최근 중소형호텔이 여러 모습으로 다변화되고 있다. 소비자들의 니즈가 다목적화되며 숙박시설도 다양한 목적을 가지고 각기의 형태로 진화하는 것이다. 이길원 대표가 다각화하는 숙박시설별 영업전략에 대해 짚어본다.
얼마 전 한 모텔 투자자에게서 모텔이란 숙박시설에 투자해보려고 한다는 전화가 왔다. 해당 숙박시설은 러브호텔, 펜션텔, 월방 모텔등 다양한 영업방법을 안내해 주었다. 주변의 인프라가 좋아서 부동산 가치 상승도 기대할 수 있을 것이라고 안내해 주었다. 그런데, 그 투자자는 고개를 저었다. “나는 모텔을 운영할 것이 아니라 사옥과 사무실로 용도전환하여 사업의 다각화를 고려 중입니다”라는 대답이었다. 언뜻 생각이 스쳤다. 내 숙박시설, 내 모텔이 오직 모텔로만 승부수를 던져야 하는 것일까?
1. 러브호텔로 승부수를 던지는 모텔 러브호텔의 투자 불패신화는 코로나19의 시기를 지나면서 무너진 것일까? 왜? 그 이전에는 콘셉트의 차별화는 경쟁력의 지표가 되었지만 매출은 크게 걱정하지 않았다. 영업이 안될 것이라는 것은 염두에 두지 않았다. 좀 더 큰 매출을 위해 어떤 상품을 만들어낼 것인가였다. 그런데 어느 순간, 모텔이란 상품이 다양한 장르의 유사 숙박업종에 도전을 받고 있다. 시설 고급화만으로는 영업력, 수익성을 고민해야 한다. 그래서 아예 그 아까운 숙박업의 허가 권리를 포기하기도 했다. 숙박업을 포기해서 소형 주거용 상품으로 용도전환한 숙박업주들이 큰 걱정거리 없이 수익형 부동산으로 러브호텔보다 더 편한 일상을 즐기고 있는 것을 목격하게 된다.
또 다른 지역에서는 러브호텔, 비즈니스호텔을 신축하여 일반 소형 주거용 부동산 개발보다 더 큰 부동산가치 상승과 매출 상승으로 숙박업의 경영 재미를 톡톡히 즐기기도 한다. 시설 고급화를 이룬 브랜드 체인형 모텔 상품이다. 대다수의 숙박업주들은 아직도 러브호텔의 미련을 버리지 못하고 러브호텔로 승부수를 던지고 있다. 그들 중에 상당수는 러브호텔로 성공투자하고 있다. 그 승부수의 키워드는 콘셉트의 차별화된 개발이다.
2. 비즈니스호텔로 영업경쟁력을 강화하는 모텔 강원도 원주 소재의 O호텔은 총 투자금액 120억원내 투자로 해당 지역에서 남부러운 매출과 수익을 달성하고 있다. 부동산 가치도 상승했다. 매매 거래호가가 220억원에 달한다. 중저가 비즈니스호텔로 콘셉트를 정착하여 대실 영업보다 숙박영업, 연회장 영업으로 비즈니스호텔의 진가를 발휘하고 있다. 강원도 동해시의 한 여관은 객실 20여실로 월 매출 700~800만원을 겨우 달성하던 숙박시설을 가족호텔 콘셉트 개발로 시설 변화를 완성하여 월 매출 4,000~6,000만원을 달성하는 가족호텔 콘셉트로 운영하며 중저가 비즈니스호텔은 아니더라고 가족호텔 운영으로 숙박시설 운영의 재미를 톡톡히 성취하며 차익까지 챙기며 매매 거래 완료하였다. 남이 어려워하는 여관, 모텔, 여인숙을 해당 지역의 숙박 상권을 잘 파악하여 시설 고급화를 이루어 영업경쟁력의 강화로 수익형 모텔 상품을 만들어내기도 한다.
3. 주거용으로 용도전환하면 코로나19 시기에 도심에 위치하는 모텔은 물론 역세권의 모텔들이 숙박업을 포기하면서 남들은 매출 하락으로 허덕일 때, 소형 주거용 부동산으로 용도전환하여 큰 성공을 거두었다. 지금도 모텔이란 상품이 소형 주택으로 용도전환하려는 시도를 끊임없이 하고 있다. 예전에는 모텔의 숙박업 허가까지 포기하며 주거용 부동산으로 용도전환하는 것이 아니라 숙박업 허가는 살리면서 고시원의 형태, 월방의 형태로 장기 투숙객을 받는 월방영업을 했었다. 그런데 최근에는 아예 숙박업 허가를 포기하고 주거용 부동산으로 용도전환하여 임대수익형 소형 주택으로 신축개발하여 재미를 보고 있다. 그 덕분에 남아있는 주변의 숙박시설들이 과감한 시설 고급화를 이룰 것인가? 나도 옆집같이 용도전환을 할 것인가를 고민 중이다. 주변에 많은 모텔 숙박시설들이 숙박업을 포기한 지역에서는 오히려 새로운 콘셉트의 중저가 비즈니스호텔, 러브호텔로 승부를 던지면 신축하여 놀라운 매출을 달성하며 숙박업 운영의 묘미를 즐기고 있기도 하다. 모텔이란 상품의 주거용 부동산으로는 가치가 주춤하기는 하지만 여전히 부동산 경기가 좋아질 때 소형 주거용 부동산으로의 용도전환 가치를 예측하며 모텔 부동산에 투자 선택을 하기도 한다.
