통계와 열정이 내 모텔을 살린다?!

 

치열한 경제 상황 속에서 어떤 숙박사업자는 매출상승으로 인해 기쁨을 만끽하고, 어떤 숙박사업자는 매출하락에 가슴을 쓸어내리고 있다. 매출과 수익률을 결정짓는 요인을 정확하게 알 수 있다면, 희망을 갖고 좀 더 의욕적으로 숙박시설을 경영할 수 있지 않을까? 이번 칼럼을 함께 살펴보며 죽어가는 모텔을 살릴 수 있는 방안을 모색해보자.   <편집자 주>

매출과 수익률을 좌우하는 것은?

최근 모텔투자불패신화가 사라지고 있다. 여관업은 절대 망하지 않는 업종인 것만 같았다. 

모텔을 운영하면서 돈을 조금 적게 벌지는 몰라도 망하지는 않는다고 했다. 그러나 2007년도

 

이후 모텔에도 시설권리금이 책정되었다. 

 

 

수익률이 높으면서 임대보증금, 투자금은 절대로 잃지 않을 것 같던 모텔이 2017년의 

정치사회적인 혼란을 겪으면서 매출하락은 물론 수익률이 감소되고 있다. 매출하락이 수익률

감소에 그치지 않고 아예 적자투성이 모텔들이 속출하고 있다. 

숙박업, 모텔부동산이 임대수익형부동산의 꽈리를 틀기도 전에 임대인과 임차인간에 임대료

 

조정이라는 분쟁이 여기저기서 발생하고 있다. 임차인들은 ‘이대로는 더 이상 이전의 임대료를

내고는 모텔을 운영할 수가 없다’고 호소하고 있다. 일부 임대인 중에는 임차인의 사정을 고려

하여 임대료를 적정수준으로 조정해주는 경우도 있다.  

그러나 이미 월세수익자로 익숙해진 임대인은 임차인의 처지를 이해는 하지만 그러한 

형편을 봐줄 수만은 없는 상황이다. 대출이자, 생활비, 건물관리비 등을 지출해야 할 것들이 

많기 때문이다. 임대인도 많은 대출을 안고 있는 터라 무조건 임차인의 조건만을 들어줄 수 

있는 상황이 아니다.

인천 소재의 T호텔은 객실 45실, 월매출 6000만원내외로 몇년간 직영하던 중 소유자 최씨는 

임차인 박씨와 보증금 5억원, 월세 2200만원으로 2년간의 임대차계약을 체결했다. 

처음 몇개월은 임대인 최씨의 말대로 월매출 6000만원 이상을 달성했다. 

그러나 평창동계올림픽이 끝나면서 매출은 급격히 떨어지더니 월매출 5000만원으로 하락해

월세를 지불하는 것이 너무 부담스러워졌다. 임차인 박씨는 2여달을 견디다가 도저히 모텔을

운영할 수 없다고 판단하여 임대인 최씨에게 임대료 조정을 부탁했다. 

임차인이 모텔운영이 어렵다고 하여 내 욕심만 챙길 수 없었던 탓에 임대료 조정은 해주었으

나 이제는 반대로 임대인 최씨의 사정이 어렵게 되었다. 금리이상으로 월이자는 100여만원 

상승했고, 월세는 오히려 200여만원이 줄었으니 실제 월소득은 겨우 200만원에 불과해졌다.

노후대책으로 투자한 모텔부동산이 월세수익은 고사하고 임대인 최씨가 재산세와 시설유지

관리비를 제외하고 나면 생활비를 마련하기도 어려운 상황이 된 것이다.  

정왕동의 김씨는 월매출 6500만원을 달성한다는 것을 확인하고 월세 2400여만원을 받고 있었

으나, 임대기간 8개월여가 지난 즈음, 임차인은 월매출이 4000여만원으로 하락했다며 월세를

1500만원으로 조정해줄 것을 요구했다. 임대인은 하는 수 없이 모텔을 인수하여 2달 동안 

직접 운영하고 있다. 현재는 월매출 5500여만원을 회복하여 운영능력을 발휘하고 있다. 

겨울 비수기도 있었지만 이전 임차인은 안 된다는 생각이 더 앞섰으며, 임대인 김씨는 어떻게

든 내 모텔을 살려내야 한다는 사명감과 열정이 있었다. 이와 같이 모텔은 ‘어떤 사람이 어떻게

얼마나 열정을 발휘하느냐’에 따라 매출이 달라지고 수익률이 달라질 수 있다. 

숙박업의 새로운 정의가 필요한 때

숙박업 시장이 달리지고 있다. 고객이 모텔에 바라는 니즈도 달라지고 있다. 이에 따라 

숙박업의 정의도 달라져야 한다. 객실공간의 고급화만을 요구하지 않는다. 역세권에 위치한 

모텔들은 IT, IoT, ICT가 경쟁력이 된다. 관광지의 모텔에서는 휴식할 수 있는 공간이 요구된다. 

