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[이길원] 건물을 보면 화나고, 땅을 보면 신난다?
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최근 서울과 수도권은 물론, 지방의 거점도시지역까지 주거용부동산과 아파트의 매매가격, 전월세가격이 요동치고 있는 것으로 알려졌다. 특히 전세 가격은 50주 연속 상승 중이다. 그렇다면 숙박업 부동산은 현재 어떤 상황일까? 이길원 대표가 이를 분석했다. <편집자 주>  경기상황에 민감한 업종인 숙박업, 그 중에서도 호텔, 중저가비즈니스호텔, 모텔들은 매출부진의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있는 반면, 언택트 콘셉트로 운영 중인 글램핑과 풀빌라펜션, 독채펜션 등의 숙박시설들은 호황을 누리고 있다고 한다. 주거용부동산의 투자관심이 서울, 수도권지역의 부동산규제정책에도 불구하고 분양열기가 높아지고 있다는 것은 향후 수익형부동산, 숙박업부동산으로의 투자관심으로 이어질 것 보인다. 숙박앱까지 포기?
일부 노후시설의 모텔들이나 매출감소가 큰 지방소재 대규모 모텔밀집촌 내에 소재하는 모텔들 중에는 아예 가격경쟁으로도 손님이 없어 시설투자는 엄두도 못내는 상황에서 아예 문을 닫는 휴업상태로 가든가 마지막 영업홍보수단이라고 여겼던 숙박앱의 홍보도 끊는 숙박업소들이 늘고 있다. 최근의 경기불황은 숙박업소의 소비자 선호도 쏠림현상이 나타나고 있다. 강원도 원주에서 한 때는 내로라던 프랜차이즈 중저가비즈니스호텔이 휴업을 단행했다. 휴업 중에도 경기상황이 좋아질 기미가 보이질 않아 폐업이나 용도전환을 고려하고 있다.
이러한 와중에도 서울 동대문구 장안동 소재의 한 호텔은 주변의 이런 소극적인 대응에 맞서 과감한 시설투자, 리모델링투자로 7월 초에 새로운 변신으로 장안동 숙박상권에서 경쟁력을 확보하려는 적극적인 영업전략을 준비 중이기도 하다. 이런 불확실성의 경기 상황에서는 새로운 콘셉트개발로 주목과 관심을 이끌어내며 이전과 같이 숙박앱에 의존, 상생하려는 소극적인 홍보전략보다 숙박앱이나 인터넷환경을 활용할만한 가치가 있는 상품을 개발하고 개별적인 인터넷공간을 통하여 홍보하려는 전략이 필요하다.  모텔투자자는 힘겨워, 건축업자가 좋아?
“요즘 누가 모텔 매출을 물어봐요?” 왜? 최근에는 현재 상황으로 해당 숙박업소의 매출을 알려준다고 해도 대부분의 모텔업주, 운영자들은 말한다. “최근에는 모텔매출이 많이 줄었어요. 코로나19 사태 이전에는 월매출 1억2,000만원 이상을 달성하곤 했는데, 요즘은 월매출 6,000~7,000만원대를 겨우 만들고 있어요. 아마도 코로나19 사태가 지나면, 다시 월매출 1억2,000~3,000만원대는 아닐지라도 월매출 1억 이상은 충분히 달성할 수 있을거예요”라고.
그런데 안타깝게도 매수자, 투자자는 그런 매출에 크게 동요하지 않는다는 것이 문제다. 예전의 매출에는 관심이 없다. 현재의 매출에도 크게 동의하지 않는다. 그냥 물어보는 것이다. 그러다보니 모텔을 매매하려는 매도자, 숙박업주들은 내 모텔을 팔려고 해도 어떻게 해야 할지 방향이 정해지지 않는다. 마냥 매도가격을 내릴 수만도 없다. 그렇게 한다고 매수자가 나타나는 것도 아니기 때문이다. 가격만 내려갈 뿐이라 그런 상황에서 모텔업주들을 설득하는 사람들이 있다. 건축업자들이다. 그들은 매출도, 시설도 물어보지 않는다. 땅의 용도만을 알려고 한다. 소형주택으로의 건축, 상업용부동산의 건축에 적당한지에만 관심이 있다. 당연히 현재의 모텔업주들에게는 반가운 사람들이다. 매도자를 흔들리게 하는 사람들이다.
죽기살기 리모델링? 아니 침구류와 집기류의 교체만이라도
나는 죽기살기로 리모델링을 하려고 하지만 어떤 모텔투자자는 살기위한 리모델링, 시설투자가 아니라 경쟁력을 뚜렷히 갖추기 위해 리모델링을 하기도 한다. 이들은 죽은 숙박상권을 용케 살려내기도 한다. 해당 모텔의 특성을 잘 살리면서.
