대출 때문에 흥하고,

남의 돈 때문에 망한다?!

 

최근에는 은행 혹은 남의 돈으로 숙박업을 시작하는 경우가 많다. 이때 어떤 숙박시설은 성공을 하고, 어떤 시설은 오픈하기도 전에 경매에 넘어가기도 한다. 무엇이 성공을 좌우하는 것일까?또한 숙박업에 투자할 때 무엇을 경계해야 실패를 줄일 수 있을까? 해당 물음에 대한 답변을 생각하며 이번 칼럼을 함께 살펴보자. <편집자 주>

톱스타들도 건물매입에 열을 올린다!

한때 월세 나오는 수익형부동산과 꼬마빌딩투자가 유행이었다. 상업용 건물뿐만 아니라 월세

가 나오는 주거용건물에도 투자열풍이 불었다. 공장도 월세가 잘 나오는 부동산상품중의 하나

다.  객실 분양형 호텔도 월세가 나옴직스러운 관심 있는 투자 상품이었다. 전매가 가능한 분

양권을 얻기 위해 사람들이 밤을 새며 줄을 서는 진풍경이 연출되기도 한다. 

한국의 부자들은 금융자산보다 부동산자산에 편중하는 편이다. 믿을 만한 것은 부동산뿐이라

는 인식이 주를 이룬다. 톱스타들도 건물매입에 열을 올리고 있다. W엔터테인먼트 대표가 

1999년도 20억원에 매입한 건물이 현재는 1000억원이 넘는다. T연예인이 2006년 120억원에 

매입한 건물은 현재 300억원을 넘나든다. 그는 부동산재테크에 성공한 후 사회봉사활동에 앞

장서며 안정된 생활을 하고 있다. 그들은 모두 자신의 자본만을 가지고 건물을 매입한 것이 아

니다. 은행대출의 힘을 빌었다. 

지난 몇 년 간 월세 나오는 상품에 투자하는 것이 부동산투자의 기본이 되었다. 그 사이 집값

은 천정부지로 올랐다. 덩달아 땅값도 올랐다. 2018년 현재에는 용산을 비롯한 한강변 개발지

의 땅값이 치솟고 있다. 용산역 인근 땅값이 3.3㎥당 6천만에서 1억원 사이를 호가한다. 2010

년 전후로는 지방의 혁신도시, 기업도시 위주로 부동산가격이 오르더니 2013년 이후로는 서

울, 수도권집값이 들썩이기 시작했다. 2016년 이후 강남투자불패신화는 이제 깨졌다고 했으

나, 문재인정부의 부동산정책이 시행된 이후 지방의 집값은 내려가고, 서울 집값은 다시 천정

부지로 치솟고 있다. 향후 7-8년 후 잠실 148㎥규모의 신축아파트가격이 35-40억원이상 호가

할 것으로 예측되고 있다. 

최근 KB금융연구소의 발표에 따르면 주요 시중은행 가계주택담보대출, 신용대출 총액은 2018

년 7월 말 기준 약 550조원에 육박한다. 반면, 금융자산 10억원이상인 한국의 부자인 약 27만

8천명의 금융자산 총액은 660조원에 달한다고 한다. 이는 한국 사회의 양극화를 수치로 보여

주는 것이다. 

올해 상반기 4대시중은행들은 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리고 있다. 전년 상반기 대비 

4대 은행들의 기업대출 잔액은 15조원 늘었다. 기업대출 잔액은 418조원으로 전년 말 대비 

3.7%늘었다. 기업대출 연체율은 0.73%로 전월 말보다 0.18% 하락했다. 관계기관은 금리상승

에 따른 연체증가에 대비하기 위해 신규연체 발생추이를 관찰하고 있다. 가계대출 역시 금리

상승으로 금리폭탄에 따른 연체율 증가가 우려되는 상황이다.  

지난 몇 년 간 저금리 기조로 세계경제는 글로벌경제위기를 탈출하고 있다. 저금리 기조의 대

출증가는 부동산가치를 상승시켰다. 주택담보대출, 신용대출도 증가했다. 또한 월세가 나오는 

수익형부동산투자 붐을 일으키면서 상업용부동산가격이 치솟았다. 몇 년 사이 자신도 모르게 

20억원짜리 꼬마빌딩이 30-40억원이 되었다. 

