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모텔 살래? 땅 살래? 매출 살래? ①
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지난 10여 년간의 세월을 되돌아보면 모텔이 이겼고, 땅도 이겼다. 그러나 2~3년의 시간을 돌아보면 땅이 더 이겼다. 모텔은 매출이 있어야 살수 있지만 땅은 매출과 상관이 없다. 그러면 어떤 상황일 때 모텔이 이기는 거고, 땅이 이기는 것일까? 자본과 영업의 차이일까? 모텔의 변신 모텔을 숙박업의 한 장르로 판단했을 때 큰 투자성의 이미지로는 보기 어렵다. 그저 예전의 잠만 자던 공간에서의 투자성을 논했을 때 객실 30실 내외로 월 매출 4,000만원 달성도 매우 어려웠다. 그러나 지금은 러브호텔 및 대실 영업의 대명사가 되어 높은 수익성을 보여 준다. 객실 30실로 월 매출 1억8,000만원을 달성하기도 한다. 이는 대학가 상권이면서 역세권의 모텔들이 부티크 호텔로 회전율 영업에 전력을 다하던 2010년경 전후의 일이다. 그 이전 1995년 얘기로 돌아가 본다. 그때는 자동차가 막 마이크 시대로 이동하려는 시점으로, 외곽에 넓은 주차장을 갖춘 고급화된 시설에 대실 영업하던 ‘파크’ 숙박업소가 높은 수익을 달성하고 있었다. 그러다 점점 차량 보급이 급증되면서 외곽으로의 이동이 교통체증으로 심화되었고, 이용객은 점점 안쪽으로 시선이 전환되었다. 그렇게 2000년경 초반에는 도심 속 노후시설의 장급 여관들이 시설 고급화와 리모델링에 적극 뛰어 들었다. 그 결과 고수익을 달성했던 ‘파크’가 도심 속 ‘모텔’로 탄생되었다. 외곽에서는 주차장과 시설 고급화의 ‘파크’가 흥행하고, 도심 속에선 ‘여관’이란 노후시설의 숙박업소가 고급화를 이루면서 회전율 영업에 적합한 시설이 갖춰져 갔다. 그 뒤로 본격적인 대실 영업을 통해 매출 극대화가 달성되었고, 땅의 가치보다 영업의 가치로 승부수를 던지며 음성적 이미지인 ‘모텔’ 숙박업 장르가 만들어졌다. 이후 모텔은 불륜공간의 대실이라는 회전율 영업의 대명사가 됐다. “쉬었다 갑시다”가 유행어처럼 모텔 이용의 키워드가 되었다. 프런트에서도 손만 들락날락거리는 작은 공간을 사이에 두고 고객에게 “쉬었다 가실거죠?”, “3만원입니다” 등의 대화로만 이어졌다. 고객은 답변을 하지 않아도 된다. 아니 답변이 필요치 않다. 그저 2~3만원의 이용료만 제시하면 된다. 그렇게 얼굴도 보지 못한 채 현금과 객실 키만 오갈 뿐이다. 그래도 영업을 오래한 숙박업경영자들은 말한다. “그때가 좋았다”라고. 모텔의 이미지 변신과 회전율 영업의 극대화 전형적인 회전율 대실 영업으로 사회적 문제가 야기되기도 했던 모텔의 음성적 이미지는, 지난 2004년 9월 성매매방지 특별법의 시행과 2007년 초 서울 신촌과 강남에서 시작된 혁신적 변신 바람 등으로 ‘부티크 호텔’이 탄생되었고 여기에 큰 영향을 주었다. 이 시기에 젊은 세대를 위한 휴게 영업이 본격화되었다. 객실 50실 보다 20실이 더 높은 매출을 기록하던 시기로 회전율 영업의 화려한 변신이었다. 젊은 세대에게 있어 모텔이 놀이, 휴게, 파티, 재미있는 데이트 공간 등의 이미지로 생성된 것이다. 그러나 그러한 부티크 호텔 역시 글로벌화가 본격화된 2010년 시기에는, 중대형 비즈니스 호텔의 등장으로 숙박업 본연의 역할과 대실 영업의 차별화가 극명히 나타났다. 외곽에 소재하던 ‘파크’ 숙박업 장르는 도태되기 시작되었다. 2008년부터는 지방에서, 도심 속 상업지역에서, 중소도시에서 무인텔 대실 영업이 본격화되었다. 중저가 비즈니스 호텔의 몰락과 풀빌라 펜션의 흥행 2019년대 말, 코로나19 감염병 사태가 글로벌화를 멈추게 하면서 중저가 비즈니스 호텔과 특급 호텔들이 줄줄이 매출 하락, 수익률 급감으로 폐업을 하기 시작했다. 모텔 숙박업도 운영에 큰 타격을 받아 감수해야만 했다. 그 시기에 많은 숙박업 장르가 숙박업을 포기했다. 서울 수도권에서는 대다수의 도심 속 모텔들이 소형주택으로 용도 전환되기도 했다. 2022년 올해, 지난 시간을 되돌아보니 지난 2~3년간 매출 감소를 고스란히 방치하던 모텔들은 아직도 경영에 많은 어려움을 겪고 있다. 반면에 과감하게 시설 고급화를 이룬 모텔들은 해당 지역에서 선두주자로 자리매김하고 있다. 고객의 쏠림현상이 편중되면서 남다른 매출 상승과 수익률 극대화 현상이 이뤄지고 있는데, 그중 풀빌라 펜션이 독보적으로 흥행하고 있다. 풀빌라 펜션의 흥행은 당분간 지속될 것으로 보인다. 왜냐면 모텔 객실에 풀빌라 설치가 점점 가속화되고 있기 때문이다.   ※ 다음 호에 이어서 연재됩니다  |
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