‘방충망 고쳐주세요’만 외칠 것인가, 

크리에이터가 될 것인가?

 

숙박업계가 어느 때 보다 힘든 시기를 겪고 있는 가운데, 임대인과 임차인 사이에서도 다양한 갈등이 발생하고 있다. 물론 이 어려운 상황을 잘 극복하며 좋은 결과를 내고 있는 숙박시설들도 존재한다. 이들처럼 위기를 슬기롭게 극복하고 창창한 숙박업의 미래를 만들기 위해서는 어떻게 해야 할까? 이번 칼럼을 함께 살펴보며 해당 물음에 대한 답을 모색해보자.     <편집자 주>

임대인과 임차인의 협력이 필요한 시점

해도 해도 너무한다. 요즘 임차인인들은 영업매출이 하락해도 너무 하락해서 시설을 보수할 수

있는 여력이 없으니 객실부터 방충망까지 보수해달라고 한다. 오늘보다 내일이 더 걱정이고,

현재 숙박업계는 내일을 점칠 수 없는 상황이다. 미래에 대한 희망이 있으면 내가 고치고, 

미래가 없으면 다른 사람에게 고쳐달라고 하는 것이다. 

글로벌 경제위기는 물론, 세월호도 메르스도 이겨낸 관광숙박업계가 최근 사드정국에서 촉발

된 숙박업 불황에는 임대인도 임차인도 모두 다 한껏 움츠리고 있다. 어떤 임차인은 월세를 

조정하여 임대기간을 지켜가고 있기도 한다. 심하게는 임대기간을 포기하고, 하는 수 없이 

임대인에게 경영권을 넘겨주는 상황이 발생하기도 한다. 

여름성수기에 겨울의 비수기를 걱정한다. 미래가 불투명하다. 투자할 여력이 안 된다. 

지난 몇 년간의 통계는 더 이상 내일, 내년을 담보로 하지 않는다고 불안해한다. 

임대인도 이 사정을 알아야 한다. 불확실한 미래를 이겨내며 버티기 위해 임대인과 임차인이

함께 어려움을 공유하며 위기를 극복하기 위한 노력을 해야 한다. 

이 가운데, 노후한 모텔들만 찾는 임차인도 있다. 우리는 그들을 대단한 모텔영업 개발자들로 

평가하고 있다. 이들은 남들이 무관심하게 버린 모텔을 임대한 후 과감하게 시설 투자하여 

남과 다른 영업 전략으로 매출을 상승시키고 있다. 이처럼 남들이 버린 모텔을 다시 살리는 

임차인들은 대부분 투자기준을 가지고 있다. 노후한 모텔 개발자들은 기존에 없던 숙박 수요를

새로 만들어내는 것이 아니다. 이미 해당 지역의 숙박 수요를 자신의 사업장으로 이끄는 것이

다. 모텔 개발자들은 ‘어떻게 하면 조금 더 실질적으로 고객을 만족시킬 수 있을까’라는 고민을

하며, 고객이 자신의 호텔에 관심을 가질 수 있도록 차별화된 상품을 만들어 낸다.   

고객들은 소비를 할 때 가성비를 따진다. 관광숙박업은 IMF와 같은 경제위기 시기에도 불황을

이기는 투자 불패의 업종이었다. 그러나 이제는 달라졌다. 숙박업이 가장 큰 어려움을 겪었던

시기가 2004년 9월 이후다. 모텔산업이 아무런 대책도 없이 주먹구구식으로 운영을 할 때 

성매매방지특별법이 시행된 시기였다. 

그때 당시 많은 모텔들이 임차인의 경영 어려움과 맞부딪치며 경매에 노출되었다. 

이 와중에 일부 모텔들은 새로운 콘셉트의 상품을 개발하여 그 당시 어려운 시기를 이겨냈다. 

또한 이 시기에 모텔산업에 뛰어든 사람들 중 일부는 모텔이란 부동산 상품 덕분에 부자가 

되기도 했다. 

2016년 하반기부터 시들해지기 시작한 모텔 부동산 상품은 투자 불패신화에서 벗어나고 있는

듯하다. 이는 임차인의 월세 지불능력에서 가장 먼저 나타난다. 임차인이 어려우면 임대인도

어려워진다. 현재는 과거보다 모텔 부동산 투자금액 중 대출비율이 높다. 

이에 따라 당연히 대출이자 부담이 커졌다. 더불어 최저임금상승과 금리인상, 주 52시간 근로

제도 등이 숙박산업 발전에 발목을 잡고 있는 실정이다. 숙박업계는 연중무휴, 24시간, 365일

일을 한다. 또한  숙박업은 일반 업종과 달리 낮과 밤이 뒤바뀌고, 밤에 근무를 해야 한다. 

이 가운데, 서로 도움을 주며 성장하는 임대인과 임차인이 있다. 임대인은 노후화된 시설보수

를 임차인이 비용을 부담하는 조건으로 월세를 조정하고 임대기간을 길게 조정한다. 임차인은 

과도하게 책정된 월세 부담에서 벗어나 시설투자로 경쟁력 있는 상품을 만드는데 주력한다. 

그 결과, 임차인은 임대인의 모텔 부동산 가치를 상승시키고, 낮은 월임대차계약으로 임대기간

동안 투자금을 회수하고 돈도 번다. 

