과거는 미래가 된다!

모텔은 생물이다. 오늘 잘되는 모텔이 내일도 잘된다는 보장이 없다. 오늘 힘들었던 모텔이 

내일은 잘되는 경우도 있다. 봄이 오면 모든 모텔들이 잘될 것 같지만 손님이 감소하는 곳도 

있다. 사람냄새가 나면 가격이 오르고, 사람냄새가 사라지면 가격도 내린다. 평창동계올림픽을

맞이한 강릉지역이 그런 지역 중 한 곳이었다.

평상시 평일 1일 숙박요금 3-4만원, 8-12만원하던 모텔, 중저가 비즈니스호텔들이 평창동계

올림픽 기간 동안에 사람들이 몰려들 것을 예상하고 1일 숙박요금을 10-20만원도 아니고 50-

60만원, 100만원까지 숙박요금을 책정한다는 소문이 무성해졌다. 이 때문에 올림픽기간 동안 

다른 지역으로 숙박 장소를 옮기거나 경기장 인근에서의 숙박을 포기하고 일정을 변경하는 

상황이 벌어졌다.

이 가운데 매일 만실을 기록하는 모텔, 호텔들도 많았다. 비결은 무엇일까? 과다하게 높은 숙박

요금 책정에는 아랑곳하지 않고 적당한 가성비의 숙박요금을 제시하여 미리 예약을 받아 평창

동계올림픽 기간 동안 재미나게 숙박영업을 한 것이다.

모텔이란 상품은 훈훈한 사람냄새가 나야 한다. 물들어올 때 고기 잡을 생각만 하지 말고, 맛으

로 경쟁하는 작은 맛집들의 영업방식을 반면교사로 삼아야 한다. 작은 맛집들은 시설을 탓 하

지 않는다. 맛으로 경쟁한다. 손맛도 좋지만 굉장히 친절하다. 싱싱한 재료를 직접 챙기는 수고

를 마다하지 않는다. 이곳들은 작지만 사람들이 넘쳐난다. 맛과 함께 가성비 좋은 밥값으로 

고객의 마음을 사로잡는다. 한 번 방문한 고객 한사람의 입으로 구전되어 두 사람이 되고, 

두 사람이 네 사람이 되어 사람들이 북적인다.

서산 지역의 숙박시설들은 평창동계올림픽 때 사람들이 몰려드는 것을 부러워하며 채워지지 

않는 객실 30여실을 끌어안고 보이지 않는 고객을 기다리며 추운겨울을 보내야만 했다. 그러

나 봄이 오면서 상황이 달라졌다. 3월말 대규모 공사가 다시 시작된 것이다. 겨울에 꽁꽁 얼어

붙었던 서산지역에 사람냄새가 풍기기 시작했다. 언제 그랬냐는 듯이 지역상권에 활기가 넘친

다. 덩달아 모텔에서도 훈훈한 정이 오가며 매출이 상승하고 있다. 과거는 미래가 된다. 이제까

지 서산은 읍내동을 중심으로 숙박상권을 형성해왔다. 공사가 완료되는 시점인 2-3년 후에는 

겨울에도 상권이 되살아 날 것으로 기대하고 있다.

모텔의 경영에도 통계자료가 필요하다. 과거의 이력이 미래를 준비하는 중요한 자료가 된다. 

주변 지역개발 등 인근 시설의 변화와 통계자료가 내가 운영하는 모텔의 미래를 준비하는 

숙박영업 전략수립에 큰 자산이 된다.

부산 명지동은 명지국제신도시가 개발되면서 을숙도를 바라보는 해당 지역의 모텔들도 새로

운 변신을 거듭하고 있다. 명지국제신도시는 2단계 사업이 완료되면 대략 8만2천여명이 상주

하게 된다고 한다. 부산 해운대신도시의 2배다.

한국수작원공사가 진행 중인 에코델타시티의 개발로 부산 강서구 지역도 급변하고 있다. 에코

델타시티의 규모는 11,88㎢(약360만평), 공사비 5조4천억원, 예상 거주자 7만8천명이다. 이곳

은 해운대 신도시의 4배 규모라고 한다.

