1. 숙박업주들에게 정신무장?
현대그룹 창업자 고(故) 정주영 회장의 명언을 찾아보았다. 숙박업 경기 침체의 늪을 빠져나가기 위해 무엇이 필요한가를 고민해 보았다. 호황기의 숙박업 창업 투자 정신만으로는 더 이상 숙박업 투자불패의 신화를 극복하기 힘들 것이라는 생각이다. 우선 숙박업, 모텔숙박업에 대한 고정관념, 편견, 선입견을 다시 뒤엎어야 할 시기가 되었다는 변화의 시급함이 있다. 숙박업을 운영하는 경영자에게 정신무장, 선입견, 변화의 긍정마인드가 그 무엇보다도 필요할 시기다.
2. 시기별 변화의 아이템?
매출이 높은 숙박업소는 매출이 높은대로, 매출이 낮은 숙박업소는 매출이 낮은대로 고민에 빠졌다. 예전처럼 성공투자의 길로 향하는 변신의 바로미터가 없다. 그동안 모텔숙박업은 시기별로 확실한 성공투자의 아이템, 콘셉트가 있었다. 하지만 최근 숙박업 투자는 남이 버린 모텔을 주어먹는 것이다. 또는 어쩔 수 없이 버려야하는 급매물로 경영수익이 보장되는 확신이 있는 모텔을 찾고 있다. 땅값의 상승에도 불구하고 매매가액의 하락은 영업수익율을 높여 준다.
3. 숙박업부동산의 교환거래
요즘처럼 숙박업 운영이 어려운 상황에서는 일반 주거용, 상업용 부동산과의 교환매매가 이루어진다. 지방소재 일반 부동산의 매매거래가 쉽지 않다. 그로인해 양자 간에 합의된 거래탈출구로 교환거래가 시도되곤 한다. 숙박업부동산을 주거용, 상업용, 토지 등 일반부동산과 교환하는 경우, 지출부담이나 수익창출분석보다 소유권리분석만으로도 안정적인 소유권을 이전받을 수 있다. 그러나 일반부동산을 숙박업부동산과 교환하는 경우, 숙박업소의 소유권리분석 외에 시설투자, 경영수익, 지출에 대한 부담 등은 별도로 수익률 분석을 해야 하지만, 대부분의 교환거래 당사자들은 숙박업 경영에 대한 지식과 정보없이 막연히 매출만을 확인하고 교환거래를 성사시킨다. 지루하게 가지고 있던 일반부동산을 없애버렸다는 시원함은 또 다른 숙박업 운영이라는 무거운 짐을 지게 될 수 있다.
4. “이봐! 해봤어?”
이럴 때, 필요한 것이 신념이다. 정신무장이다. “이봐! 해봤어?” 어떤 모텔은 굳이 너무 많은 자금을 투입하면 운영에는 도움이 될 수 있지만, 매매에는 어려운 상황이 발생할 수 있다. 교환거래를 해야만 할 정도의 숙박업소라면 큰 매출을 기대하기가 쉽지 않다. 당연히 시설은 노후하여 시설투자가 필수일 것이다. 외형 규모는 클지 몰라도 매출은 외형이나 객실 수에 비해 매매거래 가치가 기대에 못 미칠 수 있다. 그래도 뭔가는 해봐야 한다. 도배도, 장판도, 조명도, 침구류도, 침대도 바꾸어 봐야 한다. 주변 숙박업소 중 매출이 높은 모텔이 있다면 과감한 투자를 감행해 볼 수 있다. 이미 모텔부동산과 교환거래를 했다면 우선 매매거래 가능 가치를 분석해보자. 기대되는 매매거래 가치도 예상해보자. 과잉투자는 힘겨운 싸움의 시작이 될 수 있다.
5. 모텔투자, 더 이상 안전 빵은 없다.
