대박 나는 모텔들의 비결은?

현재 대부분의 숙박시설들이 경영난을 겪고 있지만, 호황을 누리고 있는 숙박시설들도 분명 존재한다. 이들의 비결은 무엇일까? 어떤 이유로, 어떤 경쟁 요소를 무기로 경영위기를 극복하고 성공적으로 숙박시설을 운영할 수 있었을까? 이번 칼럼을 통해 다양한 성공사례를 살펴보며 자신의 모텔을 성공적으로 운영할 수 있는 방안을 찾아보자. <편집자 주>

‘00’으로 대박난 모텔들

수원시 구운동은 2003년도만 해도 3.3㎡당 땅값이 300-400만원이었다. 2007년 이 지역의 

땅값은 1500-2000만원을 호가했으며, 급기야 2009년도에는 3000만원을 호가했다. 2017년

에는 다시 2000만원대에 실거래가 이루어지고 있었다.

2000년대 초반, 토목공사와 함께 숙박시설이 들어서기 시작할 무렵에는 3.3㎡당 300-400만원

이었다. 대부분의 유휴토지에 숙박시설이 가득 찰 무렵인 2010년 전후에는 땅값이 3.3㎡당 

최고 3000만원을 호가했다. 그 시기가 객실 50여실로 월매출 1억5000만원대를 달성하던 

호시절이었다. 이때에는 서울 마포구 신촌에서도 객실 35실로 월매출 1억6000만원을 달성

했었다. 전남 광양에서도 객실 40여실로 월매출 1억2000만원을 달성했다.

2010년 전후는 모텔이란 상품이 수익형부동산으로도 투자관심을 받기 시작하던 시기인 동시

에 땅값이 상승하면서 모텔투자에 대한 관심이 높아지는 시기이기도 했다. 그 이유는 모텔이 

일반상업지역에 소재하기 때문이다. 당시 모텔부동산은 다양성의 가치를 인정받았다.

2005년 12월부터 기본구상이 시작된 광교신도시가 개발되면서 원천유원지 인근에 소재하던 

모텔들이 수익률과는 상관없이 일반거래가액의 2-3배를 보상받으면서 철거되었다. 이 시기

에는 수도권 일대에 모텔매매호가가 상승하는 시너지효과가 나타나기도 했다. 모텔들이 

개발지 내에 들어가면 높은 보상을 받을 수 있다. 높은 보상을 받은 매도자들은 그 자금으로 

다시 상권이 좋은 모텔들을 높은 가격에 매입하여 리모델링을 한 후 다시 높은 수익을 달성

한다.

전주시 중화산동 모텔촌은 2003년 3.3㎡당 700만원을 호가하고 있었다. 그 당시 전북도청이 

들어설 예정이었던 효자동 허허벌판은 3.3㎡당 땅값이 100-200만원대를 호가하고 있었다. 

이후 2016년에는 1500만원대를 호가했다.

전북도청 주변지인 효자동의 모텔들도 한때는 경영에 어려움을 겪기도 했으나, 땅값은 계속 

상승하고 있었다. 땅값이 상승한다는 것은 개발이 진행되고 사람이 북적이는 상권이 형성된다

는 뜻이다. 연차가 지나면서 전북도청 주변의 모텔들은 높은 매출을 달성하기 시작했다. 매매

호가도 전주시에서는 달성할 수 없을 만큼 40-50억 원대 이상을 호가했으며, 실제로 거래가 

이루어졌다. 효자동의 땅값상승으로 인해 상대적으로 저평가되었던 전북도청 주변인 중화산동

의 모텔촌이 투자의 관심을 받기 시작한 것이다.

2010년 3.3㎡당 400-500만원대를 호가하며 저물어가는 모텔촌으로 치부되던 대전시 봉명동의

모텔촌은 2014년을 기점으로 신축, 리모델링 바람이 불기 시작하더니 땅값이 7-800만원대로

껑충 뛰었다. 현재는 1000만원대를 호가하고 있다. 세종시의 입주로 인해 발생한 시너지효과

가 이곳 봉명동 유흥상권으로 이어진 덕택이다.

