공유경제 시대가 다가오며, 관광숙박산업에도 소비패턴의 변화가 나타나고 있다. 새로운 형태의 숙박 소비 양상이 나타나고 있는 가운데, 이길원 대표가 중소형호텔의 경쟁력을 강화해 나만의 숙박시설을 경쟁력 있게 운영하는 방법을 짚어본다. 

멍 때리는 것을 좋아해서 낚시를 하기도 하고, 물고기의 입질을 즐기려 낚시를 한다. 멍 때리기는 낚시의 명상이다. 입질과의 사투는 낚시질이다. 낚시꾼도 정적인 낚시꾼과 역동적인 낚시꾼이 있는 듯하다.

바다낚시는 물고기떼 어장을 찾아 나서며 낚시를 한다. 바다낚시에는 명상 따위는 없다. 저수지 낚시는 저녁 풍광을 즐기며, 저녁노을에 비치는 낚시찌를 보는 재미가 쏠쏠하다고 한다. 때로는 명상을 즐기기도 한다. 물고기를 한 마리도 낚지 못해도 즐겁다. 

그래도 낚시는 밑밥을 뿌려서 물고기를 모여들게 해 찌를 뜨는 물고기와의 눈치싸움이 제격인 듯하다. 그 찌의 손맛으로 낚시에 푸욱 빠지게 된다. 이런 모습으로 중소형호텔이란 상품의 숙박고객을 물고기와 비교하기도 한다.

‘물고기가 있어야 전략을 세우지? 물고기가 없는데 어떻게 낚시를 할 수 있어?’라고 푸념을 늘어놓는다. 베이커리 카페나 풀빌펜션, 캠핑장처럼 ‘시설’이라는 밑밥을 놓고 고객을 내 중소형호텔로 불러들이는 시대는 지난 것일까? 다시 중소형호텔투자에 관심이 커지고 있는 시점에 중소형호텔투자의 기준를 생각해본다.

1. 손맛! 밑밥! 중소형호텔 경쟁력은? 
잘 되는 곳은 너무도 잘되고, 안 되는 곳은 문을 닫고 싶을 정도로 고객이 없다. 숙박업의 장르는 다양한 상품으로 곁가지를 만들며 소비자를 유혹하며 색다른 장르를 선보이며 흥망성쇠를 거듭하고 있다. 요즘은 ‘이렇게만 하면 중소형호텔영업, 무조건 만실입니다.’라는 아이템을 찾아내는 것이 쉽지 않다. 

중소형호텔에게 지금은 꼭 해내야 하는 아이템이 필요한 시점이다. 숙박앱에만 의존하는 가격경쟁에서 탈피해야 한다는 것은 숙박업경영자라면 모두가 공감하고 있다. 그러나 뽀족한 대책이 없다는 것이 큰 과제다. 소비자 입장에서 목적지 주변 숙박시설과 조금 떨어져 있는 시설 좋은 숙박시설을 두고 고민을 하게 된다.

예전에는 교통정체만 그리 심하지 않다면 시설 좋은 숙박시설을 찾아다녔다. 중소형호텔탐방이란 말이 나돌아었으니. 요즘은 시설 좋은 숙박시설이 널려있으니, 시설 좋은 것은 당연한 것이다. 그 다음 선택 기준이 주변 연계 놀이공간, 교통 접근성을 고려한다. 

교통의 접근성을 잊게 만들며 가족, 동호회, 직장동료 여행객을 불러들이며 성공한 숙박장르가 풀빌라 펜션이다. 키즈 펜션이나 펫 카페형 펜션, 테니스장 연계 펜션, 스크린 연계 숙박시설들이다. 풀빌라 펜션이 등장하면서 공동공간만을 추구해온 단지형 펜션들이 가족여행객이나 동호회 여행객들에게 외면당하며 새로운 활로 찾기에 고민하고 있다. 

캠핑 문화가 한창 열풍을 일으킬 때, 관광지나 해변가의 중소형호텔들은 넓은 주차장 일부를 숙박공간의 주차 서비스보다 함께 소통할 수 있는 문화공간으로 활용해 소비자에게 큰 관심을 받던 시기가 있었다. 캠핑장의 분위기를 중소형호텔 주차장공간에 불러들여 파티 공간을 만들어 큰 호응을 얻었다. 

코로나 시기에는 중소형호텔 객실 안에 ‘PC방 시설’을 갖춰 어려운 시기을 이겨냈고, 반려동물과 동반 숙박고객을 위해 ‘펫펜션, 펫 객실공간’을 연출하여 외면당하는 ‘반려동물 숙박고객’을 유치하여 경쟁력을 확보했다. 이런 모든 경쟁력 있는 아이템의 개발, 고민에도 불구하고 아직은 부동산 가치에 대한 기본적인 투자마인드가 도심 속의 중소형호텔투자에 관심이 큰 것이 사실이다. 

100실 이상의 비즈니스호텔이라면 도심 속에 소재하여 고객을 유치하는 것이 유리하겠지만 30~40실 내외의 중소형호텔투자라면 도심 속에 작은 땅보다 외곽에 너른 땅과 시설 경쟁력을 확보하며 새로운 아이템을 개발해 보는 것을 고민해 보면 어떨까? 이런 투자에는 무조건 주변에 놀이시설이 가까이 있어야 한다. 버스 등 대중교통 접근성이 용이해야 한다. 

