지난 수년간은 데이터에 기반한 부동산 투자보다 나만의 기준으로 과감하게 투자해 갭투자에 성공한 사람의 케이스들이 속속들이 등장했던 시기였다. 팬데믹으로 큰 어려움을 겪던 숙박산업 내에서도 틈새시장을 노려 ‘빌린 모텔 투자’라는 새로운 중소형호텔의 투자 패러다임을 이끌어 낸 경우가 있다. 이길원 대표가 중소형호텔 투자 시의 경쟁력 제고 방식을 조명해 본다.
‘너는 안돼도 나는 할 수 있어!’라는 긍정적인 사고방식으로 투자하던 시대는 지난 것이 아닐까? 위치에서, 상권에서, 아이템에서, 시설에서, 마케팅에서 많은 것이 달라졌다. 그럼 지금처럼 모텔 숙박업의 경영이 어려운 시기에 무엇이 경쟁력의 키워드, 티핑포인트가 될까? 주거용 부동산시장의 롤러코스터가 ‘너는 안돼도 나는 할 수 있어’라는 가치관을 만들어 냈다는 생각이다. 시장조사, 분석, 통계를 재고 있는 사이에 정부의 부동산 정책을 믿지 않고 막 저지른 영끌족의 갭투자를 부러워했다. 지난 3~4년의 부동산시장은 시류를 읽기가 쉽지 않다. 이제 나를 반성하며 ‘너는 되는데, 나는 왜? 안되는 거지?’로 부동산 투자기준을 다시 읽어보고자 한다.
1. 통계, 분석, 부동산 정책보다 이기적인 투자가 성공? 통계, 부동산 정책을 분석하여 투자하는 것보다 개인적인 기준, 이기적 투자기준으로 투자한 사람들이 대박을 터트렸다. 주거용 부동산시장을 예로 들면 2019년 흑석동 소재의 한 아파트 84㎡(33평형)의 분양가가 7억원대였다. 2년이 지난 2021년 9월의 시세가 19억! 전세를 끼고 매수를 했다면 전세 5억에 차액 현금 약 3억 투자로 투자이익 12억을 달성하였다. 무려 투자금액의 3~4배의 투자이익을 이루었다. 갭투자의 성공투자 사례다. 특히 빌라 투자에서는 갭투자의 병폐가 너무 컸다.
2023년이 되면서 2021년에 전세 계약자들이 갭투자자들의 희생양이 되었다. 역전세의 사회 거래 병폐가 발생했다. 거래의 신뢰가 사라지는 계기가 되었다. 또다시 정부의 부동산 거래 개입이 시작되었다. 역전세 사태의 사회적 병폐를 법적 규제로 구제하려는 정책이 쏟아져 나왔다. 그럼에도 이미 저질러진 갭투자의 규모가 너무 컸다. 주거용 부동산 전세시장, 빌라 전세 시장이 사회 초년생들에게 불신을 받는 시장 상황으로 변했다. 2023년, 2024년을 지나면서 빌라 전세시장은 아직 쑥대밭이다. 건축업자들은 서민주택 공급업자에서 사회악을 만들어내는 범법자로 인식 전락하는 사회문제가 발생했다. 빌라 전세? 절대 안 들어가요. 빌라에 투자하는 것은 주거공간의 마련이 아니라 롤러코스터를 타는 것으로 인식되는 것이 안타깝다.
사회 초년생들에게 안정적인 서민주거공간으로 인식되던 빌라라는 상품이 전세시장에서 퇴출, 월세 시장으로 내 몰리고 있다. 그러다 보니 최근에는 5~6년 전과 같이 빌라라는 주거용 부동산 상품의 공급이 뚝! 끊기고 있다. 아파트 선호 현상이 지나치다. 원룸 시장도 서울, 수도권에서는 이미 월세가 10~20% 상승했다. 아파트의 전세, 월세 시장도 상승하기는 마찬가지다. 빌라 매매시장은 보합세지만 대출 규제가 풀리기 전까지는 거래가 활발해지기는 어려울 것으로 보인다. 이런 차가워진 빌라 시장에서 발 빠른 이들은 급매의 빌라 투자에 관심을 갖는 이들이 조금씩 나타나기 시작하고 있다. 남들이 버릴 때, 줍자는 선발적 투자방식이다. 영끌의 갭투자가 아니라 실수요자의 서민주거공간 마련과 동시에 ‘너는 안되는데 나는 지금이 적기’라고 보는 투자기준이다.
2. 모텔 투자의 투자기준? ‘너는 안 되는데 나는 할 수 있어’의 투자로 코로나19 시기에 많은 사람들이 어쩔 줄 몰라하며 헤매고 있는 사이, 남이 버린 모텔들을 헐값에 주어, 혁신적인 아이디어로 투자하여 대박을 터트린 투자 사례가 많이 노출되었다. 일부 투자자 중에는 어려운 시기에 남들이 주거용 부동산에 매달리며 투자를 하고자 할 때, 남다른 가치관, 투자기준으로 남이 버린 모텔들을 주워 모아 모텔 창업의 불씨를 지핀 사람들이 있다. 많은 사람들이 모텔을 버릴 때, 자기만의 투자기준으로 아이템을 발굴하여 모텔 창업에 대들었던 그들은 모텔 투자로 기업화에 성공했다. 그들은 지난 3~4년 사이에 모텔 투자로 투자 수익 200~300%를 달성하며 기염을 토한다. 그들은 지금도 모텔 투자만큼 큰 성과를 낼 수 있는 아이템이 어디에 있느냐고 한다.
