신이 있다. 당신 숙박업소가 있다.


※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.


 

이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑

저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
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