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2023년, 숙박업의 만원의 행복? ①
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이길원 모텔사랑 대표
정부의 ‘1.3 부동산대책’이 발표되었다. 먼저 규제지역 해제가 서울강남-서초-송파-용산 외 전지역 대상이 되었고 분양가상한제 적용도 해제됐다. 전매제한 기간도 수도권 3년, 비수도권 1년으로 대폭 단축되었다. 이러한 변화 속에 숙박업소 부동산 변화는 어떻게 될까. 한번 전망해보자.
 부동산시장의 거래절벽 2023년 경제성장율 1.6%. 2023년 부동산시장 경착륙의 거래절벽을 벗어나려는 연착륙의 부동산정책이 시도되고 있다. 우선 지난 1월 3일 ‘1,3 부동산대책’이 발표되었다. 정부의 연착륙을 위한 파격적인 부동산규제완화책이다. 규제지역, 양도세, 다주택자 중과, 전매제한기간 완화, 중도금대출규제완화정책으로 부동산거래의 활성화에 초점을 맞추고 있다. 가장 큰 걸림돌인 대출이자 상승은 2023년의 가장 큰 이슈가 될 것이다. 어쩔 수 없다. 그 상황의 발생에 대한 대책을 세워야 하는 수밖에. 부동산시장 전망은 완연히 갈린다. 서울 강남3구, 용산 등 일부 지역, 광역시의 중심지역과 수도권, 지방 소도시 부동산시장은 완연히 갈린다. 주거용부동산시장이 장기적으로 침체되고 이자부담이 줄어들 조짐이 보인다면 급속하게 월세 나오는 수익형부동산에 투자관심이 커질 것이다. 경공매에 노출된 숙박업부동산, 일반상업용부동산시장에서 아이템형 부동산개발이 활성화될 것이다. 능동적 수익형부동산의 대표주자인 모텔의 변신도 가속도를 낼 것으로 보인다. 요즘 서울 명동상권이 발 디딜 틈이 없다고 한다. 외국인 한국방문관광객이 방문 1순위 성지로 다시 명동상권이 옛 명성을 되찾고 있다. 모텔숙박업도 그때를 준비해야 한다. 모텔임대수요자는 누구? 최근 모텔임대수요 중에는 기존에 모텔임대운영을 하던 임차인보다는 새로이 모텔시장에 진입하거나 기존에 모텔관련 업무, 특히 인테리어 공사를 하던 업체들 중 일부가 시설공사 후 일정 기간 해당 모텔을 임차하는 사례가 눈에 띈다. 경·공매에 노출되어 수차례 유찰이 거듭되던 모텔부동산이 낙찰되면서 숙박업을 버리고 다양한 용도로 변신을 시도하거나 숙박업으로 혁신적인 시설고급화를 이뤄 임대 및 매매시장에 나올 것으로 보인다. 시설 및 콘셉트의 과감한 변신이 시도되고 있다. 모텔부동산이 숙박업에만 매달리지 않고, 일반업종과 한 건물에 어우러져 수익을 극대화하는 컬래버레이션의 멀티 다기능형 숙박업부동산의 개발이 모텔숙박업의 발전과 수익률 확대를 가속화시킬 것으로 예상된다. 무인텔의 경쟁력, 시간마케팅 시도? 외곽에 소재하는 무인텔(1실 1주차 무인텔 상품)들이 운영에 어려움을 겪고 있다. 러브호텔, 대실 회전율 영업의 대명사로 불리던 카무인텔에 찬바람이 불고 있다. 외곽에 위치한 사실이 치명적인 매출하락의 원인이다. 부동산가치로 인정받지 못하고 있다. 숙박업을 포기하고 싶어도 부동산의 다용도성으로 기존 건물을 개발하여 활용할 수 있는 구조가 아니다. 코로나19 팬데믹의 사회적 거리두기가 외곽으로의 이동을 불편하게 했다. 그리고 그런 습관은 소비자의 숙박이용 소비행태를 바꾸어 놓았다. 코로나19의 사회적 거리두기 완화에도 불구하고 외곽에 소재하는 모텔들은 변신의 방향을 잡지 못하고 있다. 제일 먼저 외곽에 소재하는 모텔들을 버린 기관이 은행권이다. 매출로 숙박업을 버렸다. 부동산으로도 숙박업을 버렸다. 매출감소, 수익률 하락을 미리 감지했다. 어려운 시기에 도심 속의 숙박업부동산은 숙박업을 포기, 또는 과감한 시설변신을 시도했다. 그리고 둘 다 살아남았다. 그러나 외곽에 소재하는 모텔, 특히 카무인텔들은 변신은 커녕 지출을 줄이는 것에만 매달려야 했다. 경·공매에 노출되어 유찰이 거듭되거나 아예 숙박업을 포기한 채로 방치되고 있다. 카무인텔의 수모다. 카무인텔이 장기숙박 월방고객이라도 유치하면서 버티기하고 있다. 당연히 가격경쟁이 심하다. 카무인텔의 변신이 시급하다. 러브호텔의 기본개념을 흔들어서라도 충격적, 혁신적 변화로 시간마케팅 상품개발이 시도되어야 한다. 땅의 가치상승 기대보다 매출상승, 수익률 극대화에 초점을 맞추어 부자마케팅에 대들어봐야 한다. 땅값보다 지출은 줄이고 매출, 수익률의 경쟁력을 키워야 할 것이다.  코로나19 팬데믹 시기에 월매출 200~300만원까지 매출이 하락했던 제주도 소재의 1,322㎡(약 400여평) 대지 위 5동의 펜션은 키즈와 펫, 바로 이웃한 귤밭의 농장체험 패키지 상품을 개발하여 월매출 2,000만원 이상을 달성하며 놀라운 경영혁신을 보여줬다. 인천광역시 소재의 한 모텔은 월매출 2억원 이상을 달성하며 3.3㎡(평)당 땅값 2,000만원 내외임대도 불구하고, 1,322㎡(약 400여평)의 땅으로 130여억원에 매매거래가 되었다. 매출로 이룬 결과다. 외곽에 있는 모텔은 매출상승전략과 아이템 개발에 노력해야 한다. 도심에 위치하는 모텔들은 부동산 용도의 다양성을 믿고, 과감한 시설고급화로 매출의 극대화를 시도해보기 바란다. 이제 수익형부동산으로의 변신이 금리 상승기를 극복하게 해줄 것이다. ※ 다음 호에 이어서 연재됩니다.  |
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