경남 사천의 한 숙박업소는 노후시설모텔들이 즐비하여 매출감소와 수익률 하락으로 운영에 어려움을 겪고 있는 중인 요즘에도 신축으로 매일 만실의 경영을 하며 숙박사업의 즐거움을 만끽하고 있다. 일부 노후시설의 모텔들은 시설투자의 리모델링을 포기하고, 침구류와 집기류의 과감한 고급화로 예전의 매출은 아니더라도 주변 모텔들과는 다른 청결한 객실, 깔끔한 이미지 부각으로 경쟁력을 갖추기도 한다. 죽기살기 리모델링은 창의적인 콘셉트의 개발이 필수요건이다. 당장의 매출하락을 극복하는 가장 효율적인 최소의 투자방법 중 하나는 침구류와 집기류의 고급화가 이런 어려운 시기를 이겨내고 극복하는 최소한의 투자전략이 될 수도 있지 아닐까?  건물보면 화나고, 땅을 보면 신난다?
이러지도 저러지도 못하는 상황이 몇 년째 지속되고 있다. 모텔투자불패의 신화는 깨어지고 있다. ‘모텔이 과연 최고의 수익형부동산상품이 맞어’라는 의문이 생기기도 한다. 건축업자들은 팔려는 해당모텔의 시설, 매출은 관심이 없다. 관심은 오직 교통의 접근성과 일반상권, 주거용부동산에 대한 투자수요의 파악이다. 그러나 다른 한편으로 모텔투자자에게는 저렴한 노후시설 모텔의 개발방향과 새로운 콘셉트의 개발이 해당지역에서 예전의 호황을 일으켜 세울 수 있는 숙박상권을 만들어낼 수 있을까?에 관심이 크다.
둘 다의 투자에서 기본적으로 주거수요와 숙박수요가 있어야 한다. 기본적으로 교통의 접근성이 용이하여야 하며, 땅이 어느 정도 확보되어야 한다. 해당 숙박업소의 땅의 면적이 개발하는데 넉넉하지 않다면 그 주변에 땅이라도 매입이 가능하거나 주차장으로 이용할 수 있는 땅의 활용이 용이하다면 매수결정이 빨라진다. 건물을 보면 화가 난다. ‘이런 좋은 물건에 왜? 숙박손님이 없는 거야?’ 요즘에는 방문하는 부동산업자들의 모텔동향 소식이 궁금하기도 하다. 주변 다른 모텔들은 어떻게 운영하고 매매거래가 이루어지는지 물어보고 싶다. 모텔숙박업용도만의 숙박업부동산의 가치만으로 생각하면 한 숨이 나온다. 그런데 다른 한편으로, 내 모텔의 땅을보면 그나마 위로가 되기도 한다. 건물값은 없더라도 땅값은 상승하고 있기 때문이다. 땅값도 상승하지 않는 외곽의 모텔이라면 땅이라도 넓어야 한다. 숲세권보다는 수세권의 모텔이 경쟁력을 갖추기 쉽다. 여하튼 코로나19의 감염사태의 심각한 상황은 이 사태의 종료시기의 불확실성에 있다. 숙박업주, 현재 숙박업을 운영하고 있는 사람들은 주변에 경쟁력 있는 모텔을 연구할 필요가 있다. 당장 투자를 급하게 실행하는 것보다 투자의 개발방향을 정하는 노력이 중요한 시점이다. 건물을 보면 화나고, 땅을 보면 신난다?  모텔(못난이 모텔)들이 팔린다고?
어! 저런 모텔이 팔렸어? 의아한, 의외의 모텔, 못난이 모텔들이 팔리고 있다. 한 가지는 건축업자에게, 한 가지는 모텔투자자에게. 그런 투자를 선택하려면 우선 몇 가지 나만의 투자기준을 마련해야 한다. 땅값이냐? 창의적인 콘셉트개발이냐? 주변에 잘되는 모텔의 모방이냐?
작은 모텔로 승부를 할 것인가? 아주 대형, 대규모 모텔, 호텔로 승부수를 던질 것인가? 작은 객실 수의 모텔이라면 고급화와 창의적인 콘셉트의 개발로, 대형, 대규모 모텔, 호텔로 승부수를 던지려면 객실 수와 특별한 이벤트 시설, 개성있는 객실의 개발로 숙박 소비자를 불러들여야 할 것이다. 2~3년 후에 모텔, 호텔부자가 되는, 그 주인공 당신이 되시기를 바란다!
“He can do! She can do! Why not me?”
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