주제(主題)는 ‘대화나 연구따위에서 중심이 되는 문제’, ‘예술작품에서 지은이가 나타내고자하는 기본적인 사실’, ‘주된 제목’의 사전적인 의미로 ‘주제를 알라’고 할 때는 변변하지 못한 몰골이나 몸치장 등 자신감이 결여된 모습의 양태로 표현되곤 한다. 파악(把握)은 ‘손으로 잡아 쥠’, ‘어떤 대상의 내용이나 본질을 확실하게 이해하여 앎’의 사전적인 의미로, 주제파악(主題把握)이란 복합성어로 ‘변변하지 못한 처지 따위를 확실하게 이해하여 앎’이란 의미로 많이 사용된다.
주제파악은 어쩌면 긍정적인 의미보다 자존감을 상실하게 하는 부정적인 표현이 더 어울리는 단어가 되었다. 그러나 주제파악을 상권이란 단어와 연계하여 분석하면 상업이 영향을 미치는 구매력의 분석에서 내가 운영하는 업소의 경쟁력을 파악할 수 있는 구체적인 긍정적, 부정적 수준이 평가될 수 있다. 최근의 극심한 경기위축이 지속되고 있는 가운데 관광숙박산업의 주제파악, 불황의 위기극복은 어떻게 해야 할까?
실제로 전북의 한 지역에 80여개의 모텔 숙박업소가 군집해있는 모텔군집촌 한편에 위치한 M모텔은 이 불황에도 불구하고 코로나19 감염사태 이전에는 월매출 5,000여만원을 달성하였으나 코로나19 감염사태 발생 후 3개월여는 매출하락으로 멘붕에 빠지기도 했다. 하지만 운영자의 과감한 도전적인 경영으로 6개월여가 지난 7월말 현재 월매출 6,000~7,000만원을 달성하며 적자생존, 각자도생의 위력을 발휘하고 있다. 어떤 비결이 있었을까? 해당 M모텔은 주변 대부분의 모텔들이 대실 30실 기준으로 3~4억원, 많게는 5~6억원을 투자할 때, 과감하게 차별화를 이루기 위해 10억원 이상을 투입하여 완전한 시설경쟁, 아이템경쟁을 이루었다.
경기가 좋았을 때는 별반 시설경쟁, 위치경쟁, 가격경쟁에서 또렷한 존재감이 없었다. 그저 시설이 조금 주변보다 좋은 숙박업소였다. 그러나 코로나19 감염병사태가 깊어질 무렵에 해당 M모텔의 진가가 발휘되었다. 주변의 많은 모텔들이 시설경쟁보다 가격경쟁, 서비스경쟁보다 비용절약, 홍보비 절약에 힘을 쏟을 때 오히려 숙박요금을 올리고, 서비스의 질을 높이고, 비용절약보다 시설고급화, 더 과감한 홍보로 가성비의 소비자 소비심리를 겨냥하여 주변 모텔들이 휴업, 폐업을 하는 등의 어려운 상황 속에서 더 빛을 발하고 있었다.
소극적인 주제파악은 ‘내 주제가 그렇지 뭐!’하며 주저앉을 때, 적극적인 주제파악은 내 존재감을 발휘할 수 있는 방법을 모색하고 내 위치를 상승시키려는 노력에 경주한다. 아직까지는 모텔변화, 변신의 주제를 파악하지 못하고 있다. 콘셉트를 개발하지 못하고 있다. 주제파악은 새로운 변신, 변화의 모티브를 만들어 적극적인 대응책의 실행이 되어야 한다. 소극적인 주제파악이 시간이 지난 다음에 보면 잘한 선택으로 성공투자가 되는 경우도 있다. 서천 소재의 B모텔은 그럭저럭 가볍게 수익을 얻을 수 있는 중소규모의 모텔이다. 그러나 직접 운영을 하는 것이 쉽지는 않아 직원을 활용하여 운영을 할 수밖에 없었다. 그러다 보니 해가 지날수록 시설은 노후화되고 바로바로 투자를 할 여력이 없어지고 있었다.
