2020년 둘 중의 하나를 선택해야 할 처지가 되었다.
지난해에는 서울 명동 소재의 객실 90실의 B호텔이 관광숙박업을 포기했다. 서울 영등포 소재의 G호텔이 관광숙박업을 포기하고 오피스텔을 신축 중에 있으며, 서울 은평구 소재의 G, H, Y모텔이 건축업자에게 매매가 이루어져 소형도시형생활주택이 건축될 예정이다. 양도세의 부담으로 매매보다 숙박업소을 포기하고 직접 소형주택을 건축하는 사례도 늘고 있다.

서울 을지로 소재의 객실 140실 규모로 6~7년 전만해도 월매출 4~5억을 달성하며 관광호텔 숙박업의 호황을 누리던 T관광호텔도 지난 3~4년의 불황을 이겨내지 못하고 경매에 노출되더니 낙찰자 또한 관광숙박업의 영업수익이 감소하면서 과감하게 관광숙박업을 포기하고 오피스텔을 신축하려고 한다.

특급호텔들은 규모, 위치, 서비스의 경쟁력을 기반으로 더 과감한 시설 및 서비스개선에 투자 하며 경쟁력을 갖추고 있는 반면, 정부 정책의 지원으로 급격하게 들어섰던 중저가 비즈니스호텔들은 지난 3~4년의 경제불황을 이겨내지 못하고 경매에 노출되던지, 아니면 그렇게 숙박업 투자불패의 신화를 믿고 신축했던 관광숙박업을 포기하며 소형주택의 신축으로 용도전환을 시도하고 있다.

모텔들도 마찬가지의 경험을 하고 있다. 땅이 우선이다. 땅의 가치가 모텔의 가치가 되어버렸다. 매출에 의한 수익률의 가치가 지속적인 경제불황과 관광숙박소비자의 감소로 엇박자가 드러나고있다. 숙박업의 매출과 숙박업의 지난 2~3년간 매출에 의한 수익률의 근거는 더 이상 경쟁력 지속에 대한 신뢰를 깨뜨리고 있다.

아! 나 이제 모텔 안해?
2020년은 2004년에 버금가는 모텔숙박업의 불황이 닥쳐올 것으로 보인다. 이미 지난 2년 전의 매출과 비교하면 대부분의 모텔, 호텔들이 30% 이상 매출하락과 급격한 수익률감소를 겪고 있다. 그야말로 총체적인 숙박업의 불황이다. 지난해 12월 중국 우한에서 처음 발생한 뒤 전 세계로 확산된 중국발 코로나19(코로나 바이러스 감염증-19, 우한폐렴)에 의한 호흡감염질환의 영향으로 경제전반이 멈춰있다. 2월 중순을 넘어가며 그 여파로 자영업의 불황은 더 깊어지고 있다.

기존 숙박시설 중에는 숙박업의 포기보다 숙박업부동산 가격의 포기로 숙박업에서 벗어나고 하는 숙박업 경영자들이 노출되고 있다. 경매와는 다르다. 급매다. 경기도 여주 소재의 P무인텔은 객실 17실로 한때는 월매출 3,000만원 이상을 달성하며 매매가 21억원을 호가하기도 하였다. 19억원의 매수자가 나타났으나 매도를 거절했다. 그러나 최근에는 주변에 숙박업소들도 많이 신축되었고 경제상황이 변하면서 월매출은 1,000만원대로 하락하였고 매매호가도 10억원대로 매매가격을 포기하고 있다.

대도시 역세권의 모텔들은 매출이 하락하여도 땅값의 가치가 상승하면서 부동산가치로 매출하락의 수익률을 차치하고 매매호가가 상승내지 호가유지를 하는 사례다. 실제로 적정한 가치가 형성되면 숙박업을 포기하는 것과 동시에 건축업자들에게 매매가 이루어지고 있다.

그러나 모두가 숙박업을 포기하는 것은 아니다. 서울 종로구에서 W호텔을 운영하는 김모 대표는 이런 시기에 숙박업에 적극적으로 투자해야 한다며 인근 숙박신축허가가 가능한 종로구 소재의 땅을 매입하여 숙박업 신축를 도모하고 있다. 주거용 건축업, 기타 다른 업종에서 성공한 사람들 중에는 숙박업의 미래가 밝다고 보는 이도 많다. 대한민국 관광숙박산업의 미래는 밝다고 보는 것이다.