서울 강남3구 소재 84㎥의 8-9억원대 아파트가격이 4-5년 사이에 많게는 18억원대까지 치솟

으며 강남소재 부동산투자불패 신화가 되살아나고 있다. 상대적으로 대출을 무서워하며 자기

의 자본만으로 집을 마련하려던 서민들은 박탈감을 느낄 수밖에 없다.

이러한 꼬마빌딩, 아파트가 현금만을 동원하여 매입되었을까? 아니다. 20억원 상당의 꼬마빌

딩은 10억 내외의 대출과 보증금 3-4억원, 현금 7-8억원 내외의 자금으로 매입된 것이다. 5-6

년이 지난 후 현재 꼬마빌딩은 30-40억원을 호가한다. 실투자금 7-8억원으로 10억에서 20억

원의 차익을냈다. 은행대출을 활용하여 월세수익이 발생하는 수익형부동산을 매입해 월세를

챙기고 부동산가치를 상승시켜 한국의 부자들의 대열에 합류했다. 

2010년도에 서울동작구, 중랑구 일반주거지역에 소재하는 132-165㎥(40-50평)의 노후주택의 

가격은 3.3㎥당 5-6백만원이었다. 7-8년이 지난 최근에는 3.3㎥당 2000-2500만원대로 실거래

가 이루어지고 있다. 이처럼 원룸주택이라 통칭되는 다중주택, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 

소형주택은 노후대책을 세울 수 있는 수익형부동산상품으로 부동산 투자자들에게 꾸준한 관

심을 받고 있다.  

 

능동적 수익형부동산상품 ‘숙박업’ 

다중주택(원룸)에서 촉발된 수익형부동산상품의 투자 열기는 한국을 방문하는 외국인 관광객

이 폭발적으로 증가하던 2010년-2015년에 극에 달했다. 이는 숙박업부동산상품의 투자 열풍

을 불러일으켰다. 당시 은행에서 매매거래가액 또는 감정가액의 50-80%에 육박하게 대출을 

해주었다. 월수익이 높은 모텔부동산상품이 단기투자차익을 달성할 수 있는 부동산상품의 대

열에 합류했다. 

숙박업부동산상품은 능동적, 긍정적 수익형부동산상품이다. 수익가치에 따라 매매가액이 달리

평가된다. 한 동안 모텔 경영으로 달성하던 수익률은 다른 어떤 부동산상품보다도 높았다. 모

텔을 매입하여 직영시 연수익률 15-24%를 달성하기도 했으며, 임대시에도 연수익률 18-35%

까지 달성하는 등 높은 수익률을 달성하는 모텔들이 많았다. 이 과정에서 모텔 재벌이 탄생하

기도 했다. 숙박업은 높은수익률을 달성할 뿐만 아니라 부동산가치도 상승시키며 투자자들의 

관심을 한 몸에 받았다. 

실제로 지방 소재의 T모텔은 은행대출34억원, 현금11억원으로 매매가 45억원 내외로 매입한 

부동산상품이었다. 추후 해당 숙박시설은 일반상업지역에 위치하여 ‘소형주택건축부지’로 적

합하자 한 건축업자에게 60억원에 매도되었다. 매매가 45억원에 매입한 부동산을 몇 년 지나

지 않아 60억원에 매도하며 세수 전 약 15억원이상을 달성한 것은 은행대출을 활용할 줄 몰랐

다면 이루어낼 수 없는 투자 규모다. 

은행대출을 활용하여 매입을 결심하고 운영능력을 발휘하여 매출을 올리고 수익률을 높이면

서 부동산가치까지 상승시키는 능력을 발휘했다. 만약 은행대출이 20억원 미만으로 발생했다

면 현금투자가 11억원에서 26억원 내외로 커져 시설투자여력이 없었을 것이다.

