한국의 인구 절벽 문제가 심화하면서, 국내 관광숙박산업에서도 이에 대비해야 할 필요성이 제기되고 있다. 이를 위해서는 시설 고급화를 넘어 숙박시설만의 특색 있는 경쟁력이 필요하다. 이길원 대표의 중소형호텔 영업 경쟁력 강화 전략을 살펴본다.

2024년 7월 기준 통계청 인구 동향조사에 따르면 대한민국 전체 인구수는 51,751,065명(남 25,876,776명(50.002%), 여 25,874,289명(49.998%)이며, 50년 후인 2072년 추계인구는 36,222,293명일 것이라 한다. 50년 후에는 대한민국 인구수가 2024년보다 약 30% 정도의 인구감소가 추계된다. 아직은 먼 얘기지만 최근의 소상공인이나 숙박업의 영업력을 고려하면 인구 절벽을 먼 얘기로만 치부하기에는 2025년을 준비하는 숙박업으로서는 인구 추이도 고려해야 할 여건이다.

2024년 생산연령인구는 36,327,585명(약 70%), 청년 인구 10,444,000명(약 20.2%), 청소년 인구 7,824,000명(약 15%), 유소년 인구 5,485,245명(약 106%)로 분포된다. 지난 23년 9월부터 24년 9월까지 약 10여 개월 월평균 혼인건수는 17,305건, 이혼건수는 7,639건으로 이혼율은 약 44.1%를 차지한다. 

총가구 수는 22,179,969가구, 이중 1인 가구는 8,155,636가구로 약 37%을 차지한다. 2022년 7,388,942가구(약 34.11%)와 비교하면 766,694가구 증가로 약 3%의 증가를 보이고 있다. 분거 가족이 있는 가구(한 가족이면서 따로 거주공간을 마련하여 사는 가족)도 4,167,545가구로 소형 주택 수요는 계속 증가하는 추세다.

소형 주택의 공급이 많아진다는 것은 곧 숙박시설의 숙박 수요가 감소하는 추이를 보인다. 숙박업이 경영에 어려움을 겪을 때면 그 어려운 시기를 이겨내기 위해 원룸 형태의 장기방으로 숙박시설을 운영한다. 각 지역의 관광지에서는 한 달 살기, 지역 관광지나 특산품, 문화 체험숙박상품을 패키지로 개발하여 지역 경제 활성화는 물론 숙박업의 활성화에 노력하고 있다.

정치, 경제의 불투명성이 계속되고 있는 상황에서 2025년에 대한민국 숙박업은 어떤 준비를 해야 하는 걸까?  

1. 시설 경쟁보다 아이템, AI, IT?
시설은 남부럽지 않다. 그런데 손님이 없다. 시설만 좋다. 그렇다고 숙박비를 무조건 싸게만 할 수도 없다. 주변에 다수의 중소형호텔들이 자리하고 있다. 가격경쟁을 하려하면 서로가 더 힘겨워진다. 버티기다. 시설 고급화에는 한계가 있다. 시설 고급화보다 고객에게 재미를 주는 아이템 개발이 필요하다.

서울시와 서울관광재단에서는 지난해 11월 12일에 국내 주요 관광업계 및 투자 기관 관계자들을 대상으로 ‘2024 서울 관광 새싹기업(스타트업) 최종 성과보고회’을 개최했다. AI 기반 굿즈 중개 플랫폼, IT 기반 캐리어 당일 배송 서비스, e스포츠(게임)팬 맞춤형 여행상품 플랫폼, 외국인 대상 K-뷰티 플랫폼, 위치 기반 AI 추천 맞춤형 일정 생성 플래너 등 서울관광 새싹기업(스타트업)의 혁신적인 관광 서비스를 소개했다.

서울 관광산업의 미래를 이끌 기업을 새로이 발굴하고 있다. 숙박업 영업형태의 변화와 변신의 기준이 만들어지고 있다. 문화체육관광부와 한국관광공사는 지난달에 ‘2024 BETTER(관광인구 충전지원사업)사업’ 성과공유회를 개최했다. 관광 스타트업을 통해 우리 지역 관광인구를 유치하겠다는 스타트업을 지원하는 사업이다. 

이 또한 외국인 대상 관광 서비스와 체류형 관광 모델을 개발하는 아이템, 장기 숙박을 위한 빈집 리모델링 숙박시설 개발, 주변 관광지와 연계한 패키지 관광상품의 개발이 주된 아이템이다. 호텔 숙박업이나 중저가 비즈니스호텔들은 지역과 연계한 상품을 패키지화 상품으로 개발해 숙박 수요를 창출해야 하며, 중소형호텔 숙박업은 다시 예전처럼 객실공간을 활용에 시설 고급화에만 매달릴 것이 아니라 재미를 느끼고, IT, AI를 기반으로 활용한 지역 문화를 체험할 수 있는 프로그램과 공간 연출로 경쟁력을 갖추어야 할 것이다. 

2. 대실보다 숙박 패키지 상품개발, 숙박상품?
대실 상품이 원룸, 오피스텔 등 소형 주택의 시설 고급화 공급으로 중소형호텔이란 숙박시설과 경쟁을 하고 있다. 최근에 공유숙박이 숙박업의 새로운 장르로 부상하고 있는 것을 간과해서는 안 된다. 예전에는 근린생활시설에 객실을 만들어 게스트하우스로 운영하는 불법영업이 만연한 적이 있었다. 숙박 수요에 비하여 객실이 부족해 기존의 중소형호텔이나 숙박시설에서는 매출에 조금 영향이 있었을 뿐이었다.