부산 해운대해수욕장 인근의 모텔들은 땅값보다 매출이 상승하면서 땅값이 덩달아 상승한 

곳이다. 2007년 전후, 해당 지역은 모텔을 팔아달라고 아우성이었던 곳 중 한 곳이었다. 이후 

해운대에 최고급 주상복합아파트 단지가 신축되고 관광객이 유입되면서 숙박시설들이 호황을

누리기 시작했다. 당시 매매호가 30억 내외를 호가했던 모텔들이 리모델링과 신축을 하면서

3-4년 사이에 월매출 1억원이상 달성하기 시작했으며, 매매호가는 50-60억원을 호가하며 거래

되었다.

서울 방이동의 모텔촌은 재건축사업과 흥망성쇠를 함께 했다. 잠실 재건축 사업의 추진으로 

철거되던 시기, 방이동 모텔촌의 3.3㎡당 땅값은 1000-1500만원을 호가했다. 당시 방이동 모텔

촌은 살아남기 위한 리모델링 공사를 경쟁적으로 진행하기도 했다. 시설이 고급화되면서 또 

다시 가격경쟁을 했다. 매출로 승부를 걸기에는 방이동 모텔촌에는 너무 많은 크고 작은 모텔

들이 자리하고 있었다.

리모델링 효과는 겨우 1년, 아니 6개월 남짓이었다. 방이동 먹자골목과 모텔촌의 상권이 다시 

살아나기 시작한 것은 잠실 재건축사업으로 인해 이주했던 거주민들이 재건축 사업이후 입주

를 시작하면서이다. 재건축사업을 완료한 후, 재건축 철거 이주민들의 입주로 죽어가던 상권은

서서히 회복했다. 특히 지상 123층, 지하6층, 연면적 42만310만㎡의 제2롯데월드타워가 들어

서면서 방이동 먹자골목과 모텔촌은 호황을 누리게 되었다.

이제 더 이상 방이동 모텔촌 내에 모텔들은 굳이 노후시설을 리모델링하려고 하지 않는다. 

매출수익보다 땅값상승에 의해 달성되는 부동산차익 실현에 대한 기대를 가지고 있기 때문

이다. 실제로 이곳의 모텔들은 땅값만으로 팔려나가고 있으며 2016년 이후 5000-6000만원, 

2017년 6000-7000만원에 거래가 이루어졌다.

방이동 모텔촌에서 매출은 모텔의 가치를 평가하는 수단이 아니다. ‘소형주거용부동산으로 

용도변경하여 얼마나 큰 수익을 달성할 수 있느냐’가 해당 모텔의 부동산가치를 평가하는 기준

이 되었다.

 

당신의 모텔은 어떤 전략을 준비할 것인가

방이동 모텔들은 언제든 사라질 수 있다. 소형주거용부동산, 상업용 부동산개발의 붐이 형성

된다면 언제든 방이동 모텔들은 숙박업을 포기할 준비가 되어 있다. 방이동 모텔촌의 한 쪽에

서는 리모델링 공사가, 다른 한 쪽에서는 숙박업을 포기하고 소형주거용부동산으로의 용도

전환이 이루어지고 있다. 다수의 모텔들이 시행사에 매매되면서 숙박업을 포기하고 오피스텔

이란 소형주거용부동산으로 용도전환 중이다.

2004년 9월 성매매방지 특별법이 시행되면서 전국의 모텔들이 경매로 노출되었다. 외곽에 

소재하던 모텔들은 숙박업을 포기하고 다양한 업종으로 용도전환하며 숙박업시설의 부동산

가치를 달리 평가받았던 시기가 있었다.

2016년 이후 중국 단체관광객에게 의존해왔던 대한민국 관광숙박업은 커다란 타격을 받고 

있다. 2016년 중하반기와 2018년 상반기의 숙박업소들의 매출은 대부분 20-30% 하락했다. 

특히 올해 최저시급 인상으로 인해 중소상공 자영업자들은 영업이익보다 지출이 더 증가한 

것을 감수하며 견디고 있다.

