취득 및 보유시 필요한 세금 알아보기

세법은 알아야 할 부분도 외워야 할 부분도 많다. 매년 조금씩 바뀌기도 한다. 이처럼 어려운 세법을 언제 다 공부할 수 있을까? 그러나 세법에 대한 지식을 알고 있으면 절세를 할 수 있다. 절세를 통해 절약할 수 있는 돈은 생각보다 크기 때문에 숙박사업자라면 기본적인 세법에 대한 지식을 쌓아야 한다. 이번 칼럼에서는 자산을 취득하거나 보유할 경우, 지불해야 하는 세금에 대해 함께 살펴보자. <편집자 주> 

▷ 취득세를 따라다니는 농어촌특별세/지방교육세

매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 건축, 법인에 대한 현물출자 등 어떤 방식으로든 자산을 얻게 

되면 그에 해당하는 취득세를 내야한다. 차량, 기계장비, 항공기, 입목, 광업권, 어업권, 심지어

골프장 회원권 등을 획득하게 되었을 때도 취득세를 내야 한다.

과거에는 취득세와 등록세가 따로 있었으나 이제는 취득세 하나로 통합되었다. 취득세는 지방

세로서 물건이 소재하는 지역의 지방자치단체가 걷어간다. 취득세는 등기/등록이 어떻게 되어

있느냐와 상관없이 사실상 물건을 취득한 사람에게 부과된다. 즉, 물건을 사고 나서 아직 등기/

등록을 하지 않았다 해도 잔금을 치르고 계약을 완료했다면 사실상 취득한 것으로 본다.

부동산 취득세는 4%가 기본세율이다. 여기에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 붙기

때문에 취득세는 기본적으로 4.6%라고 보면 된다. 주택 같은 경우 우대세법체계가 있지만 

본 내용에서는 제외하기로 한다. 참고로 별장, 골프장, 고급 주택, 고급 오락장, 고급 선박을 

취득하거나 법인이 취득하는 사업용 부동산 및 과세물건이 과밀억제권역 안에 위치하는 경우

에는 중과세라고 하여 취득세율을 8~12%로 높게 매기기도 한다. 이때, 과밀억제권역이란 수

도권정비계획법 제6조에 따른 서울, 인천, 의정부, 고양, 수원 등 수도권 지역을 말한다.

부동산 투자를 할 때는 수익률을 계산한다. 수익률은 매입가격에 대출금과 월세 또는 전세 

보증금을 뺀 금액, 즉 실투자금에 대비해서 얻게 되는 임대수익이나 매매수익이다. 당연히 

실투자금이 적게 들수록, 얻게 되는 수익이 많을수록 수익률은 커진다.

많은 사업주들이 실투자금을 계산하면서 해당 부동산을 얻기 위해 들어가는 각종 비용을 간과

한다. 단순히 대출금과 보증금 등 당장 들어갈 비용만 생각하고, 수수료나 세금 등의 비용은 

얼마 되지 않는다며 간과하는 것이다. 이런 습관은 매우 잘못된 것이다. ‘세금이 얼마나 되겠

어?’ 라며 막연히 생각했다가 나중에 과세된 금액을 보고 깜짝 놀라서 세금 낼 돈을 마련하느

라 전전긍긍하는 경우를 종종 본다. 적게는 몇 백만 원에서 많게는 몇 천만 원이 필요할 수도

있다. 특히 부동산 규모가 커질수록 세금 규모도 커진다는 것을 감안하면 처음 투자 계획을 

세울 때부터 세금을 고려하는 것이 매우 중요하다.

 

▷보유하기만 해도 내는 세금, 재산세

부동산을 비롯한 몇몇 자산들은 보유하는 것만으로도 보유세를 낸다. 보유세의 대표적인 것이

바로 재산세다. 재산세에서 기억해야 할 것은 ‘6월 1일’이라는 날짜다. 재산세 부과 기준일이

바로 매년 6월 1일이기 때문이다. 5월31일까지 소유하고 있었더라도 6월 1일부터 소유권이 

넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않아도 된다. 반면 6월 1일까지 소유하고 있다가 

다음날인 6월 2일에 소유권을 넘겼더라도 재산세는 내야 한다.