지난 10여년간 모텔 숙박산업은 임대인이 책정한 임대조건에 임차인이 해당 비용을 지불하면 

돈을 벌 수 있었다. 임대인, 임차인이 함께 돈을 벌 수 있는 호황을 누릴 수 있었다. 

이제는 스스로 변화를 시도하지 않으면 살아남기가 힘들다. 그 간의 호황만을 자랑삼아서는 

안 될 처지가 되었다. 

위기 속에 기회가 있다!

군산처럼 지역경제가 어려운 상황에서는 숙박업도 당연지사로 어려움을 겪게 된다. 

지역경제가 살아야 숙박업도 산다. 그러나 아무리 매출이 하락하고 모텔운영이 어렵다고해도

임대차계약을 무시해서는 안 된다. 또한 숙박시장 전체가 어려운 상황에서는 임대인도 임대차

계약의 조건만을 내세우지 말고 임차인과 상생할 수 있는 새로운 도전을 시도해야 한다. 

실제로 가평의 H숙박시설은 호텔로 망하고 풀빌라 형태의 숙박시설로 리모델링하여 객실 

30여실로 월매출 30억원 이상을 달성하는 수익형부동산으로 변화했다. 춘천의 S무인텔은 

1실 1주차 무인텔로, 강촌이라는 추억거리의 관광지에 소재하여 희소성의 가치를 인정받고 

있다. 

현재 모텔 부동산 상품의 틀이 바뀌고 있다. 과거에는 숙박업 단독 업종 또는 유흥업종과 

연계한 숙박업으로 단순하게 나뉘었다. 그러나 최근에는 1층에 편의점, 미용실, 부동산, 음식점

등 다양한 업종이 입점하고 있다. 숙박시설의 1층이 임대수익이 발생하는 공간으로 변화되고 

있는 것이다. 실제로 다양한 지역에서 모텔 부동산의 일부분을 다른 업종으로 임대차하면서 

떨어지는 매출을 임대수익으로 충당하려는 움직임이 포착되고 있다. 

한편, 모텔의 매출이 높다고 무조건 매매가액도 높게 형성되는 것은 아니다. 필자는 매출이 

그리 높지 않지만 매매거래가액은 높게 형성되어 있는 사례를 많이 보고 있다. 

이처럼 매출보다 더 높은 거래가치를 형성하게 되는 요인은 무엇일까? 

바로, 경영시스템이 구축되어 있는 모텔이다. 

숙박업의 전문경영을 위해서는 규정이 있어야 한다. 숙박약관이다. 숙박예약, 신청, 진출입, 

시설이용, 계약해제, 이용규칙, 이용시간, 요금지불, 숙박업소책임, 기탁물취급, 고객의 수하물

및 휴대품의 보관, 주차책임, 기타 주의사항 등을 명시하는 ‘숙박업소시설이용에 관한 규정’이 

자신의 사업장에 게시되어 있어야 한다. 

이러한 약관이 준비되어 있어야 전문적인 경영시스템이 자리 잡게 된다. 

또한 희소성이 확보된 모텔은 매출이 그리 높지 않아도 매매거래가액이 높게 형성되기도 

한다. 

이들은 부동산가치의 상승이 기대되는 상품이다. 더불어 숙박업을 포기하면 언제든지 상업용

부동산 또는 주거용부동산상품으로 변신할 수 있는 부동산상품이면 매출과는 상관없이 

부동산가치가 별도로 형성된다. 이때 매출과 상관없이 부동산가치의 상승으로 인해 변화하는 

주거용부동산에 확대 적용되고 있는 보유세, 종합부동산세를 알아야 한다. 또한 다주택자에게 

부과되는 세금의 변화를 점검해야 한다. 모텔 부동산 중에 주거용부동산이 있다면 다주택자 

저촉여부를 반드시 확인해야 한다. 모텔 부동산의 주거용부동산으로 인해 자신도 모르게 

다주택자가 되는 경우가 있기 때문이다. 이 경우에는 양도세와 보유세의 세금 폭탄을 맞을 수

있다.

항상 어려운 시기에 기회가 생긴다. 필자는 또 다시 외친다. 1997년 IMF, 2004년 9월 성매매

특별법의 시행, 2008년 글로벌경제위기, 2014년 세월호, 2015년 메르스 발생 시기에도 모텔

숙박업의 투자로 인생역전의 기회를 잡은 투자자들이 많다는 것을 명심하자. 

2018년 숙박업계의 어려움은 또 다시 누군가에게 성공으로 가는 역전의 기회가 될 것이다. 

모텔숙박업의 미래가치를 포기하지 말고 내가 할 수 있는 새로운 도전을 위해 변화를 모색

하고 시도하기를 바란다. 남 탓, 세상 탓만 한다면 숙박업은 물론, 그 어떤 업종에서도 성공할

수 없다. 

새로운 도전의 시작은 아주 작은 변화에서 비롯된다는 것을 알기를 바란다. 

모텔업계의 새로운 상품을 만들어내는 ‘크리에이터(creator)’가 되어보자. 기존에 존재하는 

사물을 새로운 시각으로 바라보는 노력을 기울여 위기 속에서 기회를 잡아보자!

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>