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모텔투자, 영업이득의 승부수? ①
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과거와 달리 이젠 적극적으로 영업경쟁력을 높여서 더 나은 가치의 상품으로 재탄생시켜야 한다. 그렇게 하기 위해선 새로운 변화를 긍정적으로 받아들이고 변화에 앞장서야 한다. OTT는 서비스는 불과 몇 년만의 숙박업소의 주류 콘텐츠로 자리 잡았다. 그리고 올해는 메타버스가 주요 키워드로 등장할 것이다. 이처럼 숙박업소에 콘텐츠를 심어야 한다. 그래야 물질적·거래가치 등 기대 이상의 결과물로 성장시킬 수 있는 것이다. 지난 몇 년간, 모텔투자, 땅이 투자의 대상이였다. 건물을 보면 울고 싶어지다가도 땅을 보면 웃음이 났다. 매출이 없어도 괜찮다. 땅을 가지고 있다면 걱정거리는 사라진다. 모텔매출까지 높으면 더 좋겠지만 지난 2~3년 간의 시간은 매출 올리기에 매달리기에는 한계가 있었다. 사드와 코로나19의 펜더믹은 글로벌을 멈추게 한 지 오래다. 그리고 그런 상황은 얼마간 더 지속될지도 모른다. 그런데 최근 많은 업종에서 영업경쟁력이 있었던 남이 버린 점포나 가게를 저렴할 때 구입하려는 투자 시도가 이뤄지고 있다. 자본이득보다 영업이득에 승부수를? 지난 2~3년의 시간에 많은 숙박업소, 호텔, 모텔들이 사라졌다. 용도변경이다. 숙박업을 포기하고 땅의 효율성을 살려 주거용부동산이나 상업용부동산으로의 전환을 위한 투자였다. 일부 도심 속 상업지역에서는 10~30%까지 모텔, 호텔숙박업이 사라졌다. 그 자리에 소형주택이 들어섰다. 그 간에는 매도자인 숙박업자도, 매수자인 건축업자도 모두 잘한 선택, 성공투자였다. 며칠 전, 안양에 거주하는 B씨는 운영의 어려움으로 영업중단이던 노래방을 인수했다. 코로나19로 멈추어버렸던 일상이 이전처럼은 아니더라도 점차 변화된 모습으로 활기를 되찾게 될 것이라는 믿음 때문이라고 했다, 인천시 송도에는 빌라를 건축하다가 부도가 나서 방치되던 땅을 매입해 땅보다 영업으로 승부수를 던지며 도심 속 대형 빵카페를 개발하여 놀라운 매출을 달성하며 성업 중이다. 투자금은 약 120억원. 일매출 3,000만원, 6,000만원을 달성하고 있다고 한다. 땅에 투자하는 자본이득보다 영업이득에 승부수를 던지면서 과감한 투자를 선택한 결과다. 많은 사람들이 이 특이한 대형 빵카페에서 휴식을 즐기기 위해 인천시 송도 옥련동을 찾고 있다. 옥련동 모텔들이 팔리기 시작한다. 영업이득이 자본이득을 부추기고 있다. 개업한 지 두달도 안됐는데 지역 명물이 되어가고 있다. 일매출 3,000만원 이상을 달성하면서 건축 시, 300억 내외의 희망거래가치를 어렵게 꺼내던 창업자는 이제 그런 가격에는 매매할 수가 없다고 한다. 이렇듯 과감한 영업경쟁력의 투자가 성공투자의 기준이 되려고 한다. 모텔창업, 모텔투자에서도 반면교사로 삼아야 할 것이다. 버림받던 노후시설의 모텔이 각광 받으려나? 모텔투자 시 땅의 가치로 이루어지던 거래는 이제 영업가치를 확인하고 매수하는 거래로 투자관점이 바뀌기 시작하고 있다. 아직까지는 도심 속의 모텔투자에 관심이 더 크지만, 최근 들어 외곽에 넓은 땅을 가진 노후시설, 버림받은 모텔에 투자문의 상담이 잦아지고 있다. 