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[이길원] 너는 모텔사니? 나는 땅을 산다?
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지출이 늘고 수익이 감소하면서 어려움을 겪는 숙박업 경영자들이 많다. 운영에 대한 부담으로 임대를 시도한다거나 반대로 임대가 어려워 직접 운영을 고민하는 경우도 있고, 매매를 고민하는 경영자들도 많다. 그렇다면 가장 현명한 방법은 무엇일까? 이번 칼럼을 통해 이 같은 고민을 함께 풀어본다. <편집자 주>  한해가 저물어가고 있다. 이제 2019보다 2020이 익숙해질 것이다. 지난 3년은 숙박예약앱에 지치고 매출은 하락하고, 지출은 늘었고, 수익은 감소하고, 매매거래는 안되고, 임차인은 월세가 부담스럽고, 임대인은 다음 임대차가 부담스럽고 매매는 어렵다. 모텔을 소유하고 있는 것이 힘겨울 수 있다. 1. 모텔부동산이 반가운 사람들
건축업자들도 위치가 좋은 상업지역 내 모텔숙박업부동산을 좋아한다. 지방에 소재하는 모텔들은 조금 다를 수도 있다. 소형주택에 대한 수요가 서울 수도권에 몰리고 있기 때문이다. 대전 중구 선화동에서도 일부지역에서 재개발이 추진될 조짐이다. 운이 좋아 재개발지역에 포함된 위치에 소재하는 모텔들은 더 이상 모텔시설의 노후화, 매출의 하락, 지출의 상승, 어떻게 리모델링을 할 것인가를 고민하지 않아도 된다.
2. 모텔숙박업이 짐이 되는 사람들
2020년에는 경매에 노출되는 수모를 겪는 모텔숙박업소들이 많아질 것으로 보여진다. 모텔투자에 관심있는 사람들에게는 2020년 중·하반기가 기회가 될 것 같다. 경기도 파주에서는 객실 30실의 모텔보다 객실 3실의 풀빌라펜션이 수익률이 더 좋다고 한다. 객실 30실의 모텔은 매일매일 객실을 채우는 영업에 시달려야하고 직원을 더 많이 채용해야하고 가격경쟁을 하며, 더 낮은 숙박요금경쟁으로 매출은 하락하고, 지출은 커지고 있어 대책을 세우려고 몸부림치지만 별다른 시설고급화에 대한 아이디어를 찾지 못하고 있는 반면, 객실 3실의 풀빌라펜션은 대형 객실에 시설고급화로 주말에만 영업을 하면서도 이웃한 객실 30실이 매출보다는 적지만 일일숙박요금이 더 크며, 지출이 적을 뿐 아니라 관리도 소홀하고 직원도 많이 채용하지 않아도 되며, 주말에만 숙박고객이 몰려 더 적은 자금으로 숙박업을 운영할 수 있어 불황의 시기를 극복하는 아이템으로 경쟁력을 갖추고 있다. 그래서 모텔이 변해야 한다.
 3. 고객이 몰리는 모텔도 있다?
이런 와중에도 고객이 몰리는 모텔은 있다. 경기도 의왕시에 소재하는 모텔 중에는 객실 60실로 월매출 2억원 내외를 달성하기도 한다. 여수의 한 풀빌라펜션은 객실 55실로 일매출 5,000만원 이상을 달성하기도 한단다. 전남 고흥 소재의 T모텔은 객실 45실로 1년 내내 꾸준히 월매출 4,500~5,000만원을 달성하고 있다. 고흥소재 T모텔은 대실 손님은 없어도 숙박 손님이 꾸준히 객실을 채워주고 있다. 그런 덕분에 땅값은 300만원 내외로 매매가액은 27억원을 호가한다. 수도권 도심 유원지 소재의 무인텔은 객실 45실로 월매출 1억2,000만원대를 달성하고 있다. 숙박손님보다 대실손님이 많다.
도심에 위치한 무인텔로 유원지와 등산객손님이 많은 덕분이다. 부산 수영구 광안리해수욕장 주변에 복합상가모텔 중에는 객실 30실로 월매출6,000만원대 이상을 꾸준히 달성하는 모텔도 있다. 부산 광안대교의 야경의 조망권이 경쟁력이라고 한다. 강원도 동해의 P무인텔은 1실1주차 드라이브인카무인텔로 객실 20여실로 월매출 5,000만원 이상을 달성한다. 다른 숙박업소와 차별화된 무인객실관리시스템을 활용하여 특별한 카무인텔을 운영하고 있는 덕분이다. 대전지역에서는 유성구 봉명동 지역에 소재하는 모텔들이 두드러진다. 세종시의 개발로 숙박수요가 증가했기 때문이다. 청주시의 숙박업소들은 지난 하반기와 올해 상반기에 걸쳐 상당히 많은 노후시설 모텔들이 시설고급화를 이루면서 무한경쟁에 돌입하고 있다. 부산, 경남에서는 브랜드업체가 영업력을 과시하고 있으며 부산 해운대구와 수영구 해수욕장인근의 숙박업소들이 매매거래와 함께 시설고급화가 이루어지면서 부산지역 숙박수요가 해수욕장 인근의 숙박업상권으로 모여들고 있다는 후문이다. 인천 남동구 소재 소래포구내 모텔들은 주변에 대규모택지개발과 함께 배후지 주거단지가 커지고, 개별 숙박업소 시설의 고급화로 대실 및 숙박고객이 모여드는 숙박상권으로 변신하여 경쟁력을 갖추고 있다.  4. 모텔투자에 관심이 커지고 있다.
