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모텔 살래? 땅 살래? 매출 살래? ②

관리자 |
등록
2022.05.02 |
조회
787
 

지난 10여 년간의 세월을 되돌아보면 모텔이 이겼고 땅도 이겼다. 그러나 2~3년의 시간을 돌아보면 땅이 더 이겼다. 모텔은 매출이 있어야 살수 있지만 땅은 매출과 상관이 없다. 그러면 어떤 상황일 때 모텔이 이기는 거고, 땅이 이기는 것일까? 자본과 영업의 차이일까?

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땅의 승부
주거용부동산의 매매가격은 지난 2~3년 사이에 많게는 2~3배 가까이 올랐다. 주거용부동산의 매매 및 임대 가격상승은 전국적인 현상이 되었다. 주거용부동산 가격의 상승은 주거용부동산의 투자수요 증가로 이어지고, 호텔·모텔 숙박업부동산의 소형주택으로의 용도전환 개발로 이어졌다. 특히 모텔이란 숙박업부동산의 숙박업 포기현상으로 나타났다. 외곽에 소재하는 모텔들은 매출하락과 수익성 악화로 걱정이 태산인 반면, 도심 속에 소재하는 모텔들은 매출의 하락이 그리 걱정이 되지 않았다. 영업이득을 포기하더라고 더 큰 자본이득을 실현할 수 있었기 때문이다. 땅의 숭부에서 이긴 것이다. 매출의 하락으로 건물을 보면 화가 나다가도 땅을 보면 입가에 미소가 지어졌다. 덩달아 외곽에 소재하는 모텔들도 언젠가부터 특별한 개성있는 차별화로 개발하려는 투자 관심이 높아지면서 거래가 이루어지고 있다. 풀빌라펜션이라는 유사 숙박업소는 공급포화 상태라는 말이 무색하게 여전히 전국적으로 투자개발의 아이템으로 활용되고 있다. 모텔의 땅의 승부는 이제 너무 올라버린 땅값에 주거용이나 상업용부동산으로의 용도전환의 투자성이 한계점에 도달했다는 인식이다. 이제 우선은 영업으로 승부수를 던지려는 투자관심이 다시 커지고 있다.

 
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모텔의 승부수 기준변화
지난 20여 년의 세월을 되돌아보면 모텔이란 숙박업부동산도 일정 기간을 제외하고는 땅의 승부인 자본이득으로 부동산투자불패 신화의 커다른 흐름에서 승자가 되었다. 한번 크게 오른 땅값이 상승 후에는 일정기간 다시 매출로 승부수를 던진다. 정치 및 경제의 큰 위기에서도 모텔이란 숙박업은 부동산가치 외에 매출, 영업의 가치로 숙박업, 특히 모텔투자불패 신화를 이어왔다. 그러나 최근 4~5년 사이의 기간에 숙박업 동향을 보면 정치, 경제, 글로벌화, 감염병 사태에 대실영업에서도 많은 동요가 일어나고 있다. 중저가 비즈니스호텔의 출현에서 숙박고객을 주타깃으로 하던 중대형 모텔들이 숙박영업 경쟁력을 키우는데 몰두했고, 일련의 감염병 사태에서는 모텔의 대실 회전율 영업의 위기와 함께 최저임금과 지출상승으로 숙박업 경영에 어려움을 겪고 있다. 이런 현상은 임대인과 임차인 간의 분쟁이 속출하는 현상으로 나타났다. 중저가 비즈니스호텔의 가격경쟁은 작은 모텔들에게 매출영업 경쟁력의 한계를 노출시켰다. 시설의 고급화가 확실한 생존전략을 보장받지 못하는 상황이다. 통상적인 시설 고급화는 오히려 사족의 투자가 될 가능성이 커졌다. 모텔의 변신, 변화에서 시설 고급화는 특별한 개성있는 차별화가 이뤄져야 한다. 모텔의 객실에 다양한 디자인시설 설치의 시도가 요구되고 있다. 땅값 상승이 모텔 숙박업부동산의 대혁신에 자신감을 얹어주고 있다. 땅값 상승의 한계점에 도달했다는 인식은 희소성의 복합상가 모텔과 외곽에 넓은 땅을 가진 노후시설 모텔에 투자관심을 갖도록 하고 있다. 실제로 외곽에 소재하는 넓은 땅을 가진 노후시설 모텔들이 점차 매매거래가 성사되기 시작하고 있다. 지방거점도시지역 상업지역 내 노후시설 모텔들도 회전율 영업과 비즈니스호텔을 겸한 시설로 시설 고급화 리모델링이 실행되며 성업 중인 사례가 늘고 있다. 투자관심도 커진다.


월세보다 이자가 이기는 부동산시장
모텔투자를 바라보는 투자선택의 기준이 땅값 위주의 투자에서 매출 상승의 기대로 투자기준이 달라지고 있다. 모텔투자불패신화의 기본은 자본이득의 실현이다. 이미 올라버린 땅값의 상승에 추가 상승을 기대하기보다는 추가 매출 상승에 더 기대하면서 투자 물건을 찾고 있다.

모텔투자에서 적은 돈으로도 월세보다 이자를 내는 쪽의 매수 투자문의가 늘고 있다. 남의 모텔에 월세를 내며 당장의 이익만 실현하려는 매출만 보고 투자하기 보다는 매출이 조금 적더라도 시설변화와 매출상승이 기대되는 이자를 내는 노후시설의 모텔을 매수하려는 투자관심이 커지고 있는 것이다. 개성있는 차별화를 실현할 수 있는 풍광이 좋은 위치에 소재하는 희소성의 가치가 있는 노후시설 모텔에 투자문의가 증가하고 있다. 객실에 다양한 휴식, 휴게공간을 만들어 보려는 시설변신의 시도가 이뤄질 것으로 예상된다. 모텔의 커다란 변신이 시작되고 있다, 모텔변화의 대혁신의 시기다. 모텔은 모텔만이 아니다. 다양한 장르의 숙박업 모드가 모텔의 객실에서 시도되고 있다.

모텔 숙박업부동산, 모텔 숙박업이 다시 월수익을 달성하는, 또는 월세를 받을 수 있는 수익형부동산 상품으로 투자관심을 받기 시작하고 있다. 서두르세요. 모텔창업, 모텔투자!

http://www.sukbakmagazine.com/news/photo/202205/53558_407079_925.jpg
 
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