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[박진용] 부동산 각종 세금 쉽게 들여다보기
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부동산 각종 세금 쉽게 들여다보기
■ 양도소득세, 부가가치세
사업주들이 가장 신경 쓰는 세금이 바로 양도소득세일 것이다. 부동산을 산 가격과 판 가격의
차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따
라 주택은 최소 6%에서 최대 38%까지 적용된다. 단, 주택은 매입 후 1년 이내에 매도할 경우
에는 무조건 40%의 단일세율을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어 있고
공제받는 항목이 다양하다. 이것만 잘 알아도 절세 효과가 상당하다. 사업자의 경우는 부가가
치세 대상이 되는 경우에 부가가치세를 내야 한다. 부가가치세는 세율이 10%다. 사는 사람에
게 부가가치세를 받아서 사업자가 잠시 보관하고 있다가 다시 국가에 납부하는 시스템이라 볼
수 있다.
■ 증여세, 상속세
합당한 대가와 교환하지 않고 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고,
그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로
구조가 비슷하고, 세율도 10%에서 50%까지 비슷하다. 다만 공제받는 내용에서 차이가 나는데,
일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 크다. 반면 상속은 일생에 한 번만 가능한
데 반해 증여는 여러 번 가능하다.
■ 열거주의와 포괄주의
조세회피라는 말을 들어봤을 것이다. 법적으로 문제가 없는 방법을 이용해서 말 그대로 세금을
회피하는 방법이다. 조세회피는 아무리 법적으로 문제가 없다 해도 내야 할 세금을 안 내는 것
이니 사회적, 도덕적 비난을 피하기는 어렵다.
뉴스에 자주 등장하는 일부 대기업 총수들의 편법증여 및 상속이 대표적인 예다. 이들을 계열
사 간에 서로 복잡한 순환출자 구조를 만들어 놓고 가장 꼭대기에 위치한 지주회사의 전환사
채를 그룹 후계자에게 몰아주곤 한다. 모 기업은 60억원의 전환사채를 그룹 후계자에게 몰아
주면서 세금을 15억원 냈다. 무려 25%를 세금으로 냈는데 그것이 왜 잘못이냐고 할 수도 있다.
하지만 이 전환사채가 주식으로 전환되어 상장되면서 무려 5조원의 가치가 되었다는 걸 감안
하면 이야기가 달라진다. 실질적으로는 5조원의 재산을 물려받으면서 15억원, 즉 0.03%의 세
금만 낸 것이다. 법적 처벌 대상은 아니지만 사회적 지탄을 피할 수 없다.
대기업들의 이러한 조세회피 행위가 법적으로 문제가 되지 않는 이유는 소득세가 열거주의
(positive system)를 따르기 때문이다. 열거주의란, 여러 가지 사항을 열거해 놓고 그에 해당되
는 것에만 세금을 물리는 방식이다. 즉, 세금을 물리는 분야를 정해서 열거해 놓았다는 의미다.
앞서 언급한 전환사채의 경우는 당시 세법에 표시되어 있지 않았기 때문에 세금의 대상이 아
니었다. 따라서 전환사채를 통한 상장으로 막대한 수익을 올렸더라도 법적으로도 문제가 되지
않았다. 하지만 이 전환사채를 계기로 증여세는 포괄주의의 적용을 받게 되었다.
반면 법인세의 경우는 포괄주의(negative system)를 따른다. 포괄주의란, 열거주의와 반대로
여러 가지 사항을 열거하고, 여기에 해당되는 것만 예외로 두고 나머지는 모두 세금을 물리는
방식이다. 즉, 적혀있는 예외조항 외에는 모두 적용하는 것이므로, 열거주의에 비해 엄격하다
고 볼 수 있다. 만약 어떤 법인의 재산이 1월 1일을 기준으로 1억원이었는데, 그 해 12월 31일
10억원을 기록했다면 법인의 재산은 9억원이 증가한 것이다. 법인세는 이 증가된 9억원에 대
해서 부과된다. 증가된 9억원이 길에서 주운 것이든, 남의 돈을 빌려온 것이든 상관하지 않는
다. 최근에 관심이 많아진 NPL(부실채권) 투자도 마찬가지다. 개인이라면 양도차익에 대해 현
재 비과세이지만, 법인이라면 포괄주의에 의거 비과세가 되지 않고 양도차익에 대해 과세하게
된다.
■ 실질과세의 원칙과 근거과세의 원칙
세무당국이 세금을 부과할 때는 몇 가지 원칙이 있다. 그 중에서 반드시 알아둬야 할 원칙은
크게 두 가지다. 첫 번째는 ‘실질과세의 원칙’이고, 두 번째는 ‘근거과세의 원칙’이다. 이 두 원
칙은 부동산뿐 아니라 모든 분야에서 세금을 매기는 큰 원칙이므로, 알아두면 큰 도움이 된다.