소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 

따라서 부동산을 파는 사람 입장에서는 되도록 6월 1일 이전에 잔금을 받는 게 유리하다. 반면

사는 사람 입장에서는 6월 1일 이후에 잔금을 치르는 게 유리하다. 만약 정확히 6월 1일에 

잔금을 치른다면 어떨까? 소유권은 잔금을 치르는 그날부터 인정되므로, 정확히 6월 1일에 

잔금을 치렀다면 부동산을 사는 사람, 즉 매수자가 재산세를 내야 한다.

재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 과세된다. 7월에 부과되는 재산세는 주택 부분에 대한 금액

중 2분의 1과 건축물 부분이고, 9월에 부과되는 재산세는 주택 부분에 대한 나머지 2분의 1과

토지 부분이다. 재산세의 세율은 아래와 같다. 

여기에 세율은 0.1%에서 0.4%까지다. 재산세는 재산이 많을수록 세율도 높아지는 누진세율이

적용된다. 즉, 내가 보유한 부동산의 가격이 높을수록 상대적으로 더 많은 세금을 내는 구조다.

표에서 볼 수 있듯이, 과세표준이 6,000만원 이하이면 세율은 0.1%이지만, 과세표준이 3억 원

을 넘어가면 세율이 0.4%까지 올라간다. 

▷반드시 종합부동산세를 확인해야

사실 재산세는 세율이 1%도 되지 않기 때문에 상대적으로 부담이 적은 세금이다. 보유세 중에

서 정말 고민해야 할 것은 아마 종합부동산세(종부세)가 아닐까 한다. 종합부동산세는 특정 

계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자

에게 재산세와 별도로 부과하는 세금이다.

종합부동산세는 흔히 ‘부자세’라고 불리기도 한다. 종합부동산세는 주택인 경우 전국에 있는

주택의 공시가격을 합산하여 6억원 초과(1주택자는 9억원 초과)일 때 매겨진다. 부동산을 

몇 채만 보유해도 어느새 합산 가격이 6억원을 훌쩍 넘기기 때문에 집의 개수가 많은 투자자들

에게는 상당히 부담스러운 세금이다.

종합부동산세는 매매가 아니라 ‘보유’에 대해 세금을 매긴다. 단, 임야나 농지처럼 실제 생산 

활동에 사용되는 토지에는 종합부동산세가 부과되지 않는다. 반면 생산 활동이 이루어지지 

않고 비어있는 토지(나대지)에는 종합부동산세가 부과된다. 상가건물도 마찬가지다. 실제 생산

활동이 이루어지고 있는 부분인 건물에 대해서는 종합부동산세가 부과되지 않지만 부속토지

에 대해서는 종합부동산세가 부과된다. 주택은 생산 활동이 이뤄지지 않고, 건물과 토지가 합

쳐진 것으로 보아 둘 다에 종합부동산세를 부과한다.

어떤 경우에 종합부동산세 부과 대상이 되는지 토지, 상가건물, 주택의 세 가지 항목으로 나누

어서 살펴보자. 첫째로 토지의 경우, 나대지이면서 공시가격 5억원이 초과되면 종합부동산세

대상이다. 둘째로 상가건물은 부속토지의 공시가격이 80억원을 초과하는 경우 부과된다. 

셋째로 가장 많은 경우를 차지하는 주택은 1주택자의 경우 공시가격 9억원 초과, 다주택자는

가지고 있는 주택을 모두 합쳐 6억원 초과이면 부과된다. 이때 합산 기준은 가구당이 아니라 

1인당이다.

세금은 거둬갈 때에는 별도의 신고 없이 자동으로 거둬가지만, 감면이나 환급을 받을 때에는

반드시 납세자가 신고나 요청을 해야 한다. 절세를 통해 절약할 수 있는 돈은 생각보다 크다.

그만한 돈을 세금으로 내버리는 사람과 다시 투자에 활용하는 사람이 10년 후에 어떻게 달라

져 있을지를 생각해보라. 하루라도 빨리 경제적 자유를 얻고 싶다면 골치가 아프더라도 세금

공부는 반드시 해야 한다. 감면받을 수 있는 포인트를 얼마나 적극적으로 찾아내느냐에 따라

당신의 투자 수익률은 달라질 것이다.

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<출처 : 월간 숙박매거진>