숙박업계에도 이러한 현상이 나타나고 있다. 은행이자율, 인건비, 관련업체의 비용부담 상승과

더불어 매출은 점점 하락하고 있다. 이에 따라 현재 숙박시설들은 용도전환과 리모델링 공사에

의한 시설고급화, 요금경쟁에 매달리며 살아 남기위한 생존경쟁을 하고 있다.

방이동 모텔들과 같이 숙박업을 포기하고 용도전환을 통해 땅값으로 보상받은 것은 행운이다.

매출수익달성보다 큰 행운이 땅값의 상승으로 인해 다양한 용도로 전환이 가능한 모텔들의 

갭투자다. 매출은 매출대로 수익을 달성하고, 세월이 지나면서 시설이 노후화 되었음에도 불구

하고 땅값상승으로 보상을 받을 수 있다는 것이 모텔투자의 매력이기도 하다.

모텔 성공투자의 또 다른 하나는 ‘희소성의 가치’로 매출수익을 달성하는 것이다. 대전시 둔산

동의 T호텔은 신축하면서 땅값이 상승한 것은 물론, 주변 인근지역의 모텔들과 차별화된 시설

을 완성하여 큰 수익을 달성하며 또 다른 신축 부지를 찾고 있다.

주차장만이 살길인 모텔들도 있다. 주차장을 미리 확보하지 못해서 매출하락을 상승으로 전환

하지 못하고 수익률 하락을 지속적으로 견뎌야하는 모텔들이 생각보다 많다. 지역과 지역을 

이어주는 고속도로의 개설은 모텔상권의 운명을 좌우한다. 전철노선의 개통도 모텔의 운명을

바꾸어 놓는다. 실제로 서해안고속도로의 개통은 태안을 전국최고의 관광지중 한 지역으로 

만들었고, 서울-춘천간 고속도로의 개통은 경기 양평군 서종면일대, 강촌지역의 부활을 가져왔

다. 서종IC 인근 무인텔들의 매출은 상승하며 수익률이 높아졌고, 잊혀져가던 강촌의 숙박상권

은 무인텔을 기반으로 경쟁력을 발휘할 수 있게 되었다.

땅값상승만큼 흥미로운 수익은 월매출에 의한 커다란 수익의 달성이다. 어떤 지역에서는 희소

성의 가치에 집중하여 모텔성공투자의 사례를 보여주고 있다. 천안 소재의 P모텔은 임대하던 

주차장을 100여평을 3억에 매입함으로써 30억대의 매매호가가 45억 원에 거래되는 기염을 

발휘했다.

주차장이 협소하여 불편함을 겪던 서천소재의 M호텔은 후면도로에 접한 대지 200여평을 3억

5천만원에 매입한 결과, 매출이 상승한 것은 물론 임대조건이 좋아지면서 보증금과 월세가 

상승했다. 이외에도 어떤 모텔은 한강변의 멋진 뷰를 강점으로 삼아 객실 19실로 월매출 8000

만원 이상을 달성하고 있다. 또한 도심 속에 위치한 한 모텔은 3면이 도로에 접할 수 있도록 

임대하던 주차장을 매입해 월매출 9000만원 이상을 유지하고 있다.

2018년 모텔의 매출이 예년에 비하여 20%이상 하락하면서 용도전환으로, 희소성으로, 전망

으로, 주차장 확보로, 가격경쟁으로 생존경쟁에 나서고 있다. 그 중에서 어떤 모텔은 땅값상승

에 의한 갭투자로 대박을 내고, 어떤 모텔은 매출상승에 의한 수익률 상승으로 대박을 내고

있다. 또 다른 모텔은 일반적인 객실 판매만으로는 달성할 수 없는 매출의 한계를 콜라보레이

션을 통한 샵인샵으로 극복하며 경쟁력을 키우고 있다.

제일 힘든 경우는 매출도 하락하는데 지출마저 커지고, 시설경쟁력은 잃어가고 있는데 땅값

마저 흔들리고 있는 모텔들이다. 이처럼 경쟁력이 없는 모텔이라면 지금 당장 자신만의 자랑

거리를 만들어야 한다. 아이디어를 바로 실행에 옮겨보자. 경영 위기를 극복할 수 있는 첫 걸음

이 될 것이다.  

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>