투자3분법을 포괄적으로 

만족시키는 대상은 없다!

숙박시설에 투자할 때 우리는 무엇을 고려해야 할까? 구체적으로 어떤 기준을 바탕으로 투자흘 진행해야 성공적으로 숙박시설을 개발할 수 있을까? 이번 칼럼을 함께 살펴보며 질문에 대한 물음에 대한 답을 구해보자. <편집자 주>

어느 건축사와 인연을 맺으며 깨달은 사실

얼마 전 필자는 전주 한옥마을 인근에 있는 근린생활시설을 숙박시설로 전환시키는 업무를 

맡게 됐습니다. 필자가 근무하는 회사의 브랜드와 노하우로 해당 상권에 가장 적합한 숙박업소

로 변모시키는 일이었지요. 인테리어, 비품, 린넨, 가전 등 많은 협력업체의 도움이 필요한 과정

입니다. 그 중에서 가장 중요하고 전문적인 업무는 용도변경과 관련한 건축사의 도움입니다.

공사범위에 대한 산정과 법적인 테두리 속에서 가장 이상적인 공간을 창출하는 것이 그분들의

업무 범위일 것입니다.

항상 일을 맡게 됐을 때마다 하는 고민이지만, 건축사를 선임 한다는 것이 예삿일이 아니었습

니다. 물 흐르듯이 자연스레 진행되면 보이지 않는 그림자 같은 역할일 수도 있을 테지만, 자칫

잘못하면 문제를 일으키고 일이 제대로 흘러가지 않도록 꼬아버리는 악역으로 보일 수도 있습

니다. 그런 상황에서 전주의 한 건축사와 협업으로 일을 진행하게 되었습니다.

사회라는 틀 안에서 성인들이 만나게 되면 업무적인 이야기와 함께 자주 언급되는 화제는 투

자에 대한 다양하고 시시콜콜한 견해들이 빠지지 않습니다. 그 중 재미있게 들었던 이야기 중

하나가 새만금 개발사업에 대한 뜬금없는 질문이었습니다.

솔직히 부동산 개발에 대해서는 항상 한발 늦게 정보를 접하는, 아니 아예 관심대상에서 한참

벗어나 있는 범주였던지라 어떠한 견해나 판단을 제기할 수준은 아니었습니다. 이미 만들어진

상권에서 그 상권의 향방이나 입지를 분석하는 것이 주된 업무였다 보니, 어느 지역에서 어떠

한 신상권이 개발되는데 거기에 숙박시설이 들어가니 마니 할 때마다 필자는 만들어진 후 들

어가는 것도 늦지 않다 정도로만 대답을 하는 수준이었지요. 물론 상권이 개발되어가는 과정일

지라도 먹는 것과 자는 곳에 대한 수요가 얼마나 넘쳐나는지 정도는 알고 있습니다. 토건공화

국인 대한민국에서 대규모의 개발행위에 부차적으로 수반되는 음주가무 그리고 숙박시설을

요청하는 공사관계자와 음주가무 현장에서 쏟아져 나오는 엄청난 수요는 공급량을 쫓아가지

못하는 경우가 허다하다는 것을 말입니다. 또한 황량한 허허벌판의 대규모 공사현장에 나 홀로

우뚝 솟아 있는 숙박시설이 대도시 유흥상권의 잘 만들어진 숙박시설보다 훨씬 더 알짜배기

수익을 낸다는 사실도요. 만들어진 상권에 익숙한 필자에게 있어서는 그러한 가능성에 대한 

투자는 판단하지 않도록 훈련되어졌는지도 모르겠습니다. 게다가 1991년 처음 착공 된 이후

몇 번의 부침을 겪으며 2010년에 와서야 겨우 방조제 보강공사를 마무리 하고 다시 동북아 

경제중심으로 만들겠다는 장밋빛 희망으로 가득한 개발계획은 제가 판단할 수 있는 범주를 

넘어선 대상이었습니다.

건축사 분은 지역사회에 기반을 둔 근거를 정보로 삼아 5년 전 새만금 개발사업의 상업지역에

있는 숙박업 부지를 분양받았다고 합니다. 계획은 지인들과 자금을 섞어 좀 더 넓은 부지를 

인수하고, 그 부지 내에 호남에서 몇 년 전부터 뜨고 있는 1인 1주차 무인모텔로 개발할 계획

을 갖고 있었고요. 1차로 숙박업으로 분양된 필지는 인수했지만, 다른 지인들은 지지부진한 

개발사업 혹은 개인적인 사정으로 인해 처음 계획했던 필지를 모두 분양받지는 못했다고 합니

다. 그러한 상황에서 지금 분양 받은 필지에 1인 1주차 무인모텔이 아닌 일반적인 숙박업소를

건축해서 운영하는 것이 타당성이 있는지, 아니면 그동안의 금융비용은 포기하는 셈치고 처분

하는 것이 타당한지에 대한 제 견해를 참고하고자 했던 것 같습니다.