경기도 포천 소재의 B모텔은 대출은 물론 일반 사채를 건축비로 활용하다가 일반채권자로부

터 자금상환압박을 받아 제대로 건축도 못해보고 건축 중 부도처리 되어 엉뚱한 모텔 사냥꾼

의 먹잇감이 되었다. 결과적으로 해당 시설은 매매가액 60억원에 매매거래가 성사되었으나, 

매수자의 잔금 지불 지연과 잔금 지연에 따른 일반 채권자의 일부자금 상환압박으로 40억원

에 급매 처리되는 불운을 맞았다. 

현재 B모텔은 은행대출 34억원으로 은행의 도움을받아 건축을 완공하여 모텔영업을 한 결과, 

최근 월매출 1억2-3천만원을 달성하며 성업 중이다. 은행대출을 활용하지 못했다면 현금 40억

원이 소요되어야 함으로 이러한 결과를 얻지 못했을 것이다. 이는 사채로 망하고 은행대출로 

흥한 사례다.

한 동안 숙박업의 투자 광풍 속에서 은행대출을 잘 활용하여 갭투자 혹은 직영 모텔부동산상

품 투자에 의한 부동산가치 상승으로 단기차익을 달성한 사례도 많았다. 반면, 자본이 부족한 

상황에서 욕심만으로 은행대출과 일반 사채를 이용하여 모텔부동산에 투자한 사람들 중에는 

신용도 하락과 일반 채권의 원금과 이자상환의 압박으로 급매 처리하는 사례도 자주 접한다. 

더불어 모텔이 좋은 위치에 있음에도 불구하고 콘셉트 개발과 마케팅 전략 부재로 인해 준공 

후 경영에서 실패하는 경우도 많다.    

시중은행이라고 무조건 믿을 수 있는 것도 아니다. 모텔의 영업수익률이 저조할 경우, 금리 상

승과 더불어 대출만기시 대출원금의 일부상환 혹은 매매거래시 대출금 전부승계가 이루어지

지 않는 등 모텔부동산 매매거래에 어려움을 겪을 수 있다. 

이러한 경우 일반 사채인 남의 돈을 이용하지 않기 위해 급하게 임대를 내놓게 된다. 이제 막 

준공한 시설이 급매로 나오면 매매거래는 하락하고 임대조건은 열악해져 모텔의 평가를 제대

로 받지 못한다. 결국, 남의 돈 탓에 남의 모텔이 되는 경우가 발생하는 것이다. 

욕심이 과하면 화를 부른다. 잘 만든 노후대책용 수익형 모텔부동산을 직접 운영해보지도 못

하고 경매, 공매에 노출시킬 수밖에 없는 불행한 상황을 초래할 수 있다. 은행대출도 무서워해

야 하지만, 일반 채권(일반 사채)은 더욱 무서워해야 한다. 경제상황이 아무리 좋고, 좋아진다

고 해도 아차 하는 순간에 평생 일구어 온 수익형부동산상품이 물거품이 될 수 있다. 

은행대출의 활용으로 흥하더라도 일반채권으로 얼마든지 망할 수 있으니 남의 돈을 무서워해

야 한다. 남의 돈을 이용해야 한다면, 철저한 사업계획과 마케팅 전략을 수립하여 사업을 진행

해야 한다. 또한 적극적인 방어수단도 함께 강구하여 열심히 일궈온 나의 꿈이 순식간에 사라

지지 않도록 주의해야 한다. 당신의 경험과 능력만을 과신하지 말자. 전문가의 도움을 불필요

하게 여기는 독불장군식의 투자로 망하는 일이 없기를 바란다. 

한편, 이번 여름 성수기에는 폭염과 내수 경기의 불안으로 숙박사업자들이 특수를 보지 못했

다. 모텔 운영자들은 숙박업의 실질적인 특수가 9월 중순부터 시작된다고 생각하며, 올해 하반

기의 영업계획을 착실하게 수립하기를 바란다. 몇 년 후 당신이 숙박업계 대표 부자가 될 수 

있다!  

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

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-이미지 출처 : 픽사베이(https://pixabay.com/)

                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>