그들은 현재 자신들이 성공적으로 이끈 다른 업종에서의 노하우를 바탕으로 새로운 숙박업 콘셉트를 실현하기 위해 급매, 경매에 노출된 숙박업시설의 매입투자에 나서고 있다. 임차 위주의 숙박업을 운영하던 임차인들이 월세보다 이자를 내기위해 모텔매입에 나서기도 한다.

부동산이 뜨면 그 지역에 모텔숙박업부동산거래도 빈번하게 이루어진다. 모텔숙박업의 포기시 소형주거용부동산으로의 용도전환이나 상업용부동산으로의 용도전환으로 부가가치를 실현할 수 있다고 믿고 있다. 숙박업부동산의 최종적인 부가가치창출은 역시 부동산가치의 상승에 의한 자본이득의 실현이다.

이런 와중에도 환경개선, 서비스개선, 시설개선으로 영업력이 좋아지거나 매출을 유지내지 지속하는 숙박업소들도 있다. 인천 남동구 어항소재의 E모텔은 주차장을 확장하고 시설고급화와 서비스를 개선해 객실 50실로 지난해 월평균매출 1억3,000만원대에서 1억4,000~5,000만원대로 월 1,000~2,000만원이나 상승시키는 기염을 토하는 모텔도 있었다.

똑같이 어려운 환경에서도 그 어려운 환경의 실황을 분석하고 극복하려는 의지 및 개선의 실행으로 고객을 불러들이며 매출상승은 물론, 수익률까지도 상승시키는 특별한 경영, 운영능력을 가진 경영자가 있기도 하다. 최근의 숙박업의 경쟁력은 가격경쟁력이 최고로 숙박고객을 유치할 수 있는 개연성이 크지만, 그 보다고 더 큰 매출상승과 수익률상승을 실현하는 숙박업소들은 시설고급화는 물론, 위치의 장점, 희소성의 장점, 개성있는 차별화 콘셉트, 서비스의 개선으로 숙박소비자를 내 숙박업소로 불러들이고 있다.

매출만큼 지출을 절약할 수 있는 방법, 절세, 유능한 인재를 품을 수 있는 인력관리, 시설관리, 차별화된 서비스개선, 똑같은 요리에서 맛집만의 경쟁력을 일루는 특별한 요리레시피가 있듯, 내 모텔만이 할 수 있는 서비스, 시설, 가격의 레시피가 있어야 한다. 그것은 내 모텔, 호텔, 펜션, 게스트하우스, 유스호스텔만의 자랑거리가 될 것이다. 한 때는 미세먼지로 공기청정기가, 비즈니스맨들을 위한 세탁서비스가, 이벤트 숙박고객을 위한 이벤트 객실공간이, 러브호텔의 이미지를 탈피하기위한 로비공간이, 재미있는 체험을 위한 루프탑의 공간활용이, 먹거리가, 게임, 영화를 즐길 수 있는 시설이, 편안한 휴식을 위한 욕실공간이 경쟁력의 테마가 되기도 했다. 어떤 시기에는 객실 수가, 어떤 시기에는 넓은 객실공간이, 또 어떤 시기에는 주차장공간의 확보가, TV, 컴퓨터, 영화시스템, 게임관련 공간의 확보가 경쟁력이 되면서 숙박시설의 경쟁력은 숙박소비자의 의지를 뛰어넘는 깜짝 놀랄만한 개성있는 차별화의 자랑거리를 만들어내는 것이 고객유치의 아이템이 되고 있다.

“아! 나 이제 모텔 안해?”라는 의기소침보다 이런 시기에 “나만의 특색있는 남과 다른 모텔숙박업을 만들어 볼까?”라고 고민해보지 않으시렵니까? 어차피, 이런 극도의 어려운 상황은 누군가에게는 곧 새로운 투자의 기회를 만들어 주게 될 것입니다. 서울 중구의 중심부 을지로에서 한 쪽에서는 관광호텔숙박업을 포기하고, 그 건너편의 한 쪽에서는 새로운 관광호텔숙박업시설이 신축되고 있었다.

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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유투브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이티브

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