하나의 중소형호텔이 운영되고 있다고 가정할 때, 가장 돈을 많이 버는 곳은 어디일까? 숙박시설과 떼놓을 수 없는 숙박예약앱, 대출과 관련 있는 은행, 숙박시설의 청결을 담당하는 청소원 등 중소형호텔의 운영 시 지출 항목은 여러 가지가 존재한다. 이길원 대표가 여러 가지 요소들을 잘 고려해 적절한 틈새시장을 노려 운영해야 하는 숙박업의 전략에 대해 짚어본다.

며칠 전, 한 인터넷신문에 뜬 ‘러브호텔 돈 된다!’라는 기사가 눈에 들어왔다. 러브호텔이 돈을 번다고? 기사를 잘 읽어보니 러브모텔을 안내 예약하는 한 숙박앱 경영자들의 연봉이 소개되어 있었다. 연봉이 60~130억원대라는 내용이었다. 숙박앱 경영자가 연봉 100억원대를 수령하니 러브호텔이 잘 된다는 논리였다.  

그렇다면 과연, 러브호텔들은 실제로 억수로 돈을 벌고 있는 것일까? 금리 인상 이후에는 전체 모텔 숙박업의 상위 약 10% 미만은 대박, 10% 내외는 약간의 돈을 벌고, 60-20%의 중간 지대에 모텔들은 현상 유지?, 하위 20%는 쑥대밭이라는 표현이 맞을 것. 러브호텔이 돈을 번다는데 실제로 돈을 가져가는 곳, 사람들은 어디? 어디? 누구일까? 한번 생각해 보았다. “대표님! 요즘 모텔 영업 어떠세요?”, “와~ 대박입니다!”라는 대답. 뭐로? 골프텔로? 파티 콘셉트로? 러브호텔? 새로운 돌파구가 필요할 때다.

1. 러브호텔로 돈을 버는 곳은 어디일까? 
실제로 러브호텔에 투자하고 운영하는 숙박업경영자가 매출의 돈을 벌어야 하지 않을까? 예전에는 그랬다. 투자금 대비 대출이자, 운영 지출을 모두 제하더라도 투자금 대비 30~40%의 투자이익을 달성하곤 했다. 그런데? 코로나19 감염병 사태에서 감염자 이동 동선 핸드폰 추적이 이뤄지면서 러브호텔 대실 회전율 영업은 대실 손님이 현저히 줄었다. 출장객마저 줄어드니, 오히려 월방 모텔이 경쟁력의 원천이 되었다. 투자금 대비 월 수익에서 경쟁력을 갖게 된 것이다. 

러브호텔은 투자금 대비 매출이 떨어지면서 투자수익률도 하락하는 상황이다. 매출이 줄어들면 제일 힘들어하는 위치가 임차인이다. 매출이 오르면 수익이 높아지지만 매출이 줄어들면 그 손해는 고스란히 임차인이 감수해야 한다. 그래서 임차인은 매출 전략뿐 아니라 지출에 대해서도 고민을 해야 한다. 직영하는 러브호텔은 매출이 줄어들어도 그나마 견딜만하다. 이익이 적어지는 것이지 손해는 보지 않을 수 있기 때문이다. 

최근 러브호텔은 몇 년 전과 비교하면 상황이 상당히 호전되기는 했다. 그러나 다른 숙박 장르가 러브호텔을 위협하고 있다. 글램핑장, 카라반, 풀빌라 펜션과 공유 숙박 산업의 규제완화 및 활성화 등이다. 도심 속 시설 고급화를 이룬 숙박시설들은 러브호텔 운영의 참 맛을 다시 느끼고 있다. 그래도 예전에 돈 벌 때를 그리워한다. 과연 러브호텔로 돈을 버는 곳은 어디일까? 그 첫 번째는 러브호텔이 신축되거나 리모델링을 하면 반가운 숙박앱이다. 숙박시설을 이용하는 고객들도 이미 온라인 마케팅에 익숙해져 버렸다.

야속하게도 고객들이 러브호텔의 프런트 계산대 앞에서 온라인 숙박앱 속 요금을 비교하며, 숙박앱을 통해 예약하고 이용요금을 숙박앱에 지불한다. 러브호텔 운영자들이 가져가야 할 매출의 상당 부분이 숙박이용 고객의 앱 이용 잠깐 손짓의 세태 변화로 앱에 수수료로 매출의 성과가 이동한다. 앱 매출이 상승하는 것은 당연하다. 앱 경영자의 연봉이 100억원대를 육박하는 것도 당연한 결과다. 러브호텔로 돈을 버는 곳이 바로 숙박앱이다. 숙박앱이 러브호텔의 10~15%의 매출을 가져간다. 러브호텔 운영자의 몫이 적어지는 순간이다. 그래도 어쩔 수 없다. 이미 숙박앱에 익숙해진 고객들이 앱을 찾고 있으니.

그 두 번째는 러브호텔 창업에 돈을 빌려준 은행이다. 은행은 차주가 어떤 상황이냐에 따라 운영주체가 되기도 한다. 대출이 부동산 가치에 비하여 적으면 차주에게 힘이 주어지고, 부동산 가치나 매출이 낮아지면 대출해 준 은행이 권력이 된다. 경제 상황이 안 좋아질 때마다 제일 먼저 눈치를 봐야 하는 곳이 내 러브호텔에 대출해 준 은행이다. 대출 만기 연장 일이 도래하거나 매매 진행으로 대출 승계 시에 차주들은 은행 눈치 보느라 가슴을 졸여야 한다.

