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[이길원] 현금 5억 있어요. 모텔하고 싶어요! 왜?
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코로나19가 관광숙박산업의 영업환경을 위축시키고 있지만, 일각에서는 여전히 수백개의 객실을 갖춘 특급호텔 건립이 추진되고 있고, 전국에서 미들레인지급 호텔 개장도 이어졌다. 중소형호텔 역시 전국에서 리모델링이 진행 중이다. 영업환경이 위축됐어도 투자는 계속되고 있는 것이다. 이길원 대표가 코로나19 시대의 숙박산업을 조명했다. <편집자 주>  1. 커피마시러 외곽으로 떠난다?
얼마 전 서울에서 차량으로 50여분 거리에 위치하는 인천 영종도에 다녀왔다. 무의도, 실미도를 바라보는 해변가에 대형 커피전문점들이 많이 들어섰다. 예전 같으면 이 곳에 횟집거리가 만들어지고 그 사이사이에 숙박업소가 들어찼어야 했다. 오히려 호황을 누렸던 숙박업소는 뒷 켠으로 물러서 있다. 황무지의 상권을 키워내는데 더 이상 숙박업소가 먼저가 아니다. 횟집도 아니다. 대형음식점도 아니다. 아이러니하게도 상권을 키워내는 업종이 바로 대형 커피공간, 빵공장이었다. 이곳에 한 대형 커피숍은 주말이면 일일 방문객이 1000명에 달한다고 귀띔했다. 커피 마시러 외곽으로 떠난다?
2. 러브호텔은 이제 그만?
커피공장 같은 상품을 모텔은 만들어낼 수 없는 것일까? 캠핑붐이 글램핑장을 만들어냈다. 다시 풀빌라펜션이란 독채펜션의 숙박 장르를 유행시키고 있다. 모텔의 또 다른 변신이 머뭇거리고 있다. 아직은 갈피를 못 잡고 있지만, 이제는 새로운 변신을 시도해도 된다. 최근 물을 활용한 공간연출이 고객을 불러들이는 소품으로 많이 활용되고 있다. 풀빌라펜션에서도 외부에 존재하던 수영장이 숙박업소 건물 내부공간으로 들어오면서 겨울 비수기를 성수기로 만들어 내고 있다. 펜션의 겨울을 이겨내려는 상상이 현실이 되면서 겨울에도 펜션, 풀빌라펜션을 찾으면서 풀빌라펜션의 경쟁력은 더 커지고 있다. 호텔에서는 호캉스라는 키워드로 특별한 풀빌라, 캠핑, 펜트하우스형의 객실 공간연출로 가족, 직장동료, 연인에게 특별한 추억을 만들어 줄 서비스를 제공한다. 모텔은 또 다른 변신을 요구당하고 있다. 잠만 자는 모텔이 아니라 신나는 즐거움을 줄 수 있는 공간을 연출해야 한다. 객실 수만큼 특별한 자랑거리 공간을 만들어야 한다. 모텔은 호텔의 이벤트성 할인객실요금을 극복하기 위한 개성 있는 시설고급화가 필요하다.
 3. 현금 5억으로 모텔투자하려고, 왜?
임차인이 매수세력으로 변하고 있다. 월세보다 이자를 내는 내 모텔을 가지려는 모텔창업의 투자자가 되고 있다. 임차인으로 월세임대운영만을 고집하던 임차인 중에는 지난 3~4년 사이에 매출감소, 수익률 하락으로 많은 돈을 잃거나 견디지 못하고 아예 모텔업계를 떠난 사람들도 많이 나타났다. 반면 그래도 모텔이라는 숙박업소가 다른 업종에 비하여 이전보다 수익률은 조금 떨어졌지만 부동산가치의 자본이득과 운영상의 영업이득을 얻을 수 있다는 자신감을 가진 임차인 중에 월세보다 이자를 내려는 시도로 모텔 매수자로 변신하고 있다.
4. 모텔을 하지 말아야 할 3가지, 해야 할 3가지?