그러던 차에 경치 좋은 시골에서 전원형 모텔을 운영하고 싶은 중년부부가 있었다. 서울의 한강변에 중대형 아파트를 소유하고 있었다. 5~6년 전만해도 서울 소재의 중대형아파트는 투기의 대상이기보다는 주거목적의 주거용부동산 이미지가 굳어가고 있던 차였다. 약간의 자금을 더하여 교환거래요청이 왔다. 매매거래도 잘 이루어지지 않던 차에 고민 끝에 내 모텔의 주제파악을 빨리했다. 더 이상 남에게 내 모텔을 맡겨서 운영한다는 것이 부담스러웠다. 주변에서도 한물 간 중대형 아파트와 교환 거래하는 것에 우려하며 만류하는 상황이었다. 그러나 과감하게 내 모텔의 주제파악을 빨리하고 나한테는 안 맞는 옷이라 생각하고 교환거래를 이루었다.
숙박업소의 변신은 사회적 거리두기와 함께 새로운 변신을 모색하고 있다. 가장 크게 타격을 입은 숙박업 장르가 외국인이 주고객인 중저가 비즈니스호텔이다. 다수의 중저가 비즈니스호텔들이 관광숙박업을 포기하고 있다. 게스트하우스에서는 도미토리가 철수되고 있다. 한 객실에 다수의 고객이 숙박을 하며 소통을 이어가는 것이 게스트하우스의 최고 경쟁력이었으나 코로나19 사태로 도미토리 침대(2층 침대)가 게스트하우스의 객실에서 버림받기 시작하였다.
당연히 가성비의 숙박수요자들에게 인기를 구가하던 게스트하우스는 숙박업을 포기하는 상황으로 이어지고 있다. 또 다른 새로운 숙박업 장르의 탄생을 요구하고 있다. 비대면 서비스로 저렴한 가성비의 숙박수요자를 위한 캡슐호텔이 고급시설과 서비스로 경쟁력을 갖추며 하나 둘 생겨나고 있다. 투자금액도 저렴하다. 도심 속에 빈 건물이 생겨나면서 그 빈 공간이 작은 객실에 저렴한 이용요금, 가성비의 숙박수요자들에게 어필되고 있다. 중저가 비즈니스호텔의 숙박소비자인 외래여행객의 소비자가 급속히 감소하면서 작은 자금의 투자로 도심 속의 빈 건물의 공간을 용도전환하여 숙박시설로 활용되고 있다.
캡슐호텔은 기존의 중저가비즈니스호텔, 게스트하우스, 모텔의 공간을 리모델링하면서 작은 객실, 공동공간으로의 시설변화가 쉽지 않은 상황에서 기존의 숙박업소들이 불황을 겪고 있는 가운데 이전에 없었던 상품은 아니지만 극심한 경기침체상황에서 숙박소비자에게 어필되고 저렴한 투자로 숙박업 운영이 가능하다는 장점으로 조금씩 블루투자로 관심을 얻고 있다.
공유경제 개념의 정책지원으로 가성비의 숙박소비자들에게 큰 관심을 불러일으킬 것으로 예상되는 공유숙박이 일상의 주거용부동산에서 많이 활용될 것으로 보인다. 기존의 숙박업소들도 공유숙박의 활용을 위하여 인터넷 공간에서의 홍보를 준비해야 한다. 공유숙박은 이제 거스를 수 없는 대세가 되어가고 있다. 내 모텔의 주제파악이 필요하다. 소극적이든 적극적이든. 숙박상권에 매달리며 시설투자, 콘셉트의 변화는 호황기의 상식적인 상권의 흥망성쇠에서는 가능한 일이다. 그러나 최근의 코로나19 사태의 사회적인 현상에서는 숙박상권은 사치에 불과할 수도 있다. 어떤 업종이든 쏠림현상이 강하게 나타나고 있다.
1등만이 살아남는다. 혼자 거주할 수 있는 원룸, 오피스텔, 고시원, 도시형생활주택 등 소형주택이 숙박업소를 대체할 수 있도록 공급되었다. 유사숙박형태인 캠핑장, 글램핑장이 외부공간으로 체험형 숙박으로 선호도가 높아지고 있다. 숙박업의 큰 변화, 하나는 뚜렷이 나타나고 있다. 비대면 서비스다. 철저한 소독관리, 청결한 객실, 시설관리다. 이쁜 만큼 청결해야 한다. 기분 좋은 숙박업소라면 더 이상 가격경쟁을 하지 않아도 된다. 이제 숙박업주들은 청결한 객실, 철저한 소독관리를 하는 객실, 건강을 책임져줄 수 있는 공간을 연출하고 만들어내는 일에 온 힘을 다 쏟아야할 것이다. 내 모텔, 내 숙박업소의 주제파악? What can I do? 당신은 할 수 있습니다. 적극적인 능동적인 주제파악을 힘 있게 합시다.
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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터
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