코로나19로 관광숙박산업이 큰 어려움을 겪는 반면, 한편에서는 과감한 투자를 계획하고 있는 투자자들이 있다. 경영상 어려움을 겪고 있는 우수한 입지와 시설의 숙박시설이 매매시장에 등장할 것이라는 기대가 높기 때문이다. 그러나 매매거래의 산정이 매우 복잡해지고 있다. 과거의 매출과 현재의 매출정보만으로는 미래가 보장되지 않는다. 이길원 대표가 이러한 숙박부동산이 처한 현재의 상황을 진단했다 . <편집자 주>

모텔수익율은 이제는 개에게나 줘야하는 걸까? 지난 2~3년, 3~4년 간 통계는 더 이상 현재와 미래를 보장하거나 장담하지 못한다. 단지 해당 숙박업소의 과거의 경력에 불과하다. 모텔수익율이 더 이상 신뢰할만한, 투자자를 설득할만한 요인이 되지 못한다. 과거의 매출, 현재의 매출도 미래를 보장하지 못한다. 과거의 매출은 호황기여서 못 믿고, 현재의 매출은 코로나19의 감염병으로 특별한 재난이라고 핑계를 댈 수밖에 없기 때문이다.

장기적인 경제침체로 많은 숙박업소들이 매물로 나오고 있다. 과거의 매출, 수익률을 자랑하지만 그런 과거의 매출과 수익률은 매수자, 투자자에게 그저 참고사항에 불과할 뿐이다. 매도자와 매수자간에는 줄다리기가 이어진다. 모텔투자자는 몇 가지 유형이 발견된다. 임대거래보다 매매거래에서 투자자의 성향은 중개활동, 거래성사에서 매우 중요한 설득요인이 된다.

일정정보가 파악되면 들소처럼 저돌적으로 밀어붙이며 적극적으로 거래를 하려는 거래당사자들이 있다. 매도자도, 매수자도, 투자자도 주변 상황이 파악되어 투자가치가 긍정적으로 평가되면 적극적이다 못해 저돌적으로 거래협상을 진행한다. 시설투자, 경영전략, 주변지역개발계획에 따라 거래가격을 조정하며 매매거래에 적극적으로 행동한다.

한편 뱀처럼 스멀스멀 속내를 드러내지 않으며 해당 숙박업소의 정보와 주변 상황만을 장기간에 걸쳐 심사숙고만 하는 유형의 투자자도 있다. 거래에 많은 어려움이 있는 투자자의 성향이다. 이런 유형의 투자자는 일시에 조건이 제시되고 받아들여져도 또 다른 고민을 지속하며 정보만 파악한다. 몇 날, 몇 일을 해당 숙박업소의 주변을 맴돈다. 주변에 많은 사람들을 만나고 확인한다. 이런 뱀처럼 스멀스멀 거래상대방도 모르게 거래물건과 거래상대방을 예의주시하기만 하는 투자자는 일시에 획기적인 제안을 할 수가 없다. 너무 강력한 양보와 조건의 제시가 오히려 그들에게 의심의 싹을 키울 수도 있기 때문이다.

이런 유형의 투자자를 만난다면 설득하려는 것보다 뱀 같은 투자자의 의견을 자주 물어서 의심되는 부분을 소명하고 해결해주는 거래협상이 필요하다. 기다림의 연속이 성공의 지름길이 될 것이다. 그러나 일단 의심이 풀리고 공격적으로 변할 때는 거래상대방이 녹다운이 되거나 거래조건이 자신의 제안과 어느 정도 접근이 되어야 실제로 거래가 성사될 수 있다.

또 다른 유형은 정글의 사자처럼 협공의 거래를 하는 투자자다. 사자처럼 주변 인맥이나 사람들을 활용하여 해당 숙박업소의 상황을 파악하고 거침없이 거래상대방과 협상하며 거래에 진입한다. 투자자가 만들어 놓은 조건으로 거래상대방이 들어오도록 설득한다. 제안한 조건이 맞으면 그리 오래지 않은 기간 내 거래를 성사시키는 투자자다.

나는 어떤 유형의 거래상대방인지 알아볼 일이다. 내가 모텔을 팔려는 매도자일지라도, 내가 모텔을 사려는 매수자일지라도. 나는 어떤 유형의 투자자, 거래상대방일까?

