부가가치세의 기본구조에 대해 살펴보자!

모든 제품과 서비스에는 부가가치세가 붙는다. 부가가치세는 재화나 서비스를 구매하는 사람이라면 누구나 똑같이 10%씩 내야 하는 간접세다. 흔히 VAT(Value Added Tax)로 표시하는 부가가치세는 제품이나 서비스가 생산/유통되는 모든 단계에서 기업이 만들어내는 부가가치에 대해 매기는 세금이다. 숙박시설을 사고 팔 때 알아두면 유용한 ‘부가가치세’에 대한 정보를 이번 칼럼을 통해 함께 살펴보자. <편집자주>

부가가치세가 붙는 부동산은 따로 있다!

부동산에도 부가가치세가 붙는다. 그러나 토지와 국민주택 범위 내 주택은 부가가치세가 붙지 

않는다. 주택은 국민들의 거주와 관련이 있고, 정부는 이를 도와야 할 의무가 있기 때문에 

주택은 언제나 다른 부동산에 비해 혜택을 주겠다는 뜻이다. 비슷한 맥락에서 국민주택 범위 

이내의 주택에 대해서는 서민들의 주거 안정에 도움을 주기 위해 부가가치세를 매기지 않는다.

따라서 부가가치세의 대상이 되는 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택, 오피스텔,

사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산, 그중에서도 사업자가 매매하는 것들이다. 만약

상가건물 하나를 통째로 취득한다면 그 건물이 들어서있는 토지에는 부가가치세가 매겨지지

않지만, 상가건물 부분에는 부가가치세가 매겨진다.

 

계약서 쓸 때는 부가가치세를 반드시 확인하자

사업주들 중에는 ‘나는 오피스텔을 매입할 때 부가가치세를 내지 않았는데?’라며 의아해 하실 

분이 있을지 모른다. 이 경우는 매매대금에 이미 부가가치세가 포함되어 있었다고 볼 수 있다. 

상가나 오피스텔 등을 매매할 때 계약서에 부가가치세 또는 VAT에 대한 별도의 언급이 없다면

매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 매도인이 부가가치세를 부담하는 게 원칙이다.

만약 사업주께서 토지가 포함되지 않은 상가를 1억원에 매입한다고 하자. 이때 계약서에 ‘VAT

별도’ 또는 그와 비슷한 조항이 들어있다면 사업주께서는 부가가치세 10%를 포함해 1억1천

만원을 지급해야 한다. 반면에 조항이 없다면 사업주는 1억원만 지급하면 된다. 이때는 매매

대금이 9천91만원이고 부가가치세가 9백9만원인 것으로 본다. 따라서 부동산을 매입하기 

위해 계약서를 작성할 때는 부가가치세에 대한 문구가 있는지 반드시 확인하기 바란다. 혹시 

아무런 문구가 없다면 입을 다물고 있는 편이 유리하다. 실제 거래대금이 줄어드는 효과가 

있을 뿐만 아니라, 만약 사업자등록을 하게 되면 매입세액공제를 받음으로써 매도인에게 지급

한 부가가치세 9백만원을 환급받을 수 있다.

 

부가가치세는 누가 부담할까?

부가가치세는 사업자가 납부하기는 하지만 정확히 말하면 최종소비자가 낸 것을 사업자가 

대신 납부해주는 것이다. 이때 최종소비자란 부동산을 최종적으로 소비하는 ‘개인’을 말한다. 