부자들이 왜? 숙박업부동산 투자에 관심을 보이는지를 알아야 한다. 땅으로도 돈이 된다. 모텔부동산은 모텔숙박업을 포기하면 언제든지 소형주택 또는 일반상업용건물, 일반건축물로 용도전환이 용이하다는 이점이 있다. 그래서 최근에는 건축업자들이 좋아하는 부동산 상품이 모텔부동산이다. 실제로 상업지역내 모텔, 여관부동산이 건축업자에게 매매거래되는 사례가 늘고 있다. 외곽에 소재하는 모텔부동산은 넓은 땅과 주변의 자연환경을 활용한 캠핑호텔, 가족펜션형 숙박업소로 시설 변경하여 차별화된 숙박업소를 운영하며 큰 성공을 거두고 있다. 일부 조망권이 좋은 외곽소재의 모텔 중에는 중소기업체의 연수원 또는 직원휴양소 자리로 매매가 이루어지기도 한다. 최근에는 많은 사람들이 영업이득을 위해 노후모텔을 사서 과감한 리모델링으로 매출을 올려 월수익은 물론 높은 부동산가치를 상승시키기도 하지만 또 다른 많은 사람들은 모텔부동산, 땅을 사서 높은 차익의 자본이득을 달성하려는 투자자들이 늘고 있다. 건축업자들의 매의 눈이 내 모텔을 눈여겨 보고 있다.
5. 내 모텔은 어떻게 해야 할까?
6년여 전, 경기도 수원시 인계동의 T모텔은 약 6억원이 넘는 자금을 투입하여 리모델링을 하였으면서도 그 당시에 대세였던 중국 요우커를 주고객으로 하는 시설을 갖추었던 탓에 3년여를 운영 중에 외래관광객이 급격히 감소하는 정치경제의 불안한 상황, 장기적인 경기침체가 지속되면서 경매에 내 몰리는 수모를 겪었다. 투자자 B씨는 경매에 내 몰린 T모텔을 조금 비싼 가격에 경매를 낙찰 받았다. 주변 사람들에게 왜 그리 높은 가격에 경매를 낙찰 받았느냐고 핀잔을 듣기도 했다. 그럴수록 B씨는 더 고민하고 여러 전문가들을 만나 상담하였고 마침내 일반고객, 젊은 20~30대 고객에 초점을 맞춰 리모델링을 완성하였다. 외관에 특별히 신경을 썼다. 처음에는 예상했던 매출이 오르지 않아 걱정이 컸지만, 끝까지 임대를 놓으라는 유혹을 뿌리치고, 6~7개월 주인이 직영한 끝에 객실 30실로 월매출 4,500만원 이상을 달성하는 운영하기 좋은 수익형모텔로 자리 잡았다. 경매 낙찰 후 1년 2개월 만이다. 너무 높은 가격에 낙찰 받아 매매거래가 어려울 것이라는 예상을 깨고 매매호가 30억원대로 평가받고 있다. “어디에?” 만큼 “어떻게?”가 중요하다는 것을 입증하는 사례다. 최근 주인이 버리는 모텔을 주우러다니는 모텔투자자들이 하나 둘 모텔부동산시장에 모여들고 있다. 부자들이 왜? 숙박업투자에 관심이 있을까? 내 모텔, 무조건 버리지만 말고 차별화된 변신으로 제대로 평가받을 수 있도록 고민해보는 것을 어떨까?
객실관리시스템이 경쟁력이다. IT, IoT의 활용능력이 내 모텔을 살리는 경쟁력이다. 모텔을 살 수도 있지만, 어떤 이는 땅을 사려 한다. 내 모텔의 평범한 가치평가에서 자랑거리로 달리 평가받을 수 있는 영업이득과 자본이득의 실현을 위해 내 모텔에 나만의 자랑거리를 만들어 볼 생각을 해보자. 그렇게 된다면 땅보다 모텔을 사게 될 것이다. 월순익도 땅가치 상승만큼 크기 때문이다. ※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.  이 길 원 대표 저작권자 © 숙박매거진 무단전재 및 재배포 금지 www.sukbakmagazine.com |
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