이런 난국을 돌파하기 위해서는 초심으로 돌아가서 호텔업을 계속 유지할 것인지, 매각을 할 것인지, 임대를 줄 것인지, 아니면 생활형 숙박업으로 개발하여 분양을 할 것인지 등 다양한 대안에 대한 철저한 분석 및 계획이 필요합니다. 그러기 위해서는 제일 먼저 호텔업과 관련된 법은 무엇이 있는지를 파악 및 연구하고, 어떻게 사업적으로 활용할 것인지를 고민하셔야 대안을 모색하실 수 있을 것입니다.

그런데 최근 들어 시행사들이 오피스텔에 대한 대안으로 서울 및 수도권을 중심으로 다시 생활형 숙박업을 검토하고 있는데 그 이유는 무엇일까요? 그 이유를 살펴보기 전에 먼저 일반형 숙박업, 생활형 숙박업과 관광호텔업의 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 공중위생관리법 시행령 제4조에는 숙박업을 다음과 같이 구분하고 있습니다.

- 숙박업(일반): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설은 제외한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

- 숙박업(생활): 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설을 포함한다) 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업

또한 관광진흥법 시행령 제2조에는 호텔업의 종류를 다음과 같이 7개로 세분하고 있습니다. 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업.(세부 등록기준은 관광진흥법 시행령 별표 1 참고 요망)

그렇다면 공중위생관리법상 숙박업(일반, 생활)과 관광진흥법상 관광호텔업의 가장 중요한 차이점은 무엇일까요? 그것은 바로 객실 등기분양의 가능 여부에 있습니다. 즉 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항 제3호에 따라 관광진흥법에 따른 관광숙박시설은 객실 등기 분양이 불가하고, 반면에 숙박업은 일반, 생활 모두 객실 등기분양이 가능하다는 것이 가장 큰 차이점입니다.

또한 일반형 숙박업과 생활형 숙박업의 결정적인 차이점은 상기의 공중위생관리법상 구분에 따르면 취사시설의 포함 여부입니다. 즉 공중위생관리법 시행규칙 별표 1 공중위생영업의 종류별 시설 및 설비기준에 따르면 생활형 숙박업은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문 및 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다고 되어 있습니다.

상기의 호텔업과 관련된 법들을 종합적으로 분석해보면 시행사가 부동산 개발사업을 검토할 때 생활형 숙박시설 개발은 오피스텔 개발과 시설, 등기분양가능 여부 등 여러 면에서 거의 유사하면서도 결정적으로 부설주차장 설치기준이 상대적으로 유리하기 때문에 최근에 많은 관심을 가지게 되는 것입니다.

생활형 숙박시설 개발의 이러한 장점, 즉 법상 여러 면에서 오피스텔 개발과 거의 유사하면서도 상대적으로 주차장 설치기준이 완화되어 있기 때문에 부동산 개발사업을 하는 시행사들이 최근에 다시 기존 호텔을 매입한 후 리모델링하거나 혹은 신축을 하는 방식으로 생활형 숙박시설 개발에 관심을 가지게 된 이유입니다. 물론 아직은 주로 서울 혹은 수도권에 한정하여 개발사업을 검토하고 있는 상황입니다.

호텔업의 수익구조는 크게 운영수익(Income Gain)과 매각차익(Capital Gain)으로 분류된다고 말씀드린 바 있습니다. 지금처럼 어려운 호텔업 환경 속에서 호텔업 운영을 통해 만족스러운 운영수익을 얻기가 어려운 시기에는 다른 대안으로 상기와 같은 생활형 숙박시설 개발사업에 관련된 법을 연구 및 활용하셔서 매각이나 개발을 통해 매각차익을 극대화하는 방안도 검토할 가치가 있을 것입니다.

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김정현 사업총괄이사
(주)더디자이너스그룹
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전)한국호텔외식관광경영학회 부회장
전)엠플러스자산운용 팀장
전)프라임그룹 개발사업팀장

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