4. 사옥으로 사용한다면 사옥으로 사용할 모텔을 찾는 고객처럼 모텔을 러브호텔이나 비즈니스호텔, 가족호텔로 시설 고급화를 이루어 매출경쟁력을 갖추려는 것이 아니라 자신이 하는 사업의 경영다각화가 사업성 확대성을 고려하여 해당지역에 랜드마크 역할을 해온 노후 모텔에 투자하여 기업의 사옥으로 사용하려고 한다.
모텔 부동산이 크기와 교통의 접근성, 생김새에 따라서는 모텔이라는 숙박업을 포기하고 일반적으로 생각하는 주거용 부동산으로의 용도 전환보다 사옥으로 사용하며 기업의 사업 다각화와 기업의 영업경쟁력을 높이려는 사옥으로의 모텔이라는 상품을 고려하고 있었다.
5. 프라이빗 한 객실형 카페는 얼마 전, 한 유튜버가 경기도 양수리에 소재하는 호숫가에 자리한 한 베이커리 카페를 소개하고 있었다. 유명 연예인 K 씨가 노후시설의 강가 모텔을 매입하여 카페로 용도전환하여 베이커리 카페로 성업 중이라는 안내였다. 노후시설의 모텔을 위치만 보고 매입하여 베이커리 카페로 과감한 투자로 용도전환하여 코로나19 시기에 외곽 관광지에 위치하는 베이커리 카페로 수익형 부동산으로 뛰어난 매출 경쟁력을 발휘하고 있었다.
그러나 모든 객실형 카페로의 용도변경이 성공하는 것은 아니다. 경기도 광주 퇴촌에 소재하는 노후시설 러브호텔을 객실형 프라이빗 카페로 용도전환하여 베이커리 카페로 운영하고 있으나 주변의 경쟁력 있는 베이커리 카페, 먹거리가 많아서인지 투자 콘셉트에 비하여 큰 재미를 보지 못하고 있기도 하다. 객실형 프라이빗 카페가 모두 성공하는 것은 아니라는 것도 염두에 두어야 할 것이다.
6. 간단하게 월방 모텔로 운영하는 것은 지역개발이 이루어지고 있는 지역에서는 시설 고급화보다 객실 수가 경쟁력이 된다. 부산 해운대 인근의 한 숙박업주는 월방 모텔의 운영에 강하게 동의한다. 30여년 전부터 부산 해운대 인근에서 여관을 운영하고 있다는 A씨는 객실 30여실의 숙박시설을 운영하고 있다고 자신을 소개한다. 지난 30여년 동안 많은 우여곡절을 겪으며 숙박시설을 운영하고 있단다. A씨도 자신의 여관을 10여년전에 완전히 리모델링하여 러브호텔로도 운영했었다고 했다. 그러나 주변에 더 좋은 시설의 모텔들이 신축되거나 리모델링을 하니 어느 날은 모텔이란 상품이 시설 고급화만으로 영업경쟁을 하는 것은 제 살 깎아먹기라는 생각이 들었다고 한다. 그래서 그 이후로는 시설 고급화보다는 침구류의 청결과 서비스에 치중하며 근 10여년을 월방 모텔로 운영해왔다고 한다. 마침 주변에 많은 모텔들이 주거용 부동산으로 신축하며 숙박업을 포기하고 땅값이 상승해서 매출이 조금 떨어져도 큰 걱정이 없다며 월방 모텔 운영을 예찬하고 있었다. 러브호텔의 대실 영업을 위한 시설 고급화만이 내 모텔의 살길은 아니다. 때로는 장기 숙박 수요를 위한 월방 모텔로 더 큰 수익을 달성하기도 한다.
7. 다양한 상품을 만들어 낼 수 있는 내 모텔 최근 대다수의 숙박업주들은 숙박업을 운영하는 것에 많은 어려움을 토로한다. 일부 개성 있는 차별화의 시설 고급화와 브랜드화에 성공한 모텔들은 아직은 모텔이란 숙박업 투자만큼 안정적인 수익을 달성할 수 있는 상품이 없다고도 한다.
이제 내 모텔, 숙박업으로만 승부수를 던질 필요는 없다. 다양한 부동산 상품으로 전환하는 방법도 모색할 고민을 할 필요가 있다. 성공경영을 이루는 유사 숙박업 장르를 다시 연구해야 한다. 넓은 땅을 가진 모텔 업주라면 커뮤니티 파티 공간을 만들어봄직하다. 내 모텔의 시그니처 상품을 만들어 숙박 소비자에게 내 모텔의 자랑거리를 알려주는 것이다.