강원도 동해안 바닷가 모텔, 서해안 바닷가 모텔에 투자관심이 높아지고 있다는 것을 느낀다. 특별한 나만의 개성있는 숙박업소를 운영하려는 움직임이다. 모텔의 콘셉트가 달라지려는 변곡점의 시기다. 도심 속에서 버림받던 노후시설의 모텔들이 과감한 투자로 리모델링을 하면서 성업 중이다. 매매거래도 이루어진다. 이제 지방의 상업지역에 소재하는 노후시설의 모텔들이 아주 저렴한 가격에 매매가 이루어져 개성있는 특별한 시설의 모텔을 만들어 낸 후 영업매출이 급상승하면서 투자금대비 아주 높은 거래가치로 매매거래가 시작되려고 한다. 실제로 전북 전주시 중화산동 소재의 월매출 4,000만원대를 달성하는 B모텔은 21억원에 매매거래가 이루어져 10억여 원의 과감한 투자로 콘셉트 변신시키면서 매수자가 나타나기 시작하고 있다. 영업이득가치의 상승이 기대되면서 투자관심이 커지고 있는 것이다. 모텔창업, 모텔투자, 모텔 리모델링 이제 준비해도 된다.  누구 눈에는 보이고, 누구 눈에는 지나쳐 버린다? 관심이다. 열정이다, 콘셉트의 개발이다, 스텝이다. 투자에는 시기가 성공투자의 지름길이다. 모텔의 영업에 승부수를 던지는 과감한 도전이 시도되는 시점이다. 모르겠으면 잘되는 모텔, 사람들이 몰려드는 모텔, 가격경쟁이 아닌 감성가치 시설로 영업경쟁력이 높은 모텔을 직접 방문, 답사, 숙박하면서 장단점을 배워 내 모텔에 흉내내기를 시작해도 좋다. 당분간 지속될 것으로 보이는 대세가 있다. 수세권 숙박상권, 1실1주차 무인텔, 도심 속 역세권, 서울에서 가까운 수도권 호수변 호세권의 모텔들이 영업경쟁력이 두드러지고 있다. 투자기준, 투자지역, 운영콘셉트, 투자금액의 기준이 정해진다면 투자선택과 결정이 쉬워진다. 이미 2022년 2월 기준으로 이제 단기간 내의 자본이득의 실현은 그리 쉽지 않아 보인다. 땅값이 너무 올랐다. 땅으로 매겨지던 숙박업 부동산가치가 너무 높게 형성되었다. 추가적인 자본이득을 실현하기에는 당분간 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 너무 높게 책정된 자본, 땅의 가치는 자본이득의 실현투자에서 영업매출로 이득을 실현하는 영업이득의 실현으로 보상받으려는 숙박업투자에 관심이 커지고 있다. 왜? 도심 속에 소재하는 땅의 가치가 너무 높게 형성되어 있다는 인식이다. 자본이득가치를 다시 만들기 위해서는 영업경쟁력이 추가되어야만 한다. 땅의 가치를 주변시세보다 낮게 매수하여 그 차액이상의 과감한 시설투자가 이루어진다면 투자 시 예상매출이상을 실현하는 모텔들은 매출이 높아지면서 곧바로 투자자의 관심을 끌고 있다. 바로 거래가 이루어지기도 한다. 다시 숙박업투자에서 자본이득보다 영업이득의 실현으로 투자금을 회수하려는 투자형태가 나타나고 있다. 관심이 커지면 보인다. 남들이 못 보는 숙박업부동산, 아니 숙박업소가 보이게 될 것이다. 부동산의 가치만큼 영업이득의 가치로 성공투자하려는 투자의 주제가 내가 투자하려는 모텔의 미래가치가 될 것이다. 주거용부동산으로의 변신은 이제 한계점에 도달했다. 땅값을 더 높게 부르면 투자자가 달아난다. 영업매출의 상승이 동반된다면? 현금 20억 내외의 투자로 매월 5,000만원 이상의 수익을 달성한다면? 당신은 어떤 투자를 할 것인가? ※ 다음 호에 이어서 연재됩니다  |
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