오늘날 경쟁에서 살아남기 위해서는 시대의 흐름에 따른 고객니즈를 파악하는 것이 중요하다. 외·내부적 요인으로 인해 전체적으로 숙박업계가 어려움을 겪고 있으나, 막강한 무기로 승승장구하는 숙박시설들이 존재한다. 더불어 낡은 보석을 가공하여 큰 이익을 누리는 숙박사업자들도 있다. 이번 칼럼을 함께 살펴보며 어둠속에서 빛을 발견할 수 있는 지혜를 얻어보자. <편집자 주>

노후모텔의 갭투자

전국의 지방기초자치단체는 226개다. 지방기초자치단체마다 인구감소에 따른 슬럼화를 극복

하기위해 몸부림 치고 있다. 몇 년 후 지방소도시는 인구감소, 발전가능성 감소, 수입 감소, 

구매력 감소 등으로 인해 소규모 행정구역의 역할을 할 수 없을지도 모른다. 이러한 현상은 

숙박업의 대표주자인 모텔의 생존을 위협하고 있다.

실제로 인력이 미약해져 유동인구까지 감소하는 소도시에 위치한 월매출 2천만원 모텔 주인은

최근 몇 년 사이 월매출이 1천만원대로 하락하면서 숙박업을 포기해야할지 고민하고 있다. 

외곽지역에 우후죽순으로 들어섰던 러브호텔, 무인텔들도 상주인구 감소, 구매력 감소, 발전

가능성 감소, 숙박시설의 공급과잉까지 겹치면서 경영에 큰 어려움을 겪고 있다. 모텔업 투자

불패신화의 시대는 이렇게 저물어 가고 있는 것일까?

질문을 하나 던져보겠다. 1번 매물의 경우, 매매가 26억, 일반상업지역소재의 객실 28실, 대지

면적 990(300여평), 연평균 월매출 3천만원이다. 반면, 2번 매물의 경우, 매매가격 25억, 

계획관리지역소재의 객실 30실, 대지면적 1700(약500여평), 연평균 월매출 4천5백만원이다.

당신은 위의 2개의 매물 중 어떤 모텔에 투자할 것인가?

1번 매물은 일반상업지역에 소재하여 현재의 매출과 수익률은 적다. 하지만 일반상업지역으로

주차장 별도필지를 개발하여 주거용부동산을 건축할 수 있으며 땅값상승이 기대된다.

2번 매물은 계획관리지역에 소재하여 현재의 매출과 수익률은 높다. 추후 땅값 상승이 크게 

기대되지 않으나, 향후 5년간의 기간을 두고 수익성을 분석하면 1번 매물보다 매월 1천만원 

이상의 더 큰 순수익을 얻을 수 있다. 이처럼 노후모텔 갭투자는 늘 고민하게 된다. 투자선택을

당신의 투자성향에 달렸다.

 

갭투자시, 차별화와 위치의 이점 고려해야

객실 30실내외 노후 모텔에 3~4억원을 투자하여 리모델링하는 것이 사치일 수 있는 시대가 

되었다. 객실 30실에 리모델링 투자금 3억원 내외는 남들을 쫓아가는 시설교체의 투자금액이

된 것이다. 살아남기 위한 시설고급화의 투자를 이루기 위해서는 객실 30여실에 최소한 5-6억

이상을 투자해야 겨우 지역에서 이름을 알릴 수 있다. 이러한 과감한 투자에도 한 가지 문제점

이 있다. 매출은 상승하고 수익률도 좋아질 수 있지만, 투자한 만큼의 자본을 거두는 갭투자의

이익 실현이 보장되지 않는다.

대전광역시 중구소재의 R모텔은 약 30여개의 모텔들이 군집한 지역이다. 인근에 문화의 거리

도 있다. 차별화된 시설의 고급화를 실행한다면 높은 수익률달성은 물론, 갭투자도 가능하다.

노후시설 모텔 사냥꾼, 김모씨는 일반상업지역소재, 객실 35실, 월매출 1천5백만원의 모텔을

15억원에 매입하여 객실을 30실로 줄이며 70억원의 자금을 투자해 월매출 5천5백만원을 달성

하는 수익형모텔로 변신시켰다. 월매출과 월수익율을 감안하면 매매가 26억원, 대출 17억, 

현금투자 10억원, 월순익 2천여만원, 월수익율 24% 내외다. 이 정도면 모텔을 운영할 만하지

않은가? 그러나 R호텔이 잘 팔리질 않고 있다. 왜일까? 주변에 비슷한 유형의 모텔들이 다수

존재하고 있기 때문이다.

한편, 익산소재의 T호텔은 비슷한 조건의 노후모텔을 매입하여 약 12억원을 투자해 리모델링

한 결과, 월매출 6천만원대를 달성하고 있으며 요즘 매매거래가 이루어지고 있다. 해당 모텔은

익산 군집 모텔촌을 약간 벗어나 있어 희소성이 있고, 교통의 접근성이 양호하다. 또한 주변 

모텔들과는 다른 개성화, 고급화, 차별화의 시설경쟁력을 확보하고 있다. 이는 노후시설모텔의

갭투자시, 개성 있는 차별화만큼 위치의 이점을 고려해야 한다는 것을 보여주는 사례다.

