네 임대 보증금은 네가 지켜라!

 

누구나 자본의 크기에는 한계가 있다. 그 한계를 뛰어넘어 더 큰 자본을 끌어들이는 것은 무리다. 건전하지 않은 자본은 언제든지 위기를 만들 수 있기 때문이다. 하지만 숙박업부동산을 임대해 운영하고 있는 임차인들은 언젠가 선택의 기로의 설 수 있다. 뜻하지 않은 시점에서 숙박업부동산을 인수해야 하는 상황을 맞이하는 것이다. 이번 칼럼에서 이에 대한 고민과 해법을 이에 대한 해법과 고민이 담겼다. <편집자 주>

최근 숙박업부동산의 매출이 하락하고 수익률이 감소하면서 임대인과 임차인이 이미 작

성된 임대차계약서의 임대조건을 조정하거나 임대보증금 반환과 관련해 분쟁을 겪는 사

례가 발생하고 있다. 임대인이 대출금으로 밀려오는 이자부담과 매매가 하락으로 내 모텔

에 대해 책임을 지지 못하는 상황이 발생하고 있는 것이다. 

실제 전주의B모텔, 논산의 A모텔의 경우 임대인의 압박으로 임차인이 임대보증금에 더해 

대출을 떠안으며 모텔을 인수하는 억지거래가 이루어졌다. 모텔을 임대해 운영하다보면 

생각지도 않게 소유를 원하지 않았던 모텔이 내 모텔이 되는 상황이 발생할 수 있다.

또 강원도 정선의 G모텔은 임대인이 매수희망자가 나타나 매매를 시도했을 때 임차인이 

자기에게 팔라고해 임대보증금과 대출금을 끼고 매매를 하였으나 매매잔금을 6개월이 지

나도록 받지 못하고 있다. 명의이전을 해가지 않아 임대인이 맘고생을 하고 있는 상황이

다. 임대인과 임차인의 관계가 묘연해져 분쟁이 발생하기 일보직전이다.소유하기 힘겨운 

모텔을 소유한 임대인은 내 모텔을 버려야하지만 임차인과의 임대관계가 종료되지 않아 

버릴 수가 없는 처지가 되었다. 임대조건, 임차인, 상가임대차보호법이 탈출을 어렵게 할 

수 있다.

내 탓이요?

‘내 탓이요’라고 나를 탓하지 않으려면 임대차계약을 할 때부터 임대인의 성향과 임대물건

에 대한 권리관계뿐 만 아니라 매출의 형성과정과 지출의 내역, 매출유지의 지속성 여부

를 세심하게 파악하고 영업 전략을 미리 모색해야 한다. 언제라도 대출해 준 은행이 대출

금의 일부를 상환하라고 압박할 수 있고, 임대인의 다른 채권관계로 인해 내가 임대 운영

하고 있는 숙박업부동산에서 채권 권리 분쟁이 발생할 수 있다. 

부동산 가치가 상승하거나 영업매출이 상승해 수익률이 좋은 경우에는 그다지 걱정할 일

이 없지만 최근의 정치, 경제상황처럼 미래가 불확실하고 은행에서 대출금의 일부를 상환

하라는 독촉이 비일비재할 경우 아무리 좋은 임대특약사항에 의한 임대차계약일지라도 

백약이 무효가 되는 상황이 발생하게 된다.

이 때문에 임대차계약서를 작성하면서 임차인이 경매에 노출될 경우를 상정해 임대보증

금을 최우선으로 보상받을 수 있도록 특약을 넣고 숙박부동산의 유체동산 시설물에 대한 

매매권한을 이전해 줄 것을 게시해야 한다. 이런 특약사항을 게시할 때는 계약서대로 준

수치 않을 경우 민형사상의 책임소재를 분명히 해야 한다.

임대보증금을 최소한 빨리 회수할 특약사항의 게시가 무엇보다 중요하다. 요즘처럼 숙박

업시장이 안 좋은 상황에서는 매월 월세만 송금할 것이 아니라 해당 은행에 월 이자가 제

대로 지불되고 있는지 확인해야 한다. 또 임대보증금 지불 시에는 대출금의 일부를 상환

하도록 해 임대보증금의 상환능력을 높여야 한다. 