숙박상권은 머무는 곳과 방문하는 곳을 잘 파악해야 한다. 노후시설의 모텔은 월방영업일지라도 수익성 면에서는 시설 좋은 모텔보다 운영수익이 좋은 경우가 있다. 매출 높은 것이 이기는 것이 아니라, 남는게 많은 모텔이 이기는 것이다. 내 모텔이 갭투자가 가능한 모텔이 아니라면 영업력을 키워야 한다. 워킹고객의 접근이 용이한 모텔이라면 시설투자를 과감하게 고려해볼 필요가 있다. 워킹고객의 접근이 용이하지 않다면 너무 과한 투자는 오히려 화를 부를 수 있다. 고객을 기다리면 답답하기만 하지만, 고객을 만들려는 마음을 먹으면 할 일이 많아지고 바빠질 것이다.
6. 버리고 방치하면 내 모텔은 죽는다.
안되는 모텔은 규모에만 매달려서는 안 된다는 것도 잊지 말아야 한다. 최근의 정치, 경제여건으로는 숙박수요가 특별히 증가할 가능성은 크지 않다. 기존의 숙박상권을 뒤엎기가 쉽지 않다. 운영의 편리성을 먼저 도모해야 한다. 시설의 고급화보다는 침구류의 고급화를 먼저 투자해야 한다. 욕실공간의 노후시설을 변화시켜야 한다. 외곽에 소재하는 노후시설 모텔의 특성 중 하나가 바로 욕실공간에 욕조의 노후화와 변기가 작고 노후한 것이 제일 큰 문제점인 경우가 많다.
7. 숙박업부동산의 용도전환가치 창출
그런데 모두가 숙박업 운영이 어렵다고 하는데도 불구하고 일부 숙박업소는 시설경쟁, 가성비의 경쟁으로 여전히 건재하며, 모텔투자만큼 큰 수익률을 달성할 수 있는 투자상품은 없다고 하는 반면, 상당히 많은 모텔들이 서서히 도태되고 있다. 숙박업을 포기하는 모텔, 호텔, 중저가비즈니스호텔들이 늘고 있다. 내 모텔이 없어지는 것이 아니라 다른 상품으로 용도전환하는 것이어야 한다. 내가 필요에 의해서 더 높은 부가가치를 달성하기위해 선택하는 용도전환이 되려면, 내 모텔에 대한 다양한 부동산가치를 분석하고 평가해보아야 한다. 다양한 분석에 의해서 선택된 용도전환은 성공투자의 지름길이 된다.
8. 영업이 잘되면 내 모텔은 별도가치 창출가능
숙박업부동산은 투자 매력이 있다. 매출이 높고, 월수익이 높으면 상가에서 권리금이 형성되듯이 별도의 숙박업 운영수익율 달성에 따른 숙박업부동산 가치를 평가받고 매도할 수 있으므로 운영능력은 곧 숙박업 갭투자가 된다. 실제로 한 경영자는 운영이 안 되는 남이 버린 모텔을 7억여원에 매입해서 매입당시 월매출 1,000여만원이었던 숙박업소를 시설고급화, 특별한 콘셉트를 위해 약 3억여원을 투자하여, 월매출 3,500만원을 달성하면서 수익률도 상승시키고, 매매거래가치도 20억여원을 호가해 목적을 달성했다. 설사 매매거래가 이루어지지 않더라고 소유하고 운영하는데 불편함이 많이 감소했다.
숙박앱은 말한다. “당신 모텔을 살려주겠다고” 멈출 수 없는 숙박앱 의존, 이제 내가 노력해야 앱에 의존하지 않고도 영업수익을 얻을 수 있다. 숙박앱에 의존하는 단순한 시설, 가격경쟁에서 벗어나야 한다. 숙박앱은 나만 믿으라고 한다. 그러나 그런 의존이 나도 모르게 언제부턴가 내 모텔을 숙박앱의 울타리에서 벗어나서는 살아남을 수 없을 것 같은 무력감에 빠지게 만들고 있다. “이봐! 해봤어?”, “시련은 있어도 실패는 없다”, “당신이 맘먹기에 따라 성패가 좌우된다” 영업전략, 매매전략이 필요한 시점이 됐다.
우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
대표 이 길 원
02-889-3800, 010-3888-6038
▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
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