실질과세의 원칙이란 쉽게 말하면 법적인 서류가 어찌 되었든 실제로 사용된 용도에 준하여,
실제 수익을 본 사람을 대상으로 과세를 한다는 뜻이다. 예를 들어 오피스텔은 사무용 시설이
지만 주거용으로도 쓸 수 있다. 이 오피스텔이 실제로 어떻게 사용되었느냐에 따라 부과되는
세율이 달라질 수 있다. 만약 1가구 1주택자인 H씨가 오피스텔을 매입해서 세를 놓았다고 하
자. 이때 이 오피스텔을 사무실 등 사무용 공간으로 임대를 놓았다면 H씨는 여전히 1가구1주
택자이고, 그에 따른 세금혜택을 받을 수 있다. 반면 이것을 주거용으로 세를 놓았다면 세무당
국은 이 사람을 1가구 2주택자로 본다. 당연히 비과세 혜택을 받을 수 없다. 지목에 따른 취득
세의 경우도 마찬가지다. 농지의 취득세는 1.6%에서 3.4%사이지만, 일반 대지는 4.6%이다. 서
류상 지목은 ‘농지’로 되어 있지만 실제로는 농사를 짓지 않고 일반 대지로 사용하고 있는 경우
가 종종 있다. 이 땅을 매입했다면 비록 서류상 지목이 ‘농지’라고 할지라도 취득세는 4.6%를
납부해야 한다. 이처럼 세금은 서류에 어떻게 되어 있든지 실제로 쓰이는 용도에 따라, 그리고
실제로 수익을 얻는 사람에 대해 부과하는 것이 원칙이다.
두 번째는 ‘근거과세의 원칙’이다. 세무당국이 과세를 하려면 근거를 제시해야 한다는 것이다.
L씨는 70채의 집을 가지고 있는데 임대소득세를 신고하지 않았다. 세무당국이 L씨를 찾아가
집이 70채나 있으면서 왜 세금을 내지 않느냐고 물으니 L씨는 70채 모두 전세를 놓았다고 한
다. 2016년 까지는 전용면적이 85㎡이고 기준시가가 3억원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여
전세보증금 과세대상에서 아예 제외되어 소득세 과세 대상이 아니다.
만약 세무당국에서 L씨에게 임대소득세를 매기려면 실제로 L씨가 임대를 통해 수익을 얻고 있
다는 근거를 제시해야 한다. L씨의 임차인을 모두 찾아가 정말 전세를 놓았는지 임대차계약서
나 통장으로 입금되는 월세기록 등을 찾아서 그 근거를 가지고 과세를 해야 한다. 과거에는 월
세를 놓았으면서도 세무당국에는 전세라고 말해서 소득세를 내지 않는 사례가 종종 있었다. 그
러나 최근에는 임대차계약서 내용이 모두 전산화되어 저장되기 때문에 그것이 거의 불가능해
졌다. 이처럼 정부가 임대차계약서를 전산화하고 월세에 대한 소득공제 혜택을 점차 확대하는
이유 역시 세금을 과세하기 위한 ‘근거’를 마련하려는 것과 무관하지 않다.
■ 감면과 비과세의 차이
세무당국은 특정한 정책적 목적을 달성하기 위해 세금을 깎아주는 경우도 있고, 아예 매기지
않는 경우도 있다. 깎아주는 것을 세액 감면이라 하고, 아예 매기지 않는 것을 비과세라 한다.
사람들은 감면과 비과세를 혼동하는 경우가 많다. 특히 감면이 100%일 경우는 비과세와 다를
바 없다고 생각하게 된다. 하지만 둘 사이에는 분명한 차이가 존재한다. 감면은 과세표준에 포
함시켜서 계산을 했다가 깎아주는 것이고, 비과세는 처음부터 계산에 포함하지 않는 것이다.
대부분은 두 가지 모두 결과가 비슷하지만, 간혹 그렇지 않기 때문에 낭패를 보는 경우가 생긴
다.
5월과 6월, 두 차례에 걸쳐 각종 세금과 과세원칙에 대한 개관을 했다. 이제 다음호부터는 각각
의 세금을 돋보기로 들여다보며 숙박사업자분들이 세무와 경영관리에 쉽게 접근할 수 있도록
돕고자 한다. 알면 아는 만큼 준비할 수 있는 것이 절세방안이다.
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 박 진 용 대표㈜옥토인베스트앤컨설팅TEL: 02-713-2114-㈜중소기업경영지원단 상담위원-삼성생명 법인사업부 PM/팀장-숙박시설 건축/리모델링/금융 상담 전문 |
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