세종시의 개발과 입주시작으로 톡톡히 혜택을 보던 충남 공주시 반포면 소재 동학사인근 모텔

들이 세종시 입주 후 생활형태가 대도시권으로 이동하면서 숙박수요가 감소해 운영에 큰 어려

움을 겪고 있다. 몇 년 전만해도 이곳 동학사 인근 소재의 일부 무인텔은 객실 30여실로 월매

출 1억 이상을 달성하며 무인텔 신축 붐을 일으켰다. 그러나 최근 이 지역에 소재하는 무인텔

들이 경매에 노출되고 있다.

서해안 해수욕장에 소재하는 모텔들도 머무는 곳이 아닌 지나가는 해수욕장 관광지로의 인식

변화로 인해 경영에 어려움을 겪고 있다. 이런 지역에서는 시설고급화경쟁보다 개성 넘치고 

감성적인 소품을 활용하여 소통을 중시하는 숙박시설을 연출해 관광객을 유치해야 한다. 이제

더 이상 주변 자연경관만을 경쟁력으로 생각하고 단순히 관광객들에게 잠자리 공간만 제공해

서는 살아남을 수 없다. 세상은 넓고 갈 곳은 많으며 좋은 시설의 숙박업소의 정보가 넘쳐난다.

 

현대인들을 위한 숙박시설 연출

혼술, 혼밥, 열정페이에 지친 현대인들에게 주변 경관과 소통할 수 있는 공간을 연출한다면, 

고객들에게 좋은 반응을 얻을 수 있을 것이다. 경관이 좋은 지역에서의 모텔은 아름다운 외부

환경을 객실 내부에서 즐길 수 있는 특별한 공간을 연출해 놓는다면 뜨거운 반응을 얻을 수 

있을 것으로 기대된다. 이어서 도심 속에 위치하는 모텔들은 디지털화된 시스템과 이미지를 

구축하는 것이 도움이 될 것이다. 디지털 세상을 살아가고 있는 현대인들은 스마트폰을 두고

어디에도 떠날 수 없다. 스마트폰으로 모든 정보를 얻고 업무를 처리하는 시대이기 때문이다.

지난 2월, 전국 대부분의 모텔들은 예년과 다른 특별한 매출감소를 경험했다. 평창동계올림픽

모든 관심이 강원도를 향해 있었으며, 강추위와 불확실한 정치경제상황으로 전국이 꽁꽁 얼어

붙어 소비심리가 위축되어 있었기 때문이다. 이로 인해 일부 지역 외 대부분 중소상공인 자영

업자들은 힘든 2월을 보내야만 했다.

4월에는 봄 여행객들 덕분에 전국 모텔에 희망의 불꽃이 지펴질 것으로 기대한다. 지자체 계획

에 의해 진행되는 개발지에서는 이미 3월 초부터 공사가 시작되었다. 주변 숙박시설들도 긴 

겨울의 끝자락에서 봄의 활기를 느끼기 시작했다. 겨울이 성수기였던 스키장 주변의 숙박업소

들은 어쩌면 반대로 심심한 봄을 보내야할지도 모르겠다.

한편, 소자본 창업, 장기적인 수익구조, 꾸준한 수요도모, 키오스크주문, 소비자가 직접 이용하

는 셀프매장, 최소한이 인력으로 매장을 운영할 수 있는 창업아이템들이 각광받고 있다. 우리

숙박업계에도 캡슐호텔 ‘다락 휴’가 등장했다. 시간단위로 판매하는 숙박상품인 다락휴는 현재

큰 호응을 얻고 있다. 해당 호텔의 대실요금(기본 3시간)은 2만3천원대다. 샤워가 가능한 객실

은 3~4000원이 추가된다. 빅데이터를 기반으로 설정된 캡슐호텔은 공간혁신, 커뮤니케이션혁

신, 서비스혁신을 기반으로 시도된 결과물이다. 실제로 비행기 시간을 맞추기 위해 공항의 좁

은 의자에서 혹은 바닥에서 쪽잠을 자는 관광객들이 피곤한 몸을 잠시 쉴 수 있는 공간이 필요

했다. 이러한 고객의 니즈에 맞춰 넓고 화려한 시설이 아닌, 잠시 쪽잠을 잘 수 있는 공간인 

캡슐호텔이 탄생하게 된 것이다.

현재 인천국제공항의 캡슐호텔 객실점유율은 90%가 넘는다고 한다. 또한 고객들이 해당 호텔

의 체크인, 체크아웃을 모바일 앱을 통해 할 수 있도록 무인 시스템을 구축하고 있다고 한다.

더불어 객실공간은 작지만 호텔 레스토랑을 활용하여 기념행사를 진행해 고객만족서비스를

제공하고 있다고 한다. 앞으로 SK네트웍스 워커힐은 2030배낭, 출장족, 기차여행객들을 위해

여수엑스포역에 4.3㎡(1.3평)~7.3㎡(2.3평) 객실 크기의 캡슐호텔을 오픈할 예정이라고 한다.

자신의 모텔의 경쟁력을 강화하겠다는 급한 마음만 가지고 대동소이한 변화만을 고집하고 

있지 않은가? 이용고객과 유동인구, 여행객, 출장객, 연인이용고객의 데이터 분석을 통해 고객

맞춤형의 시설변화를 시도하길 바란다. 누구나 리모델링을 할 수 있으나, 누구나 경쟁력을 

갖춘 창조적인 연출을 할 수 있는 것은 아니다. 이 사실을 기억해야 한다.

•모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트

•한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사

•저서 : 재건축사업실무(부연사)/나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

•전)한국관광공사 굿스테이 워크샵 숙박경영론 강사 

•전)대한숙박방송 ‘이길원의 숙박! 대박으로 가는길’ 패널

•전)순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>