경자년 새해가 밝았다. 2019년을 돌아보고 2020년을 전망하며 새로운 계획과 각오로 경영마인드를 개선하는데 긍정적인 시점이다. 그렇다면 2019년도 숙박업부동산 시장에서는 어떤 일들이 있었고, 2020년에는 어떤 일들이 벌어질까? 이길원 대표가 숙박업부동산과 경영에 참고할만한 내용들을 정리했다 <편집자 주>

2020년을 시작하면서 숙박업의 대변신을 희망한다면 사회현상과 함께 내가 가야할 숙박업의 방향과 목표, 전략을 세워야 한다. 과연 2020년의 대한민국 숙박업은 어떤 변신을 준비해야 할까?

1. 2019년, 우리는 무엇을 준비했었지?

2019년 숙박업변화의 예측을 간단하게 적어보고자 한다.

2. 숙박업포기, 용도전환
3. 숙박앱의 경쟁
4. 유휴공간의 활용과 무인자동화시스템 활성화

5. 연계업종의 콜라보레이션으로 경쟁력확보

6. 숙박업부동산의 경매시장노출

7. 공유숙박의 활성화

8. 키즈, 팻, 캠핑 등 다양한 컨셉트 숙박업소 및 셀슈머, 셀마켓

크게 8가지의 변화를 준비해야 할 것이라고 예측했었다. 2019년에 준비해야 할 것들은 더 크게 2020년으로 이어질 것으로 보인다.

2. 노후시설 숙박업소들의 리노베이션?

노후시설들의 반란이 시작될 것이다. 단순한 시설고급화의 리모델링이 아니라 특별한 서비스공간을 연출하려는 시도에 의한 나만의 개성있는 공간을 마련하는 리노베이션이 이루어질 것으로 예상된다. 기존 숙박업 운영자들의 매너리즘을 일깨우는 다른 업종에서의 성공한 사람들이 숙박업의 차별화된 개성을 가지고 뛰어들면서 새로운 개념의 숙박업소들이 출현하게 될 것으로 감히 예상해본다.

3. 객실 수가 경쟁력? 아니. 특별한 객실 하나가 경쟁력이 되는 시대로?

숙박이용요금이 저렴한 객실 7실짜리 펜션은 주말에도 객실을 채우기가 힘들다. 그러나 독채형 고급시설의 풀빌라펜션은 관리가 편하면서도 객실 하나를 채우는 것이 그리 어렵지 않다. 객실 7실의 일반소형객실의 펜션은 월매출이 500~700만원에 머물 때, 객실 1~3개의 독채형 풀빌라펜션은 여전히 한두 개의 객실과 부대시설을 갖추고, 월매출 1,500만원 이상을 달성하면서 풀빌라펜션 투자와 경영의 붐을 이어가고 있다. 특별한 시설, 개성있는 공간이 내 숙박업소, 내 호텔, 내 모텔의 경쟁력이 된다. 자랑거리가 없는 숙박업소, 모텔은 숙박이용요금 경쟁 밖에는 별다른 영업전략이 없다.

4. 부자마켓팅

지역이 경쟁력인 시대다. 부동산가격이 높다고 숙박수요가 많은 것은 아니다. 부동산가치보다 감성연출이 숙박수요자를 유혹한다. 여수의 한 풀빌라펜션은 1일 숙박요금이 100만원 이상 책정되어 있지만, 주말이면 객실 50실을 다 채운다. 독채형 풀빌라펜션 50채로 1일 매출 5,000만원 이상을 달성하기도 한다. 2~3일 연박하는 고객수요도 많다고 한다. 부자만이 누릴 수 있는 자연환경과 고급서비스를 제공한다. 부자들이 누릴 수 있는 시설을 갖추고, 질 좋은 서비스를 제공할 수 있어야 부자마켓팅을 할 수 있다.

5. 땅이 경쟁력이다?

광주광역시의 한 무인텔은 객실 30실로 월매출 1억2,000여만원을 달성하며 성업 중이던 중소형아파트건축부지로 편입되면서 상당히 큰 자본이득을 성취하였다. 화성시 동탄지역에 소재하는 복합상가모텔들 중에는 객실 40실 내외로 월매출 1억원을 달성한다. 임대조건도 보증금 7~8억원, 월차임도 3,500~4,000만원을 책정하며, 지난 10여 년간 수익형부동산으로서의 투자상품으로 역할을 잘 해왔다. 숲세권이나 수세권의 숙박업부동산은 땅값의 가치가 다르다. 경기도 북한강변 소재의 한 숙박업부동산은 10여년전, 3.3㎡(평당)가격이 150만원 내외였으나 최근에는 300~700만원을 호가한다. 객실 수 20여실로 월매출 8,000~9,000만원을 달성하며 북한강변에 위치하여 희소성의 가치를 인정받고, 유명세를 타는 숙박업소로 매매가액 75억원 이상이 호가되고 있다. 2020년에는 특별히 땅이라는 가치의 가격이 투자자들에게 미래가치 상승의 기대에서 안정적인 투자심리를 갖게 한다.

