매출이 하락하는 최근 숙박업 부동산 시장에서는 임대인과 임차인의 분쟁이 늘어나고 있는 것으로 알려졌다. 임대차계약 기간의 종료가 임박해졌지만 임대보증금을 받지 못해 어쩔 수없이 계약기간을 연장하는 사례도 나타나고 있다. 이 때문에 매매전략과 임대전략은 매우 중요해졌다. 이번 칼럼을 통해 임대차 분쟁 예방을 위한 매매전략, 임대전략에 대해 살펴본다. <편집자 주>
요즘 모텔관련 카페에서는 임대인과 임차인의 분쟁으로 상담하는 사례가 종종 눈에 들어온다. “임대기간이 만료되었는데도 임대인이 4~5개월만 더 기다려 달라고 하는데 어떻게 해야 하나요?” 임대보증금 5억원으로 임대기간 4개월 전부터 임대기간 만기 시 임대보증금을 돌려 줄 것을 요청하였을 때 만기 시에는 꼭 내어 줄 것처럼 큰소리를 쳤다고 한다.
그러나 막상 임대기간이 만료되는 시점이 되니 새로운 임차인을 찾지 못하고 있고, 대출마저 막혀 어쩔 수 없다며 새로운 임차인이 나타날 때까지 기다려 달라고 한단다. 임차인 입장에서는 매출은 하락하고, 지출은 상승해 기존 임대조건을 준수하느라 돈을 벌기는커녕 오히려 임대보증금을 까먹으면서까지 그나마 임대기간 만료만을 기다려왔는데 막상 임대기간이 만료되니 임대인은 돈이 없다며 새로운 임차인이 나타날 때까지 기다려달라고만 한다.
하는 수 없이 새로운 임차인이 나타날 때까지 임대조건을 변경해 일시적으로 임대 운영할 수밖에 없는 처지가 됐다. 대출이 많은 모텔의 경우 월세로 이자를 낼 수 있으면 그래도 괜찮은데, 대출이 과해서 월세로 이자를 낼 수 없다면 큰일이다. 임차인의 입장에서 매출을 올리는 것이 최선의 방법이지만 이미 마음을 접은 상황에서 매출을 올린다는 것은 쉽지 않다. 월세를 지불하지 않을 수도 없다. 이럴 때 매매나 임대전략이 필요하다.
1. 희망이 있어야 팔린다.
며칠 전에는 한 여성분에게서 전화가 왔다. “내 모텔을 팔았어요” 매매를 하려해도 도저히 매수자가 나타나지 않아 시설변화라도 시켜서 매출이라도 올려야 되겠다는 생각에 큰 맘 먹고 시설투자하기로 하였단다. 2~3개월 전에 1억5,000여만원을 투자해 리모델링을 간단하게 하고, 막 1개월 장사를 하던 중 매출이 상승하기 시작했다. 주변에 잘된다는 소문이 돌기 시작하더니 매수자가 관심을 가진다. 드디어 매수자가 나타났다. 매매거래 가액만 조금 조정해주면 사겠다고 한다. 받고싶은 거래 가액에서 조금 빼주었다. 리모델링을 한 투자금액은 포기하고 없어졌다. 희망이 있는 모텔은 팔리고 과감한 시설변화가 이루어진다는 것을 보여주는 사례다. 희망이 있어야 팔린다.
2. 과감한 선택이 필요?
내 모텔을 팔려면 과감한 선택이 필요하다. 뭔가를 보여주어야 한다. 서울 강서구의 W모텔은 매수자가 나타났으나 희망매매 가액과 매수자의 매수가격 사이에 차이가 있어 1년여 간 줄다리기를 하던 차에 매도자가 매매를 포기하고 약 2억원을 투자해 시설변화를 실행했다. 마침 서울의 지가상승이 겹쳤다. 버티기에서 시설투자를 안했다면 예전의 줄다리기가 지속 되었을 것이다. 매수자는 숙박업을 포기하고 소형주거용부동산을 신축할 예정이었다. 시설의 좋고 나쁨, 매출의 높고, 낮음은 필요가 없었다. 최근 서울 소재 소형주택의 수요가 줄지 않고 땅값의 상승여력이 지속될 것이라는 건축업자의 확신이 결국 더 많은 돈을 지불하고라도 매수를 결정하게 되었다.
