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[이길원] 내 모텔의 가치는 내가 만든다?
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최근 부동산 시장에서는 수익형부동산인 숙박시설의 평가가 코로나19 장기화와 더불어 경기침체의 영향으로 부동산 가치로만 평가받고 있다. 숙박업을 활용한 숙익형부동산의 가치는 저평가를 받고 있고, 오로지 부동산 가치로만 평가를 받고 있다는 것이다. 이길원 대표가 가치상승을 위한 방법론을 고민해 봤다. <편집자 주>  1. 모텔이란
모텔이란 숙박업은 다른 숙박업 장르와 다르게 특별히 대실이란 휴게상품으로 회전율 영업에 의해 매출의 극대화를 달성하고 있다. 코로나19로 경영에 어려움을 겪고 있는 상황에서 일부 모텔들은 숙박업을 포기하기도 하지만, 또 한편에서는 차별화된 과감한 시설투자, 서비스 개선으로 숙박군집촌에서 독보적인 경쟁력을 발휘하는 모습도 목격되고 있다. 또한 코로나19 감염병 사태는 모텔·호텔 숙박업 종사자들에게 발군의 변화, 변신을 독려하고 있다.
2. 모텔의 가치
모텔숙박업은 부동산으로서의 가치는 크든 작든 현금이 회전하며 개별경영능력에 따라 월수익이 높아지는 긍정적, 능동적 수익형부동산이다. 최근에는 감성, 수익률의 높고 낮음으로 가치를 평가받을 수 있는 가치창조형 부동산상품이라는 것으로 모텔숙박업이 시설 및 서비스의 변신에 고군분투한다. 모텔은 개별적인 경영능력발휘에 따라 창조적 감성가치로 부동산가치, 매출가치, 수익율가치를 극대화시킬 여지가 충분하다. 경영능력에 따라 차별화된 나만의 최고의 수익률을 달성할 수 있는 능동적, 긍정적 수익형부동산이다.
3. 땅의 가치, 자본이득가치
모텔에서도 2-3필지의 땅으로 부동산경기가 좋거나 주거용부동산의 투자수요가 많을 때, 숙박업부동산의 일부를 주거용부동산으로 개발하여 막대한 수익을 창출한 사례도 있다. 또 한편으로는 양도소득세의 부담으로 스스로 숙박업을 포기하고 주거용부동산, 상업용부동산으로 용도전환 개발하여 절세로 내 모텔의 가치를 상승시키는 사례가 늘고 있다. 도심 속에 소재하는 호텔, 모텔들이 이런 용도전환에 의해서 숙박업의 극심한 불황에도 불구하고 커다란 자본이득을 실현하고 있다. 영업가치보다 자본이득 가치상승의 실현이다.
 4. 영업가치
코로나19 백신이 출현하면서 모텔숙박업이 매출의 상승여부에 점차 더 큰 기대치를 확인하는 투자로 변해가고 있다. 이미 굳어진 부동산가치에 영업이득을 실현할 수 있는 매출상승의 기대치가 반영되는 투자선택의 조짐이다. 외곽의 모텔들도 기존 희망매매가액이 조정된다면 서서히 매매가 이루어지고 있다. 부동산가치에 키워드를 두던 평가가 영업 경쟁력으로 투자선택의 초점을 바꾸고 있다. 현재의 모습 그대로만 보지 않고 매수 후에 변신, 변화할 모습을 그리며 투자하는 창조적인 개발가치를 부여하기 시작하고 있다.
5. 용도변경의 가치, 매출의 가치
도심 속의 모텔부동산, 호텔부동산은 매출의 높고 낮음, 수익의 크고 작음에 상관없이 주거용부동산, 상업용부동산으로의 투자수요가 있다면 모텔숙박업으로는 평가하지 않고 땅값만으로 건축업자에게 주로 매매가 거래되고 있었다. 그러나 최근에는 모텔, 호텔 숙박업을 당분간 지속적으로 운영할 목적으로 숙박업의 미래가치를 분석하면서 투자선택이 이루어지고 있다. 외곽 넓은 땅에 터 잡은 노후시설의 모텔들에 투자문의가 증가하고 있다. 관심이 없던 매출이 관심의 대상이 되고 있다. 특히 믿을 수 있는 카드나 앱의 매출이 신뢰의 기준이 된다.
6. 대출의 가치
매매가액도 중요하지만 투자현금이 적게 들면 팔린다. 대출이 중요해졌다. 소유에서도 마찬가지다. 추가대출이 가능하면 투자도 손쉬워 진다. 대출의 발생에 따라 투자수준이 달라진다. 대출이 많이 나온다는 것은 해당모텔의 부동산가치, 매출가치가 높다는 것이다. 팔고 싶다면 대출가치를 높여라!
 7. 가시성의 가치, 랜드마크의 가치
보인다는 것은 나를 알리는 보고다. 가시성은 내 모텔의 시설변화가 어떻게 이루어지느냐에 따라 확연히 가시성의 가치가 높게 평가된다. 많은 투자자, 개발자들은 내 건물을 해당지역의 랜드마크로 개발하려고 심혈을 기울인다. 내 모텔의 가시성과 랜드마크를 위해 영업전략에서, 시설에서, 아이템, 디자인에서부터 가치를 창조해보자.
8. SNS 활용의 가치
소셜네트워크에서 내 모텔이 많이 회자된다면? 사람들에게 많이 알려진 만큼 내 모텔의 가치는 높아진다. 홈페이지, 블러그, 인스타그램 등 SNS소셜네트워크를 적극적으로 활용한다면 더 많은 고객을 내 모텔로 유치할 수 있으며 그에 따라 매출은 물론, 변신, 변화의 계기가 될 수 있다. 고객요구에 의해 변신하면서 내 모텔의 가치는 더 높아지게 될 것이다.
9. 내 모텔의 가치는 내가 만든다
경기도 가평의 K호텔은 1층에 식당공간을 로비로 변신시켜 고객에게 감동을 주며 선전하고 있다. 경기도 수원시 인계동 소재의 B호텔은 유흥업소공간을 객실로 전환하고 한쪽에 편의점을 개설하여 성업 중이다. 강원도 원주 단계동의 O호텔은 루프탑, 인피니티풀 수영장의 설치로 차별화에 성공했다. 충남 금산 추부에서는 쓸모없는 노는 땅에 무인텔을 신축하여 숙박업을 시작한다. 경기도 김포 한강신도시의 한 상가건물에는 분양이 저조한 상가를 숙박업으로 용도전환하여 객실 내에 수영장을 설치하는 등 풀빌라펜션형 객실을 만들어내어 시설고급형서비스로 숙박업에 승부수를 던지며 성업 중이다.
내 호텔·모텔의 가치는 내가 만들어 내야 한다. 땅의 승부에서 매출의 승부로 이동하고 있다. 숙박업 본연의 역할로 가치를 평가받으려하고 있다. 지금이 바로 변신, 변화로 숙박업창업에 도전할 절호의 기회다! 부동산가치가 아니더라도 좋다. 매출과 수익률이 좋다면. Now it is a perfect opportunity for start-ups in Motel and
Hotel buiness!(지금이 호텔,모텔 숙박업창업의 절호의 기회다)
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