뱀처럼 스물스물 아무도 모르게,

사자처럼 작전에 의한 협공.

실제로 최근에는 매매거래가격이 조정되면서 거래가 성사되고 있다. 모텔이, 호텔이 팔리고 있다. 호텔이나 모텔이 매출부진으로 힘겨워하고 있는 중에도 가족단위여행이 편리한 풍광이 아름다운곳에 위치하는 최고급시설의 풀빌라펜션은 숙박요금은 할인요금이지만 이전과 비슷한 매출을 달성하고 있다고 한다.

비대면서비스의 독채 객실공간을 제공하는 1객실 1주차 무인텔의 약진도 나타나고 있다. 무인텔의 가치가 대실위주의 영업형태로 투자자들의 관심에서 조금 멀어져갈 것으로 보이던 상황에서 코로나19 사태로 비대면 서비스의 약진이 다시 노출되고 있다. 코로나19 사태 이후로 확실히 숙박소비자들의 니즈가 변할 것이 확실하다. 브랜드 숙박업소의 인식이 더 커질 것으로 전망된다. 시설, 소독, 서비스관리에서 신뢰를 구축하게 된다면 숙박업이 새로운 트렌드가 만들어질 것이다.

공유숙박이 더 크게 확대될 것이다. 내 모텔, 호텔만의 특색있는, 개성있는 자랑거리가 만들어질 것이다. 가격경쟁도 심화될 것으로 보이며, 침체되려는 무인텔이 다시 활성화되며 경쟁력을 가지게 될 것이며, 무인자동화시스템이 확대도입 될 것이다. 임대인과 임차인의 분쟁이 커지면서 임대보다 매매수요가 크게 증가할 것으로 예상되며, 한편으로는 숙박업 포기, 땅의 투자자들이 숙박업부동산매입에 나설 것으로 보인다.

모텔숙박업의 경영전략 중에 유튜브활용, 홈블러그활용, 부자마켓팅, 무료서비스에서 고급유료서비스가 확대되고 외곽에 소재하는 모텔들의 특별한 상품으로 개발이 이루어지면서 풀빌라펜션, 글램핑장과 경쟁할 수 있는 새로운 트렌드의 개성있는 시설과 경영도입으로 창의적인 숙박시설이 탄생하게 될 것으로 전망된다.

이런 개성있는 시설의 숙박업소에서는 노익장의 경영노하우가 빛을 발할 것으로 감히 전망한다. 손쉽게 똑같은 시설을 만들어 내려는 버릇을 지양하자. 있는 소품도 다시보고 적재적소에 잘 활용하고 배치하면 고객을 감동시키는 보배가 될 수 있다.

실제로 서천의 한 숙박업소에서는 사족의 투자로 여겨졌던 황토구들장의 객실 바닥을 건강지킴이 시설로 활용하기 시작하여 고객서비스를 하며 이용고객에게 큰 호응을 얻으며 많은 숙박이용객이 숙면과 편안한 휴식을 위해 이 숙박업소의 황토방 객실을 찾으면서 이 어려운 시기에 남다른 매출을 달성하고 있다. 이렇게 사족의 투자시설을 고객에게 호응받는 쓸모있는 시설로 변모시킨 것은 다름 아닌 퇴직한 공무원출신의 노익장이었다.

내 모텔을 팔려면, 이런 시기에 네 모텔을 사려면, 여러분이 하고 싶었던 모텔, 호텔경영을 실천해야 하며 힘들어도 해야지요. 먹고 살아야 하니까! 너무 힘들면 시간에 매달리세요. 누가 하고 싶어서만 하나요? 그냥 하다보면 그게 운이 되고 나와 어울리게 되는 일이 발생하며 운수대통하는 일도 있다. 멈추지 맙시다. 매출을 올릴 방법, 지출을 줄일 방법, 세금절세 방법, 시설관리방법, 청결소독 관리체계시스템 도입, 소방관리 방법, 인력관리시스템 구축, 영업, 경영전략수립, 내 숙박업소의 유휴공간 활용방법 등을 개발하여 내가 경영하는 숙박업소의 가치상승방법을 고민하고 만들어서 실행해봅시다.

당신이 대한민국 관광숙박산업의 선두주자가 되길 바란다.

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이 길 원 대표
우산 쓴 고양이/모텔사랑
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
▷유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

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