3. 내 모텔 팔려면 매매, 임대 전략 필요
내 모텔을 팔려고 한다면 우선 나만이 알고 있는, 내 모텔만의 장점을 파악해 두어야 한다. 자랑거리를 만들 수 있는 아이템을 개발해야 한다. 모텔의 노는 공간을 특별한 연출로 대박을 터트리는 모텔도 있다. 모텔이 숙박업만으로는 경쟁력의 한계가 있어, 1층 또는 다른층을 활용하여 경쟁력 있는 다른 업종를 입주시키거나 추가로 시너지 효과를 낼 수 있는 업종을 콜라보레이션 연출로 모텔부동산 건물 자체의 경쟁력을 창출한다.
4. 매매 시에는 세금에 관해 알아두어야
매매 시에는 세금관계를 세심하게 파악하여야 한다. 매입 시에는 취·등록세를, 매도 시에는 양도소득세를 철저하고 세심하게 문의하고 파악해보아야 한다. 개정된 세법에 의하면 세금폭탄에 휩싸일 수도 있다. 모텔부동산에 주거용부동산의 공간이 혼재할 경우에는 모텔부동산 내 주거공간이, 나도 모르게 다주택소유자로 적용되어 세금폭탄을 맞을 수 있으니 이에 대한 적용여부를 확실하게 확인해야 한다.
5. 경·공매를 염두에 둔 임대차계약서 준비
임차인은 임대하고자하는 모텔부동산의 대출금액이 내 임대보증금의 안전이 보장될 것인가를 확인해야 한다. 모텔을 임대차하려고 한다면 임대차계약서 작성 시부터 경·공매에 노출될 수도 있음을 가정해 임대차조건, 약정사항을 철두철미하게 문구를 작성하고 대책을 확인해 임대보증금을 반환받고, 임대인이 책임을 완벽하게 법적으로 질 수 있는 강력한 단서조항을 게시 작성해야 할 것이다.
6. 임대인의 권리도 확인
반면에 임차인의 경영능력 부족으로 매출이 하락하거나 임차인이 고의적으로 임대차계약서의 조건을 준수치 않아서 발생하는 임대인의 손해에 대하여는 임대인의 지위와 권한, 소유유지관리에 피해가 발생하지 않도록 단서조항을 기입하여 조치해야 한다. ‘임대인의 고의적인 자기 숙박업부동산포기로 발생하는 경·공매의 진행 외에는 임차인은 고의로 영업권을 페업할 수 없다’는 문구가 필요하다.
7. 숙박업부동산 거래시장의 건전한 유통시장 활성화 필요
이제까지 겪어보지 못했던 호텔, 모텔숙박업의 불안한 현실이 더 이상 갈피를 잡지 못하는 더 깊은 수렁에 빠지기 전에 모텔리어, 호텔리어들이 합심해 새로운 트렌드의 개발과 콘셉트의 연출로 희망찬 활로를 찾아야겠다. 모텔부동산 유통시장이 정확한 정보의 제공으로 믿고 거래할 수 있는 중개매체의 발달과 활성화로 숙박업투자자들이 팔고 싶을 때 팔고, 사고 싶을 때 사는 수익형부동산상품으로의 위상이 다시 정립되기를 기대해본다.
8. 살짝꿍 아이템의 작은 변신이 내 모텔을 살릴 수도
최근 모텔숙박업투자는 숙박업 운영에만 매달릴 것이 아니라 모텔부동산의 가치로 평가받는 임대수익형부동산으로 투자하는 패턴도 고려되어야 한다. 모텔부동산이 숙박업만을 위한 숙박업목적부동산에서 주거용부동산, 상업용부동산 등의 다양한 갭투자의 수익형부동산투자 상품으로도 개발하는 투자 콘셉트 틀이 바뀌어야 한다. 재미있는 휴식공간, 놀이공간, 스포츠체험 공간, 캠핑 공간으로서의 변신을 더 적극적으로 실행해야 매출의 한계를 극복하고, 더 큰 수익을 달성할 수 있을 것이다. 상상력이 내 모텔을 팔고 싶을 때 팔 수 있는 상품으로 만들 수 있다.
모텔중개부동산, 모텔숙박업이 매매, 임대거래를 희망할 경우 시설의 다양성보다 운영방식의 다양한 콘셉트를 파악해야 하는 모텔부동산이 탄생하기를 바란다. 작은 변신이 내 모텔을 팔 수 있는 상품으로 만들어 준다. 팔기위한 적극적인 매매전략, 임대전략이 필요하다. 트렌디한 변신은 그 다음이다.