개인끼리의 거래에서는 부가가치세가 발생하지 않지만, 사업자와의 거래에서는 부가가치세가 

발생한다. 이 과정에서 ‘누가 부담하느냐’의 문제가 생길 수 있다. 만약 파는 사람이 사업자이고

사는 사람이 개인이라면, 부가가치세는 개인이 부담한다. 만약 파는 사람과 사는 사람이 모두

사업자라면, 부가가치세는 사는 사람이 부담하되 나중에 매입세액공제를 통해 보전 받을 수 

있다. 시행사는 오피스텔을 분양할 때, 분양받는 개인들에게 분양대금 납부일로부터 20일 

이내에 사업자등록을 하라고 권유한다. 그러면 지금 더 내야 하는 건물가액의 10%를 부가가치

세로 환급받을 수 있다고 말이다. 그러나 세상에 공짜는 없다. 세무당국에서는 부가가치세를

환급해주는 대신 10년간 사업용 임대사업을 유지하라는 조건을 붙인다. 만약 이 조건을 이행

하지 않고 본인이 거주하거나 주택용으로 임대하게 되면, 조건을 이행하지 않은 기간 동안 

환급받은 부가가치세를 매년 10%씩 계산해서 반환해야 한다. 또한 개인과 개인간의 거래라 

해도 세무당국이 사업자로 간주하는 개인의 경우는 ‘간주사업자’라고 해서 부가가치세를 내야

할 때가 있다.

 

미리 내고 나중에 돌려받는 ‘매입세액공제’

부가가치세를 실제로 내는 것은 재화나 서비스를 구입하는 최종 소비자이고 사업자는 그 중간

에서 부가가치세를 잠시 받아 두었다가 정부에 전달할 뿐이다. 그 대신 사업자는 판매 시 받은

부가가치세에서 매입할 때 지급한 부가가치세를 공제받을 수 있다. 이것을 ‘매입세액공제’라

한다. 살 때 낸 부가가치세를 팔 때 돌려받는 것이다. 어렵게 들리지만, 사업을 해보았거나 

회사에서 관련 업무를 담당해본 독자라면 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

외부업체와 거래할 때 주고받는 것이 바로 세금계산서인데, 세금계산서를 발급할 때 계산하는 

세금이 바로 부가가치세다. 그러나 개인은 부가가치세를 환급받을 수 없다. 부동산을 거래할 

때도 마찬가지다. 사업주께서 분양회사로부터 오피스텔을 분양받았다면 분양대금 중 건물 

부분에는 부가가치세 10%가 포함되어 있는 것이다. 매입세액공제는 사업자만 받을 수 있고,

개인은 받을 수 없다. 개인은 부동산의 최종 소비자이므로 부가가치세를 내야 할 당사자이기

때문이다. 비록 사업주께서 오피스텔을 소비하려고 산 게 아니라 매매하려고 샀다 해도 마찬

가지다. 어쩌면 사업자가 받을 수 있는 가장 큰 혜택은 바로 부가가치세 환급이 아닐까 싶다. 

10%면 적지 않은 돈인데 이것을 공제받는 방법은 없을까? 현행 부가가치세법 제39조 1항 8호

에 의하면 공급시기가 속하는 과세기간 종료 후 20일 이내 사업자등록을 신청한 경우에는 

부가가치세를 환급받을 수 있도록 되어 있다.

세무당국은 임대사업자에게 부가가치세를 환급해주는 대신 조건을 달고 있다. 사업용 임대

사업(주택임대사업이 아님)을 10년간 성실히 수행해야 한다는 것이다. 10년 이내에 이 주택을

처분하게 되면 환급받은 부가가치세를 다시 반환해야 한다. 뿐만 아니라 부가가치세를 환급

받은 상태에서 본인이 주거용으로 사용하거나 직접 자신의 사업장으로 사용해도 환급받은 

부가가치세를 반환해야 한다. 반환하는 비율은 1과세기간(6개월)당 5%씩, 1년에 10%씩 이다. 

만약 3년간 상가임대사업을 하다가 자가 사용을 하거나 주거용으로 임대하게 되면 총 10년의 

의무기간 중 3년을 뺀 나머지 7년에 해당하는 70%의 부가가치세를 반환해야 하는 것이다.

오피스텔에 세입자로 들어갈 경우 종종 주민등록 전입을 하지 말라는 조건을 내거는 임대인들

을 종종 보게 된다. 아마 주거용으로 임대를 하다가 적발되면 환급받은 부가가치세를 반환해야

하기 때문일 것이다. 그러나 주민등록상 전입이 아니라도 세무당국이 이러한 편법을 적발하는 

수단은 여러 가지가 있다. 따라서 편법은 쓰지 않는 것이 좋다.