대출금의 승계 여부와 대출의 한도에 따라 매매가가 달라지기도 한다. 이자율의 높고 낮음은 물론이다. 모텔 창업에서 대출의 한도는 창업 투자 선택에서 높은 비중을 차지한다. 매출 하락은 곧 대출은행에 눈치를 봐야 하는 바로미터가 된다. 매출의 높으면 대출은행은 고마운 존재지만 매출이 하락하기 시작하면 대출은행은 바늘방석이 된다. 투자 선택 기준에서 대출은 큰 비중을 차지한다. 

세 번째 러브호텔 돈이 흘러가는 곳이 청소인력 등 직원들이다. 매출이 높으면 높은 대로, 낮으면 낮은 대로 청소인력 등 러브호텔을 운영해 줄 인력이 필요하다. 월 매출 3,000만원  기준으로 청소인력은 2명이 꼭 필요하다. 지출의 상당 부분을 청소인력에 쏟아부어야 한다. 객실 청소 등 시설관리를 내가 전부 할 수 없기 때문이다. 임차인이나 직영 숙박업경영자가 청소를 직접 하는 경우도 있지만 그런 경우 시설관리, 청소관리, 마케팅 영업관리가 부실하여 매출 하락으로 이어지는 사례를 많이 목격하게 된다.

러브호텔에서 청소관리, 청소인력은 필수다. 매출이 줄어들면 필수 인력인 청소인력은 돈을 버는데 러브호텔 숙박업경영자는 청소인력보다도 돈을 못 가져가는 숙박시설들을 목격하게 된다. 러브호텔의 매출로 발생하는 수익을 숙박업경영자들이 차지하기 위해서는 매출을 올려야만 한다. 지출을 줄여야 한다.

2. 공유숙박 셰어하우스가 투자 관심을 받고 있다는 것을 알고 있나요?
서울 역세권, 특히 대학상권에서 빌라를 중심으로 월세화가 급격히 증가하고 있다. 비아파트의 급격한 월세화는 임대인들에게 내가 소유한 비아파트의 다양한 공간 활용을 고민하게 한다. 서울 도시민박업인 게스트하우스도 지난 코로나19 감염병 사태로 매출 하락을 견디지 못하고 폐업하며 사라졌다. 다시 게스트하우스의 숙박 수요가 증가하고 있는 상황에서 게스트하우스를 만들어 내는 것이 쉽지 않다. 그 틈새시장으로 셰어하우스를 통해 장·단기 체류 공유숙박을 하려는 젊은 청년 투자자들이 늘고 있다.

셰어하우스가 사실상 공유숙박업으로 대체될 것으로 보인다. B&B를 통한 공유숙박공간으로 활용되고 있다. 청년들의 경제적인 어려움을 셰어하우스를 통해 돌파구를 찾아주려는 정책적 배려도 한몫을 하는 것으로 추정된다. 소규모 셰어하우스 사업의 청년 투자자과 함께 여관이나 공실 상가 중에서 일부가 게스트하우스로 용도전환, 공간 활용이 시도될 것으로 예상된다. 도시민박업인 게스트하우스의 숙박 수요가 증가하고 있기 때문이다. 러브호텔 변신의 한 방법이다. 게스트하우스 & 호텔이 다시 러브호텔의 살아남기 위한 시설 변화와 영업마케팅 방식의 한 모티브가 될 것이다.

서울이나 지방 관광지 중, 교통여건이 좋은 지역에 여관이나 여인숙이 게스트하우스로의 시설 변경이 가능한 노후시설 숙박업 부동산이 투자자의 관심을 받게 될 것이다. 공유숙박이 가능한 시설로의 변신이 가능하다면 당신의 노후시설의 여관, 여인숙은 새로운 투자자에게 틈새시장의 아이템으로 관심을 받게 될 것이다. 이런 틈새시장의 공략을 위한 시설 변신만큼 마케팅에 대한 세심한 영업전략도 필요하다. 블로그, SNS 등의 활용과 시그니처 시설의 개발이 필요하다.

3.러브호텔로 성공할 것인가? 러브호텔을 버릴 것인가?
당신이 러브호텔의 숙박업경영자라면, 당신의 러브호텔을 시설 고급화로 경쟁할 것인지? 아이템의 변신으로 새로운 숙박상품을 만들어 경쟁력을 키울 것인지? 고민하게 된다. 지방 외곽에 소재 노후시설 모텔은 러브호텔을 포기하고 싶어도 아이템이 없다. 시설 고급화도, 브랜딩화도, 마케팅의 전략도 제대로 발휘하지 못하고 있다. 그런 러브호텔 중에는 차라리 장기 월방 모텔로 경영의 어려움을 이겨내기도 한다.

월방 모텔로 살아남기 위해서는 객실 수와 객실의 크기, 휴게공간, 세탁 서비스, 조식 서비스 등의 준비가 필요하다. 필자는 그런 월방 모텔을 막노동 모텔이라고 말하고 있다. 당분간 월방 모텔, 막노동 모텔이 러브호텔로 지친 숙박업경영자들에게 당분간 모텔이라는 숙박업으로 살아남기 위한 가장 간단한 생존전략이 될 수 있을 것이다. 내 모텔의 바로미터와 새로운 전략, 틈새시장을 연구해 보자! 모텔관련 서포터들? 매출이 높으면 숙박업경영자가 주인공, 매출이 낮으면 숙박업경영자는 그들의 도우미일 뿐이다!

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