신도시 개발이 숙박상권의 형성에 주요한 역할을 하지만, 신도시 주변의 기존 모텔, 호텔들의 

상권을 완전히 부활시키는 것은 아니다. 인천 남동구의 에코메트로 주택대단지의 개발로 소래

포구역 인근 상업지역에 모텔, 호텔들이 신축된 탓에 인접한 시흥시 월곶동 소재의 모텔군집지

역이 무조건 활성화만 된 것은 아니다.

경기도 남양주 별내신도시는 총면적 509만㎢(154만평), 2만5000가구, 상주인구 7만여명으로 

현재 개발진행중이다. 이 지역 인근에는 기존 모텔들이 자리하고 있다. 이중 상당수는 별내신

도시가 개발되면서 운영이 호전되었다. 그러나 일부 모텔들은 여전히 운영에 어려움을 겪고 있

다. 인근에 숙박시설들이 신축되었기 때문이다. 또한 구리-포천간 고속도로가 개통되면서 강남

의 숙박시설이용수요가 포천으로 넘어갔기 때문이다. 별내신도시의 개발로 오히려 포천지역의

숙박상권, 먹거리 상권이 활성화되고 있다. 송도국제신도시의 개발로 인천 연수구 옥련동 모텔

촌은 교통의 접근성이 불편한 가운데서도 큰 발전을 거듭하고 있다. 교통의 접근성이 좋은 

연수동의 모텔들은 커진 숙박상권을 실감하고 있다.

이와 같이 최근 숙박상권은 일반상권의 흐름과 같이 움직인다. 일반 업종의 상권이 활성화되면

숙박상권도 활성화되고 일반상권이 움츠리면 숙박상권도 움츠러든다. 전북 군산지역에 GM대

우의 철수논란으로 지역상권이 위축되고 있다. 덩달아 군산지역 인근의 숙박상권도 경영에 많

은 어려움을 겪고 있다.

인근지역에 대단위 주택단지가 개발된다면 그에 걸맞게 시설의 고급화를 이루어야 한다. 이때 

대단위 주택단지가 개발되면서 교통의 접근성이 양호해져 오히려 숙박상권을 인근 거점도시

로 빼앗기는 상황이 발생하기도 한다. 경기도 월곶동의 월곶모텔군집지역이 이러한 현상의 

대표적인 사례다. 해당 지역의 모텔들은 인근에 에코메트로신도시, 배곶신도시 개발의 기대에 

부응하여 시설의 고급화를 이루었음에도 불구하고, 교통의 접근성이 양호한 지역에 숙박업소 

신축이나 노후시설 모텔들의 시설고급화가 이루어지면서 존재감을 발휘하지 못하고 있다.

 

모텔에서 쉬었다 갑시다!

숙박시설의 고급화, 양질의 서비스 개선, 규모의 대형화에도 불구하고 상향평준화로 경쟁이 

심화되고 있다. 주거용 부동산의 시설고급화, 거주형태의 생활패턴 변화로 모텔이란 숙박시설

의 존재감에 대한 기대가 커지고 있다. 욜로, 혼족의 증가로 소형주택이 대규모로 공급되면서 

숙박시설의 이용 필요성이 감소하고 있다. 사람은 늘었지만 실질적인 숙박시설이용의 절대적

인 인구가 증가한 것은 아니다.

유사숙박시설의 불법 일일숙박업 운영도 기존 숙박업소의 경영수익을 악화시키고 있다. 모텔

이란 숙박시설은 경제 불황에도 불구하고 수익형 상품으로 각광을 받은 적이 있었다. 1997년 

IMF 경제위기때 모텔은 호황을 누렸다. 2008년 글로벌 경제위기 때도 모텔은 시설의 고급화를

시도하는 계기가 되었으며, 수익형부동산, 모텔창업이라는 신조어를 만들어내며 모텔투자열풍

을 일으키기도 했다.