그러나 최근의 중소형호텔 숙박업의 운영은 문을 닫느냐? 여느냐?의 생존의 문제로 활로를 찾아야만 하는 절체절명의 위기에 직면해 있다. 중소형호텔숙박업 종사자들은 2025년을 불법 숙박시설 척결의 해로 지정했다. 해마다 언급하는 가벼운 말이 아니다. 이제 발등에 불이 떨어졌다. 주거용 부동산의 공유숙박 영업의 허용이 중소형호텔이란 숙박시설에 더 큰 타격을 줄 것이다.

시설 고급화는 어쩌면 단순한 구색 갖추기가 될 수 있다. 객실에서 시설 고급화는 내 중소형호텔의 가치를 새롭게 단장하는 아이템이었으면 좋겠다. 요즘 중소형호텔, 아주 다양한 상품을 선보이려는 노력이 감지되고 있다. 다르면 고객이 내 중소형호텔를 찾게 될 것이다. 역세권에서, 관광지에서, 농촌지역에서, 도심지에서, 유흥지역에서 각각의 그 지역에 맞는 상품을 만들어보자.

3. 소형 주택과 경쟁, 능동적 수익형 부동산?
원룸이 많은 지역이라도 중소형호텔은 살아남았었다. 그러나 지금은 달라졌다. 원룸이 중소형호텔과 경쟁을 한다. 원룸 시설이 그만큼 시설 고급화가 이루어졌다. 원룸이란 소형 주택상품이 코리빙이란 상품처럼 공동공간을 잘 활용하고 있다. 중소형호텔이란 숙박상품 변신의 기준을 알려준다.

오히려 어떤 시설은 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙 등의 원룸형 소형 주택이 부럽기도 하다. 중소형호텔은 중소형호텔의 특성이 능력에 따라 매출이 달라지고 가치가 달라지는 긍정적, 능동적인 수익형 부동산으로서의 특성을 살려야 한다. 소형 주택과는 다르게 시설이 달라지고 개성 있는 객실공간 상품이 만들어진다면 아무리 시설이 좋은 소형 주택이라도 중소형호텔의 대실, 숙박상품의 가치를 앞지를 수는 없을 것이다. 

빌라가, 아파트가, 소형 주택이 아무리 공유숙박으로 공유경제정책에 의한 숙박업을 한다고 해도 운영, 매출, 규모의 영세성을 탈피할 수 없다. 결국 공유숙박이 활성화된다면 중소형호텔이란 상품 중 소규모 숙박시설나 중대형 숙박시설이 게스트하우스의 역할을 대신하며 고객의 니즈를 흡수하게 될 것으로 보인다. 내가 멈춰있으면 소형 주택인 원룸 건물이 부러울 수 있지만, 내 중소형호텔이 확실하게 변신한다면 부동산 가치 상승만큼 영업가치 상승으로 내 중소형호텔의 가치가 올라가는 수익형 부동산 상품을 만들어낼 수 있다.

4. 부동산 가치보다 영업력 활성화에
지난 몇 년 간은 매출보다 부동산에 매달려온 중소형호텔이란 숙박시설이 계속해서 방법은 찾지 않고 기다리며 부동산에만 매달린다면 내 중소형호텔의 숙박업으로서의 역할은 문을 닫아야 하는 도태의 길을 걷게 될지도 모른다. 이미 기울어진 외곽의 중소형호텔이라면 더 이상 중소형호텔이란 숙박업에 미련을 버리자. 당분간 문을 닫아 놓는다고 다시 중소형호텔이란 숙박업을 할 수 있는 기회는 주어지지 않을 것이다. 다른 용도의 상품을 고려해야 한다.

내 중소형호텔, 숙박업으로 도태되지 않으려면 상황을 얼른 파악해야 한다. 투자자본도 중요하다. 무조건 남의 자금, 대출로 시설 고급화나 내 중소형호텔 살리기에 매달리기에는 최근의 상황이 그리 녹록지 않다. 영업력의 발휘도 쉽지 않다. 여관이 중소형호텔이 되면서 영업력을 발휘해 월 매출 5~600만원 숙박시설을 월 매출 4,000만원 이상을 달성하며 중소형호텔 숙박시설로서의 가치를 자랑하기도 한다. 월 수익이 상승하면서 부동산 가치도 상승하고, 주변 중소형호텔들과의 경쟁력 우위로 중소형호텔 숙박업 투자의 재미를 톡톡히 맛보고 있는 사례다.

내 중소형호텔 또는 중소형호텔을 투자하려는 중소형호텔 매입 투자자는 부동산 가치에만 매몰되지 말고 매출을 올려서 수익률 극대화로 부동산 가치까지 올라가는 수익형 중소형 호텔 투자의 재미를 톡톡히 체험하시기 바란다. 최근 중소형호텔 임대문의가 늘고 있지만 임대 중소형호텔이 없다. 당신의 중소형호텔투자 선택은? 버려진 중소형호텔을 매입하여 살리는 것?!