6. 썩은 모텔이 돈 된다?

2020년은 아이디어가 경쟁력이 될 것이다. 안양의 한 무인텔은 객실 50실 규모로 월매출 2억원 내외를 달성하고 있다고 한다. 물론 신축이다. 천안소재의 B모텔은 땅 930㎡, 객실수 35실, 월매출 6,000만원을 달성하고 있다. 그러나 2년 전만해도 월매출 2,000~3,000만원을 겨우 달성하는 숙박업소였다. 하지만 누군가 노후시설 썩은 모텔을 매입하여 과감하게 투자한 결과, 월매출 6,000만원을 달성하는 모텔로 만들었다. 현재는 35억원을 호가한다. 대출도 26억원을 발생하여 현금 9억원의 현금투자로 월순익 1,500만원 이상을 달성하고 있다. 보여지는 것이 전부는 아니다. 숨어있는 보석을 찾아내는 것이 투자자의 특별한 투자감각이다.

7. 무인자동화시스템의 무한경쟁?

무인자동화시스템의 도입은 현실이 되었다. 도심 속에 위치하는 단독 또는 복합상가숙박업소가 타워형무인텔, 복합상가형무인텔로 만들어져 인건비절약은 물론, 고객의 숙박업소 이용에 편리성을 제공하고 있다. 어떤 IT/AI 기술의 객실관리시스템 상품을 도입, 설치하느냐에 따라 내 숙박업소의 영업경쟁력, 거래가치가 달라질 것이다. 객실관리시스템 관련 업체들의 숨 가쁜 업그레이드와 기술 경쟁력이 2020년 새로운 숙박상품개발에 박차를 가하는데 일조하게 될 것이라고 확신한다.

8. 숙박예약앱에서의 탈출시도가 이루어 질 것?

숙박예약앱에 매달리며 무능력자가 될 것인가. 숙박예약앱을 의존이 아니라 활용하는 적극적인 노력으로 상생할 것인가를 선택해야 한다. 숙박예약앱에만 매달리며 의존도를 높일 경우 숙박업소 운영, 경영능력은 단지 숙박예약앱을 만지작거리는 것이 전부가 될 수 있다. 숙박예약앱에만 매달린다면 더 이상 당신은 호텔, 모텔, 펜션, 게스트하우스 운영의 경영전문가라고 할 수 없다. 이제 숙박예약앱에서의 가격장난을 누구나 할 수 있는 기술이다. 이제 전략이 필요하다. 고객의 감성을 빼앗을 수 있는 공간연출과 서비스제공, 시설경쟁력이 필요하다.

9. 세금 폭탄이 내 숙박업소의 운명을 되바꿀 수 있다?

이번 정부에서는 세금관리를 잘해야 한다. 버는 것에만 취해 있지말고 지출을 잘 정리해야 한다. 세무담당자만을 믿지마라. 매출보다 지출에 대한 자료를 꼬박꼬박 잘 챙기자. 지금의 절세가 자료를 잘 정리해두지 않는다면 절세가 아니라 세금폭탄으로 돌아올 수 있다. 세금폭탄은 내 숙박업소의 어떠한 가치도 이겨낼 수 없을지도 모른다. 근로기준법, 지출관리가 시설관리, 매출관리만큼 중요하다. 2020년에는 내가 가입한 보험에 대해서도 다시 한 번 정관을 확인하고 1년의 영업전략에 내 숙박업소의 가치창출에 5년 후를 내다보자. 2020년에는 더 어려운 경제상황이 기다리고 있다. 공유경제정책이 적극 펼쳐질 것이다. 가성비의 소비가 활성화 될 것이다. 1인 미디어시대의 정보가 넘쳐날 것이다. 쏠림현상이 심화 될 것이다. 문 닫는 숙박업소가 속출할 수도 있다. 2020년, 대한민국 관광숙박업은 또 다른 대변신의 원년이 될 것이다. 어려운 시기에 당신이 부자의 대열에 합승하는 행운이 함께 하기를 바란다. 도전만이 성공을 이루어낼 수 있다.

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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유투브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이티브

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