2. 원룸, 오피스텔 등 소형 주택과 경쟁하는 무인텔?
중소형호텔이 놀이문화공간으로 변신하기 시작한 것은 이미 오래다. 시설은 물론, 서비스, 행정, 세무, 인력, 사회연계, 관광산업의 기초시설로의 이미지를 구축하는 등 많은 변화와 변신을 거듭해왔다. 그러나 버릴 수 없는 상품이 대실상품이다. 중소형호텔이란 숙박장르는 대실 상품을 통해 매출의 극대화를 이루어 왔다.

대가족 위주의 거주문화가 주를 이룰 때의 얘기다. 서울 구로구 소재의 한 중소형호텔은 주변에 젊은 부부의 외박으로 호황을 누렸다. 소형 빌라들이 많은 화곡동, 구로구 소재의 중소형호텔들 중에는 시설 고급화로 주변 거주 젊은 부부들이 중소형호텔을 찾는 이변으로 관심을 모으기도 했다.

그런데 지금은 소형 주택, 원룸, 오피스텔이 너무 많이 공급되었다. 일반주택의 공유숙박으로의 영업도 중소형호텔이란 상품의 대실 상품을 위축시키고 있다. 특히 프라이버시를 지켜준다는 캐치플레이로 한때 열풍을 일으켰던 1실 1주차 무인텔들이 된서리를 맞고 있다. 

시설 경쟁력을 갖추며 공유 소통 공간 연출로 시대의 숙박 소비패턴을 도입한 변신으로 숙박고객을 유치하고 있는 타워형 무인텔, 타워형 중소형호텔들의 변신이 눈에 띈다. 이런 타워형 중소형호텔들이 대실 상품보다 숙박상품 판매 경쟁력에 영업력을 치중하고 있다. 

3. 중소형호텔이 중소형호텔부동산에서 숙박업 장르로 다시 자리매김하려? 
숙박업은 물론 수익형 부동산 상품의 꽃이라고 회자되며, 떵떵거리던 중소형호텔이 지난 7~8년의 시간에 자존심을 구겼다. 중소형호텔 매출은 감소하고, 오히려 숙박앱은 성장했다. 그런데 드디어 중소형호텔이 개별적인 아이템 개발로 생존을 위한 대변신을 모색하고 있다.

90년대 초, 2000년대 초에 획기적인 변신으로 성공을 이루었듯 2024년대 하반기를 기점으로 다양한 장르를 도입하려는 컬래버레이션의 문화공간 연출이 시도되고 있다. 숙박공간과 연회장, 음식점, 문화공간이 함께 어우러지려고 한다. 단순 시설 고급화 변신에서 체험형 복합놀이공간의 구조로 변신을 시도하고 있다. 공유경제, 공유숙박을 고려한다면 중소형호텔은 더 이상 숙박만의 공간이 아니어야 한다.

합법적으로 건축된 숙박 대여 공간에서 거주공간은 물론 파티 공간, 공간 대여업, 캠핑, 풀빌라, 연회장, 문화체험 공유 공간으로 얼마든지 변신 가능하다. 중소형호텔이란 상품은 최근의 공유경제정책과 소비문화와 연계가 가능한 가장 효율적이고 합법적인 건축물이다. 숙박업경영자의 숙박에 대한 고정관념과 몰두가 중소형호텔의 발전을 더디게 하고 있는 것은 아닐지?

중소형호텔이란 숙박시설을 바라보는 시각을 변화시킨다면 중소형호텔은 기존의 상품 이미지와는 전혀 다른 새로운 상품이 탄생하게 될 것이다. 중소형호텔을 부동산 가치로만 보지 말고, 매출로 승부하는 다양한 놀이문화공간을 연출할 필요가 있다. 기존의 중소형호텔, 호텔 공간의 평범함에 지루함을 느낀다. 가격만으로 경쟁하던 기존 숙박업 영업형태의 대반전이 필요한 시점이다. 

4. 신축·리모델링 시 이제 기후 온난화에 대한 고려해야
2024년 여름은 유난히도 더웠다. 세계 각 지역에서 홍수와 태풍의 피해가 유난히 심했다. 온난화의 영향이라고 한다. 바닷물 온도가 상승하면서 올가을에는 전어가 귀하다고 한다. 사과와 배 등 과일 농사도 점점 더 북쪽으로 생산지가 이동하고 있다.

중소형호텔이란 상품의 객실공간에서 난방만큼 냉방시설에 대비를 해야 한다. 그간에는 중소형호텔 신축이나 리모델링 공사에서 난방시설에 치중했다면 이제는 냉방시설에 더 관심 있는 시설 대책을 세워 기후변화에 대응해야 할 것이다.

올해 숙박업의 변화와 정부 정책, 인테리어 아이템의 변신, 소비자의 여행 소비패턴의 분석과 더불어 2025년의 공유경제, 공유숙박의 소비패턴을 어떻게 나의 호텔에 응용하느냐가 경쟁력의 기준이 될 것이다.

2025년은 내 중소형호텔의 공간을 새로운 상품 선보이기에 최대한 효율적으로 연출하고 활용하여 다양한 상품을 개발함과 동시에 중소형호텔 부동산에서 중소형호텔 숙박업 장르로의 변신을 시도해 보자.