단체 숙박이 가능한 온돌방이 효자노릇을 하기도 한다. 때때로 별도의 놀이시설, 노래방 

시설이 있는 공간이 필요하기도 하다. 

숙박업이란 무엇인가? 용도측면의 사전적인 의미는 ‘여관이나 호텔 같은 시설에서 일정한 

지불능력이 있는 고객에게 객실과 침구류를 제공하고 숙박시키며 그 대가로 요금을 받은 

영업행위’를 말한다. 

필자는 숙박업을 ‘일정한 시설을 갖추고 일정한 지불능력이 있는 고객에게 객실과 침구류를 

갖춘 휴식공간을 제공하고 정해진 시간동안 시설을 대여해줌으로써 그 대가로 요금을 받는 

시간제 객실 대여영업을 포함한 영업행위를 말한다’로 정의한다. 그리고 ‘그 대가는 시설과 

서비스질로 평가 받는다’고 설명한다. 

가치측면에서 숙박업을 언급하면, 부동산으로서의 숙박업은 월수익이 발생하는 

수익형부동산이다. 또한 운영능력, 경영능력에 따라 부동산가치가 확연히 달라지는 능동적 

수익형부동산으로 감성, 수익률로 가치를 평가받는 가치 창조형 부동산 상품이다.

필자는 모텔, 호텔 숙박업이 최근의 어려운 상황을 극복하기 위해서는 우선 숙박업의 정의가 

필요하며 숙박업의 종류와 숙박업의 종류에 따른 법규별 기준, 모텔의 장르를 파악하고 

이러한 자료와 정보를 적극적으로 활용하여 새로운 숙박업의 장르를 개발하고 변신을 

거듭해야 한다고 생각한다. 더불어 대한민국의 모텔, 호텔이란 일반 숙박업은 창조적인 

연출에 의해서 또 다른 아이디어 상품이 만들어 질 것이라고 확신한다. 

숙박업의 법규별 기준을 살펴보면 관광숙박업인 호텔은 30실 이상 이어야 한다. 

 

휴양콘도업은 객실50실 이상, 호스텔업은 20-29실, 가족호텔업은 30실 이상으로 전용 19㎡

이상 이어야 한다. 일반숙박업인 모텔, 호텔에서는 취사시설의 설치가 금지된다. 

호텔과 관광호텔은 다르다. 명칭상 호텔은 일반숙박업의 모텔에서 시설의 고급화 시도 후 

 

당연히 바뀌는 명칭이다. 관광숙박업으로서의 관광호텔이란 명칭을 사용할 수 없다. 

 

관광호텔은 관광진흥법의 규제를 받는다. 서울 도심이나 전국의 관광지에 들어선 게스트하우

스는 외국인관광도시민박업으로 관광편의시설업에 속한다. 

 

규모도 231㎡(약70평)이하이다.

 

지금까지의 모텔은 객실, 로비, 옥상공간의 소극적인 연출에 의한 활용에 머물렀다. 

그러나 이제 모텔의 또 다른 차별화의 변신은 적극적인 유휴공간의 활용을 통해서 시작되어야

한다. 숙박시설의 공간은 유휴공간의 활용이 커지면서 다양한 연관업종이 모텔 안으로 들어서

며 매출의 한계가 극복 될 것이다. 

숙박업의 종류는 관광숙박업, 관광편의시설업(관광객이용 시설업), 공중위생숙박업 등으로 

구분된다. 외국인관광도시민박업(게스트하우스)은 관광편의시설업으로 관광진흥법에 규제를

받으며, 일반숙박업(여관, 모텔 등)은 공중위생숙박업으로 공중위생관리법의 규제를 받고, 호텔

은 관광숙박업으로 관광진흥법의 규제를 받는다. 또한 중저가 비즈니스호텔은 대부분 관광진

흥법의 규제를 받는다.  

▲2018년 5월 10일 기준 대한민국 숙박업의 분포(2018.5.10.기준 총 93,719개로 네이버 검색기준, *참고_호텔은 관광호텔을 포함한다. 자료제공: 모텔사랑, 호텔사랑)

대한민국 숙박업 관련 키워드를 ‘네이버’라는 포탈사이트에서 검색해보았다. 

모텔은 24,529개가 검색되었다. 펜션은 의외로 33,530개, 호텔은 7,503개, 게스트하우스는

4,566개, 민박은 15,521개가 검색되었다. 찜질방도 2,372개가 검색되었다. 

총 93,719개의 숙박업관련 상품이 검색되었다. 이처럼 모텔은 모든 장르와 경쟁해야 한다. 

그리고 그 중 하나인 자신의 모텔은 이러한 숲속에서 살아남아야 한다. 

이 어려운 경쟁상황에서도 누군가는 매출상승에 춤을 추고, 누군가는 매출하락에 넋을 놓고 

있다. 지금 당신의 모텔은 무엇을 준비하고 변신해야 할까?

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

※외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>