 

양도소득세 피하려다 부가가치세에 당할 수 있다

부가가치세는 거래 금액 중 건물 부분에 대해 무조건 10%를 추징한다. 양도소득세는 양도차익

이 발생할 경우 그 금액 안에서 추징하지만, 부가가치세는 건물 부분 거래 금액 전체에 대해 

매겨지기 때문에 납부세액이 월등히 많다. 또한 그동안의 부가가치세를 제대로 신고하지 않았

다는 이유로 가산세가 추징될 수도 있다. 무신고인 경우는 7년까지 추징이 가능한데, 

신고불성실가산세는 납부세액의 20%이고 납부불성실가산세는 하루에 0.03%로 1년에 

약 11%씩 추가된다. 만약 7년이 지난 시점에서 과세되었다면 가산세만 약 97%가 추가되므로 

엄청난 세금폭탄을 맞게 될 수도 있다.

무턱대고 사고팔다가 간주매매사업자가 될 수 있다.

대체 얼마나 많은 부동산을 사고팔면 간주매매사업자가 되는 것일까? 부가가치세법 시행규칙

제1조 제1항을 보면 1과세기간(6개원) 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 즉 1년 

6회를 매매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로서 부동산 매매업을 영위하는 것으

로 본다고 되어 있다. 즉, 일년에 두 번 취득하고 4번 판매하는 경우는 사실상 매매사업자로 

본다고 해석할 수 있다. 그런데 반대 내용의 대법원 판결도 있다. 결국은 세무당국의 판단이 

많이 작용한다고 보면 된다. 부동산의 취득 및 보유 현황, 양도 규모, 양도 횟수 등을 전체적

으로 살펴봤을 때 세무당국이 ‘이 정도면 단순 거래가 아니라 사업이다’라고 판단하면 간주

매매사업자가 된다.

 

매매사업자, 잘 사용하면 강점이 된다.

부동산 매매사업자가 되는 것이 반드시 나쁜 것만은 아니다. 매매사업자로 등록할 경우 몇 

가지 장점이 있다. 첫째, 매입 후 하루 만에 팔아도 양도소득세 중과세가 적용되지 않는다. 

예를 들어 일반인이 상가를 매입한 지 1년 이내에 매도했다면 50%의 양도소득세를 내야 하겠

지만, 매매사업자는 일반세율(6~38%)이 적용된다. 단, 비사업용 토지는 제외다. 둘째, 본인이 

거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 이 혜택을 받으려면 사업을 개시할

때 반드시 본인 거주 주택을 회계 상으로 구분해 놓아야 한다. 셋째, 사업자이기 때문에 공제

받을 수 있는 필요경비의 범위가 넓어진다. 개인과 달리 대출금 이자, 도배 및 장판 교체 비용, 

사무실 운영비, 차량유지비, 교통비 등도 소득세 신고시 필요경비에 포함할 수 있다. 넷째, 사업

자이므로 결손금을 10년간 이월해서 다른 종합소득과 합산할 수 있다. 만약 다른 사업소득이

나 근로소득이 높아서 소득세를 많이 내야 하는 상황인데, 상업용 임대에서 손해를 봤다면 

이익과 손해를 서로 상계함으로써 세금을 줄일 수 있다. 다섯째, 사업자 신분이므로 개인 신분

일 때보다 대출을 받기가 다소 수월하다. 부가가치세를 부담해야 한다는 것은 단점이지만, 

국민주택 범위 이하의 소형 주택은 부가가치세를 내지 않는다.

매매사업자라면 이 점을 활용하는 것도 좋은 전략일 수 있다. 종합소득세를 산정할 때 매매를 

통해 벌어들인 수익이 합산된다는 점은 단점일 수 있다. 매매사업자의 소득은 양도소득이 아니

라 사업소득에 해당되기 때문에 합산 과세된다. 이렇게 되면 전체 소득이 늘어나므로 

누진세율이 적용되는 소득세에서는 불리하다. 또한 사업자 신분이 되면 4대보험료가 높아질 

수 있다. 특히 조세특례제한법에 의한 양도세 감면주택을 가지고 있는 경우 매매사업자가 되면

기존에 가지고 있던 감면 혜택이 박탈된다는 것에 유념해야 한다. 이 경우 세무당국에서는 

매도 시 양도차익을 양도소득으로 보지 않고 사업소득으로 보기 때문이다.

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>