2014년도에 화성시 아파트 개발현장의 어느 황망한 모텔의 신축공사 견적 요청에 참가했던 

기억이 오버랩되는 상황이기도 했습니다. 읍내 정도의 규모에 보이던 유흥업소와 모텔들의 

숫자에 놀랐습니다. 그리고 객실 40개의 모텔이 거의 매일 만실로 운영된다는 것에 또 놀랐습

니다. 모텔과 인접한 대지를 매입하여 보다 큰 규모의 숙박업소를 신축한다는 것에 다시 한 번

놀랐습니다.

솔직히 공사현장에서 팔리는 객실이라고 하면 고작해야 달방의 개념이 아닐까 생각했던 필자

의 편견을 깨게 되는 경험이었습니다. 하루에 책정된 숙박의 금액을 전혀 에누리 없이 주단위

로 판매한다는 말은 거짓이 아닐까 반론을 제기하기도 했습니다. 대규모의 공사현장에서 건설

에 대한 경험이 없는 사람에게는 전부 노가다라는 한 단어로 표현되는 수없이 많은 사람이 있

겠지만, 거기에도 층층시하로 나누어지는 계층이 존재하고 그들이 각각 이용하는 숙박에 대한

수요도 다르다는 것을 처음 알게 됐습니다. 더불어 관리자급과 임원급들이 필요로 하는 보다

쾌적하고 청결하고 고급스러운 숙소, 거기다 개인의 호주머니에서 나오는 것이 아닌 법인의 

경비라는 것까지 생각이 미치다보니 제가 아직은 참 경험이 일천했구나 하는 것을 깨닫게 

된 시간이었습니다.

 

수익성, 안정성, 환금성을 감안한 ‘투자’

투자를 고민할 때 아무리 주먹구구식으로 한다 해도 누구나 생각하고 염두에 두는 것들이 있

습니다. 수익성, 안정성, 환금성입니다. 이것을 투자3분법이라고 합니다. 좀 더 자세히 설명하

자면 투자에 대한 수익률을 얼마나 올릴 수 있는가 하는 것이 수익성입니다. 안정성은 투자 

위험의 정도가 얼마나 큰가를 알려주는 지표입니다. 마지막으로 얼마나 빨리 투자 자금을 회수

할 수 있는가가 중요한데 그것이 바로 환금성입니다. 투자라는 것은 이렇게 3가지 요소를 종합

적으로 감안해서 판단해야 하는 것입니다.

대표적인 투자수단은 주식과 예금, 부동산 등이 있습니다. 이 가운데 예금은 환금성과 안정성

은 우수하지만 수익성이 많이 떨어지는 단점이 있습니다. 반면 주식은 수익성과 환금성은 높지

만 안정성이 불안합니다. 오죽하면 주식을 도박판에 비유하겠습니까. 부동산은 일반적인 경우 

많은 돈을 벌 수 있는 재테크 수단으로 각광받기도 하지만 환금성 면에서 다른 어떤 투자보다 

떨어지는 측면이 있습니다. 이런 것들을 종합해보면 투자에 있어 투자3분법을 함께 만족시키

는 투자대상이 상당히 희귀하다는 것을 역설적으로 보여줍니다.

건축사 분은 지금까지 토지매입비용으로 약 6억원을 투자하셨고, 객실 40개 기준으로 건축비

용이 약 20억원 정도가 필요하지 않을까 판단하셨습니다. 이를 투자3분법을 대입해 설명하자

면 확실히 수익성은 있을 것으로 추정됩니다. 게다가 화성처럼 잘 운영이 되기만 한다면 프리

미엄만 몇십억은 건질수도 있습니다. 투자3분법의 하나인 수익성은 독보적일 수도 있다는 말

입니다. 또한 그 정도의 수익이 발생하는 대상 물건을 내버려두지는 않을 것입니다. 다시 말해 

여타의 부동산에 비해 환금성이 보다 탄력적일 것으로 추정됩니다. 그러나 신정부에서 SOC예

산을 20% 감축했다는 점을 고려했을 때 개발계획에 대한 불투명성이 잔존합니다. 이에 따라 

확정된 이자가 주는 안정성은 포기해야 하는 High risk, High return일 수밖에 없는 투자일 수

도 있습니다. 그럼에도 불구하고 필자는 이 일을 직접 진행할 예산이 있었다면 하는 생각을 했

었습니다.

종합하자면 투자3분법을 포괄적으로 만족시키는 대상은 없습니다. 투자란 어떤 다양한 이론으

로 포장하는 것과는 상관없이, 어쩌면 자신이 지향하는 방향성이 어디인지에 따른 용기 있는 

배팅에 불과한 것은 아닐까요.

고  상  진 대표

공간이노베이션(주)

TEL: 02-3286-1212

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                                                                        <출처 : 월간 숙박매거진>