즉, 호텔공급과잉으로 인해 경쟁이 매우 심화된 상황에서 예약수수료로 인해 실질적인 매출은 

감소되고, 최저임금 인상 등으로 지출은 오히려 증가해 수익률이 매우 악화된 상태입니다. 

이런 어려운 상황에서 만약 호텔개발 혹은 호텔매입을 고려하고 있다면 어떤 개발계획이나 매

입계획을 수립해야 할까요? 그리고 현재 호텔을 운영 중인 사업자들은 어떻게 사업계획을 수정

해야 할까요? 이 문제에 대한 답을 찾기 위해서는 먼저 호텔수익구조를 분석하고, 그에 대한 사

업자들의 투자 목적을 명확히 정한 후 사업계획이나 운영전략을 수립해야 할 것입니다. 

호텔 수익구조는 크게 운영수익(Income Gain)과 매각차익(Capital Gain)으로 분류됩니다. 알기 

쉽게 설명하자면 호텔을 소유하는 기간 동안에는 직영, 임대, 위탁운영 등을 통해 운영수익을 

얻을 수 있고, 또한 호텔을 매각할 때에는 매입금액보다 높은 금액에 매각함으로써 매각차익을 

거둘 수 있습니다. 이러한 호텔수익구조를 염두에 둔 상태에서 호텔을 신축하거나 기존 호텔을 

매입하려는 사업자들은 본인의 호텔 투자 목적을 명확히 설정한 후 본인의 투자가능금액을 고

려해 호텔개발상권 선정 후 사업부지 혹은 호텔매입, 개발 콘셉트를 포함한 개발계획과 자금조

달계획 수립, 설계, 리모델링, 시공 및 운영을 포함한 전체적인 계획을 수립해야 합니다.

예를 들어 최소의투자로, 호텔소유기간 동안에는 안정적으로 적정한 운영수익만을 수취하다가 

매각을 통한 매각차익을 극대화하는 것이 투자의 목적인 사업자라면 호텔사업부지 선정, 자금

조달, 호텔운영의 3가지 부문에서 각각 본인의 투자 목적 달성에 최적화된 실행계획(Action 

Plan)을 수립해야 할 것 입니다. 

첫째, 호텔사업부지선정 부문에서는 정부의 지하철, GTX, 철도등 향후 광역 교통개발 계획및 

부동산 개발 축 등을 조사, 분석 및 예측을 토대로 호텔사업부지를 선정하거나 기존 호텔을 매

입해 향후 철도 등의 개통으로 상권이 활성화된 후 주변의 부동산 가격이 상승했을때 매각함으

로써 매각차익을 극대화할 수 있을 것입니다. 즉 매각차익의 극대화가 투자의 주된목적이므로 

무엇보다도 호텔사업부지 선정에 많은 시간과 노력을 기울여야 할 것입니다. 

둘째, 자금조달 부문에서는 감정평가사를 통해 감정가격을 최대한 높게 함으로써 금융기관의 

대출금액을 최대화하고, 저리의 관광진흥개발기금을 활용함으로써 레버리지 효과(Leverage 

Effect)를 극대화해 자기자본투자금액을 최소화해야 할 것입니다. 

셋째, 호텔운영 부문에서는 호텔 준공 후 사업자가 직접 운영하는 직영방식과 제3자에게 임대 

하는 임대차 방식 및 위탁 운영방식이 있습니다. 이 3가지 운영방식 중 상기 사업자는 본래의 

투자목적자체가 안정적으로 적정한 운영수익만을 수취하다가 매각을통한 매각차익을 극대화 

하는 것이었으므로 직영보다는 임대차방식이나 위탁운영방식을 통해 많은 시간을소비하거나 

크게 신경 쓰지 않고 적정한 운영수익을 수취하는 것이 투자 목적에 맞을 것입니다. 

이번에는 현재 호텔을 운영 중인 사업자들에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 아마도 현재 호텔을 

운영 중인 사업자들은 기해년 들어서면서 호텔을 계속 운영해야 할지, 최저임금 인상으로 인해 

인력을 축소해야 할지, 아니면 호텔을 매각해야 할지 등 많은 고민을 하고 계실 겁니다. 이러한 

어려운 상황일수록 객관적인, 냉정한 상황 분석이 필요합니다. 즉 호텔사업을 처음 시작하셨을 

때의 투자 목적을 판단 기준으로 삼아 매각차익의 극대화가 투자 목적이셨다면 현재 호텔의 강

점을 어떻게 하면 잘 부각시켜서 고가에 매각할 수 있을지 혹은 생활형 숙박시설이나 원룸 등으

로 개발해 부동산개발 수익을 올릴 수 있는 방법은 없는지 등에 대해 고민하셔야 할 것입니다.

만약에 운영수익이 투자의 목적이셨다면 점차 어려워지고 있는 대내외 영업환경에서 직영방식

만을 고수하실 것이 아니라 임대차방식을 통해 최소 수익 이상을 보장받는 방식이나 호텔 운영 

전문 업체에 운영을 위탁함으로써 호텔운영에 대한 전문 노하우를 습득하신 후 다시 직영하시

는 방법도 고려하시는 것이 좋을 것입니다.