모텔의 이미지 개선이 중저가 비즈니스호텔의 탄생을 유인했다. 모텔투자는 다른 어떤 업종의

수익률과도 경쟁이 되지 않았다. 모텔은 영업수익과 투자수익을 동시에 이룰 수 있는 유일한

상품이라는 인식도 이때 형성되었다.

한때 모텔의 월수익률이 연 24%이상을 기록하기도 했다. 모텔은 일반상업지역에 위치한다. 

노후시설의 모텔은 시설고급화의 대상이 되기도 하지만 별도의 다른 업종으로의 변신이 쉽다. 

또한 전입 상주인구가 없어 최우선 변제의 대출공제제한이 크지 않다. 더불어 땅값의 상승기대

가 크다. 모텔영업매출은 감소할 수 있지만 부동산 용도의 다양성을 발휘할 수 있는 상품이다.

힐링 열풍으로 외곽지역에 소재하는 넓은 땅을 가진 노후시설 모텔들이 큰 관심을 받고 있다. 

특히 가족운영이 가능한 모텔들이 개성 있는 시설변화를 시도하고 있다. 이들은 적은 자금 

투자로 콘크리트구조의 도시를 탈출할 수 있는 기회로 삼는다. 전원생활도 누리고 개성 있는 

차별화된 시설을 갖춘 특별한 숙박업소를 운영하면서 돈도 벌 수 있는 기회를 마련한다.

최근 숙박업의 경영불안은 개성 넘치는 시설변화, 경영마인드의 혁신을 불러올 것으로 보여진

다. 참고로 서울 강남에서 20년 넘게 모텔을 운영해온 한 경영자는 다음과 같이 모텔관리를 

해야 한다고 강조한다.

 

01. 모텔시설관리에서 최우선은 ‘청결’이다.

02. 고객이용에 불편이 없어야 하는 것은 기본이며, 고장이 없도록 수시로 점검하고 보수해야 

한다.

03. 이미 설치된 시설은 고객이 이용하고 활용하는데 불편해서는 안 된다.

04. 임직원의 고객만족서비스 마인드가 혁신적이어야 한다. 다른 어떤 업종보다 친절한 고객서

비스를 제공해야 한다.

05. 홍보 마케팅에 적극적이어야 한다. 지속적이고 다양한 자랑거리를 개발해야 한다.

06. 보험관리를 철저히 해야 한다. 보험에 가입만 하지 말고 사고 발생시 적극적으로 보험보상

을 활용해야 한다.

07. 세금관리를 철저히 하여 절세에 만전을 기해야 한다.

08. 인재를 발굴해야 한다.

09. 영업이익 추구는 물론, 부동산가치상승을 위해 모텔부동산 관리를 철저히 한다.

10. 달라지는 세상에 적응할 수 있도록 지속적인 변신을 시도해야 한다.

 

그래 맞다. 모텔경영에서 가장 중요한 사항이 청결이다. 깨끗하고 청결한 침구류관리, 시설관

리가 최우선 서비스항목이다. 숙박업 경영 중에서 가장 많은 시간을 할애하는 부분이 시설관리

다. 모텔운영은 곧 장치산업으로 모텔시설의 관리부터 시작된다. 철저한 시설관리는 청결한 객

실 제공으로 이어져 고객만족서비스로 연결된다. 시설고급화에 대한 경쟁력은 그리 오래가지 

못한다. 주변에 또 다른 숙박시설이 시설고급화를 이룬다면 자신의 모텔에서 이룬 시설고급화

는 더 이상 경쟁력이 되지 못하는 경우가 많다.

모텔은 생물이다. 상권도 변하고, 고객의 니즈도 변하고, 숙박시설이용 형태도 변화한다. 생활

형태, 환율, 세금, 시대적 패션의 변화, 새로운 문화를 감지하여 모텔도 변화해야 한다. 모텔은 

늘 변신해야 살아남는다. 사람냄새가 자신의 모텔에서 나야 한다. 따뜻한 봄 햇살과 함께 우리 

모텔에도 생기가 넘쳐야 한다. 고객은 더 이상 내 집 같은 편안함만을 추구하지 않는다. 스마트

한 객실 공간으로 내 집과 다른 모습을 보여주자!

 

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

 

 

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>