2000년대 이후 숙박업부동산에 적극적이던 은행들이 세 번째로 모텔부동산을 기피하고 

있다. 

대출을 과도하게 일으켜 버티기를 하던 몰지각한 임대인은 내 모텔을 버리고 있다. 임차

인의 임대보증금에 대한 상환 의무를 이미 까맣게 잊어버린다. 그리고 내 살길만 찾는다. 

어쩔 수 없다며 경·공매에 노출시킨다. 임차인에게 내 모텔을 책임져달라고 한다.

이렇게 환상에 빠져 대책 없이 모텔부동산을 매입해 소유하고 무책임하게 내 모텔을 버리

는 사람들을 조심해야 한다. 임대차 계약서를 작성할 때부터 내 모텔이 될 수도 있다는 가

정 아래 과도한 대출을 받은 숙박업부동산에 대한 방어대책을 세워놓아야 한다. 제일 좋

은 것은 내 모텔로 만들 생각이 없다면 과도하게 대출을 받은 숙박업부동산을 임대하지 

않는 것이다. 

어떤 임차인은 일부러 대출이 많은 숙박업부동산을 임대한다. 매매가액을 비교해 임대보

증금을 많이 책정하고 월세를 낮게 책정해 임대인이 겨우 은행이자를 지불할 수 있을 정

도로만 월세를 책정한다. 

임대인은 결국 내 모텔인 숙박업부동산의 부동산 가치 상승에 대한 기대말고는 더 이상 

내 모텔부동산을 가지고 있을 이유가 없어질 수 있다. 수익형부동산의 가치가 이미 없어

진다. 부동산 가치 상승의 기대도 없어진다면 임대인은 해당 모텔부동산을 포기하기 쉽

다. 그런 상황발생시 임차인은 해당 모텔부동산의 매수자가 된다. 아주 낮은 경쟁력 있는 

매수자 우위의 가격으로 매수를 시도한다. 네 모텔이 내 모텔이 된다.

임대인이 버티지 못하는 임대모텔이 임대인이 매도자가 되고 임차인이 매수자가 되어 거

래가 형성된다. 이런 임차인을 필자는 모텔사냥꾼이라고 부른다. 이런 거래는 임대인도 

임차인도 윈윈하는 거래가 이루어진다.

임대보증금은 전세권 설정이 좋을까? 아니면 근저당권 설정이 좋을까? 등기부상 우선순

위를 확정해 후순위에 대항력을 갖는 것은 동일하다.

전세권 설정은 사용 수익기간의 이익을 담보하며 건물, 토지에 설정이 가능하다. 임대차

계약서를 근거로 전세권을 설정하며 임대차 기간에 따라 그 권한 기간이 확정된다. 근저

당 설정은 차용채권을 근거로 설정하며 토지, 건물에 설정하고 임대기간과 무관하게 차용

채권의 기간과 채권 최고금액까지 채권을 확보하는 물건이다. 전세권 설정은 채권을 매입

하지 않아도 되지만 근저당 설정은 채권을 매입해야 한다. 비용은 보증금의 0.24%. 채권

매입, 기타 법무사 대행수수료가 뒤따른다.

숙박업부동산을 임대할 경우에는 매출의 확인보다 더 중요한 것이 임대보증금의 안전성

이다. 월 수익률이 아무리 높아도 경·공매로 임대보증금이 위태로워진다면 잔돈 벌고 큰

돈을 잃게 된다.

킹코브라는 같은 종의 뱀을 주식으로 한다고 한다. 모텔을 투자해본 모텔투자자가 킹코브

라처럼 어려움에 처한 모텔을 탐하며 모텔사냥꾼이 되기도 한다. 경험이 많다는 노련한 

모텔투자자는 내가 이길 수 없는 경계의 대상이 될 수 있다. 나를 도와주지만 또 한편으로

는 내가 이겨낼 수 없는 적이 될 수도 있다는 것을 명심하자.

 

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

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-이미지 출처 : 픽사베이(https://pixabay.com/)

                                                                   <출처 : 월간 숙박매거진>