모텔을 하지 말아야 할 3가지와 해야 할 3가지를 생각해보았다. 왜 모텔이란 숙박업을 하지 말아야 할까? 첫째, 이제 회전율 영업, 러브호텔영업으로 달성할 수 있는 매출에는 한계가 나타나고 있다. 아직은 러브호텔, 모텔이란 숙박업소의 숫자는 숙박구매력을 가진 소비자보다 과잉공급되었다. 시설고급화만으로 경쟁력을 확신할 수 없다. 둘째, 지출이 늘어나고 있다. 공유숙박은 이제 현실이 되고 있다. 전국의 많은 주거공간이 숙박앱을 통하여 유사숙박업을 할 수 있게 될 것이다. 허가를 받아 운영하는 모텔이란 숙박업 장르가 오히려 시설투자와 변신에서 경쟁력을 발휘하지 못할 수 있다. 셋째, 모텔의 확실한 경쟁력 트렌드가 없다. 예전에는 시설 고급화로 시설변신의 확실한 트렌드가 있었다. 가전제품, PC, 욕실, 침대, 비품의 고급화가 곧 매출을 올리는 틀림없는 투자방법이었다. 그래서 모텔변신의 경쟁력이 바로 쩐의 전쟁이라고 했다. 자금이 경쟁력이다. 그러나 코로나19 사태에서의 생활패턴 변화는 단순한 돈, 쩐의 전쟁으로 경쟁력을 확신할 수 없다. 그래서 모텔에 선뜻 투자하기가 쉽지 않다.
 모텔을 해야할 3가지는 뭘까? 첫째, 자본이득을 달성할 기회가 주어진다. 코로나19 사태로 더 많은 숙박업소들이 용도전환되며 숙박업을 포기하고 있다. 살아남기만 한다면 다른 업종에 비하여 희소성의 영업이득만큼 자본이득을 성취할 기회가 주어진다. 둘째, 매출하락, 수익률 감소로 매매호가는 높지만, 실제 거래에서는 상당히 가격이 조정되고 있다. 불경기에 조정된 거래가격으로 투자할 기회를 얻는다. 땅이 경쟁력이다. 셋째, 다주택 수에서 벗어날 수 있다. 내가 원하는 곳에 숙박업소를 투자할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 코로나19 사태로 생활패턴, 생활양식이 변화하고 있다. 가성비의 부자마케팅을 할 수 있다. 5. 코로나19, 모텔은 어떤 변신을?
지인의 소개로 호텔경영 경험이 있는 T지배인을 소개받았다. 그리고 맡겼다. 결과는 성공이다. 스포츠경기에서 선수교체를 잘한 것과 같은 용병술이다. T지배인이 제일 먼저 한 일은 모텔장사를 버리는 것이었다. 불황기에 모텔의 무대책, 무목표, 시간 때우기 장사를 호텔영업으로 변신시켰다. 모텔이면서 호텔로 변신시키기로 했다. 해수욕장을 향하는 곳으로 1층의 닫히고 막혀있는 공간을 열어젖혔다. 1층에 오픈형 커피숍을 설치했다. 로비를 넓혔다. 건물 1층 한복판에 자리한 프론트를 한켠으로 몰아 넓은 개방감을 주었다. 특실을 더 좋은 시설로 무장하여 펜트하우스 개념의 객실을 연출했다. 중간크기의 객실 몇 개는 패밀리객실로 연출하였다. 1층 뒤편 노는 공간을 연회장으로 변신시켰다. 옥상에는 가설형 수영장을 설치했다. 가족고객을 위해서였다. 확 트인 바다와 해수욕장을 내려다 볼 수 있는 곳에 루프탑 개념으로 앉아서, 누워서 쉴 수 있는 소품 비치의자를 설치했다. 그리고 숙박앱에 의존하는 비중을 줄이고 기업체와 업무제휴를 맺으며 단골고객을 유치했다. 2020년 7~8월에는 드디어 3억원에 가까운 월매출을 달성했다고 한다. 월평균매출도 1억~1억2,000만원을 달성하고 있었다.
목표가 중요하다. 실행이 곧 성취다. 정치경제상황의 불확실성과 감염병 사태의 불안감으로부터 탈출하고 싶어 한다. 좁은 공간에서 넓은 공간을 원한다. 맑은 객실, 확 트인 조망권, 부자처럼 휴식을 즐기고 싶어 한다. 풀빌라펜션, 독채펜션의 호황를 통해 최근 숙박소비자의 가성비 소비패턴, 휴가형태의 변화를 읽을 수 있다. 자랑거리를 만들어내야 한다. 소품을 잘 활용해야 한다. 상상을 현실화하는 것이다. 새로운 트렌드, 콘셉트를 만들어 내는 것이다. 고객을 감동시키자. 영원히 기억될 추억을 만들어 주자. 감동을 줄수는 없을까? 물, 조명, 색깔, 키즈의 키워드를 활용해보라! 모텔의 변신이 시작될 것이다. 당신이 그 주인공이 되길 바란다.
I hope you will be the main character. You are the hero.
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