'모텔 임대’의 키워드를 ‘빌린 모텔 투자’로 세간의 관심을 만들어내고 있다. 다른 말, 같은 성격이지만 ‘빌린 모텔 투자’라는 단어를 사용함으로써 친근한 이미지로 모텔 임대시장 투자에 관심을 불러일으키고 있다. ‘모텔 임대’의 경직된 용어를 버리고, ‘빌린 모텔’이라는 키워드로 모텔 투자 관심은 물론, 새로운 상품 투자라는 인식을 만들어내는 재주를 부리는 것이다. 투자에는 부동산 투자와 경영투자가 있다. 자본이득 투자에는 통계, 분석, 부동산 정책이 기준이 되지만, 영업 이득 투자에는 경영, 아이템, 키워드, SNS, 콘텐츠 개발이 투자기준이 된다. 시설 고급화는 누구나 할 수 있다. 콘텐츠 아이템의 개발은 누구나 할 수 있는 것이 아니다. 혁신적인 콘텐츠의 개발이 영업 이득 실현의 경영 능력 발휘의 투자기준이 될 수 있다. 그들은 키워드로 모텔 창업의 투자 관심을 불러일으키고 투자를 이끌어내고, 매출을 올리고, 영업이익의 한계를 끌어올리며 모텔이란 상품이 운영수익과 함께 수익형 부동산 투자 상품으로 만들어 낸 것이다. 모텔 창업! 경영능력의 발휘로 상품성 극대화!
3. 너는 되는데, 왜? 나는 안되는 거지? 너는 되는데 왜? 나는 안되는 거지. 긍정적인 마인드만으로 세상을 헤쳐나기는 것은 몸빵이 가능한 시기의 투자방식이다. 이제는 몸빵만으로 극한의 경쟁시대에서 생존하는 것은 안일한 태도인듯하다. 이제는 생존법칙을 알아야 한다. 그리고 실천, 행동해야 한다. 잘 되는 모텔, 잘나가는 숙박업소의 영업형태를 배워야 한다. 배우는 것이 아니라 모방해야 한다. 어쩔 수 없다. 잘 되는 모텔이 왜 잘 되는지? 연구할 필요가 있다. 처음부터 다시 시작해야 한다. 너는 되는데 왜? 나는 안되는지 반성해야 한다. 나의 잘못된 운영, 투자방식이 어떤 문제가 있는지 되짚어볼 필요가 있다. 단어 한 끗발 차이로 잘 되는 모텔이 되고, 잘한 투자가 되고, 돈 버는 모텔이 되고, 남이 부러워하는 모텔이 된다. 시설 고급화에만 매달릴 것이 아니다. 콘텐츠, 아이템으로 경쟁력을 만들어보자. 내 모텔의 거래가치를 높여보자. 내 모텔의 수익형 부동산가치를 높여보자. 운영수익을 높여보자. 내 모텔의 운영가치를 높여보자. 모르면 잘 되는 모텔의 투자, 경영, 운영, 장삿속까지 모방할 일이다.
4. 나만의 티핑포인트를 찾자 ‘너는 안돼도 나는 할 수 있다’ 그래 모두가 모텔을 버릴 때는 작은 실행이 네가 버린 모텔을 내가 살리기가 쉬웠다. 작은 변신이 숙박 소비자에게 큰 호응을 얻어내기 때문에. 모두가 내 모텔의 생존을 위해 몸부림치고 있다면 어떨까? 단순한 시설 고급화, 일상적인 마케팅, 숙박 앱에서 가격 내리기로만 객실을 채우지만 수익 제고에는 역부족일 수 있다. 당장은 내 모텔의 매출이 감소하고, 수익이 적다고 해도 앞으로 내 모텔의 매출을 올리기 위한 역량을 갖추기 위해서는 과감한 시설투자, 변신만큼 마케팅의 실험적 실행의 포인트가 있어야 한다. 매출이 적어도 희망이 있다면 매수자가 줄을 서지만 매출이 높아도 거들떠보지도 않는 모텔이 있다. 한 모텔은 현재의 매출 분석으로, 부동산 개발로, 매출 상승 기대, 시설 변신으로, 확실한 경쟁력 확보, 접근성, 가시성의 장점을 가지고 있다면 비록 현재는 매출이 적다해도, 매수 후 혁신적인 변화로 내 역량을 발휘하여 더 큰 매출, 가치 상승을 위해 매수를 결정한다. 현재의 매출이 최고의 역량을 발휘하고 있는 숙박업소라면 매수자는 매출 상승 기대보다는 유지에 관심이 있는 것으로 희망 매매 거래가액이 내려갈 때를 기다릴 것이다. 거래는 매수자도 가져갈 것이 있어야 한다.
모텔 창업, 모텔 투자, 숙박업 운영에도 기획이 필요하다. 마케팅 전략이 필요하다. 매도, 매수 전략이 필요하다. 매도자, 매수자 모두가 나만의 티핑포인트를 만들어야 한다. 모텔 창업은 남이 만들어 놓은 것을 누리는 것이 아니라 내가 정글의 법칙으로 살아남는 것이다. 모텔 운영, 모텔 경영은 키워드와 티핑포인트를 잘 활용하면 아주 재미있는 수익형 부동산 상품으로 그 역량을 발휘하며 내 인생의 꽃으로 내게 다가온다. 호텔, 모텔, 펜션 등 숙박업에 투자 관심을 갖고 있는 많은 투자자들이 내 능력에 따라 매출이 달라지고 수익이 달라지며 가치가 달라지는 것에 매료되어 숙박업 창업, 숙박업 경영을 꿈꾸는 것은 아닐까? ※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.
