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[고상진] 명환한 투자 방향에 따라 전략을 세워야 '열매'가 열린다!
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명확한 투자 방향에 따라
전략을 세워야 ‘열매’가 열린다!
● 수익에 대한 오류, 시작은 어디서부터?
짧은 이월이 지나고 삼월이 왔습니다. 봄이 다가왔지만, 숙박업에 종사하는 우리는 한가롭게
꽃노래를 부를 여유가 없습니다. 전통적인 비수기이기에 주변의 경쟁업체들은 리모델링을 준
비하고 있습니다. 부족한 통장 잔고를 확인하며 스트레스를 받고 있는 상황에서 봄을 노래하
는 것은 사치일지도 모릅니다.
각설하고 이야기를 시작해 보려합니다. 지극히 개인적인 이야기일 수도 있습니다. 필자에게는
다양한 통로를 통해 생각보다 많은 상담요청이 들어옵니다. 상담 수만큼 많은 사연들이 있겠지
만, 몇 가지 대표적인 유형이 있습니다.
첫째야 두말할 나위도 없이 ‘어떻게 해야 수익을 올릴 수 있느냐’입니다. 보유한 상가건물의 임
대가 예전만 못하고, 원룸 건물이 주변 도시형 생활주택의 공급 과잉으로 인해 공실이 늘어나
고 있으며, 불과 몇 년 전에 리모델링한 모텔이 노후화되는 등 결국 상담의 요점은 이러한 문
제를 어떻게 해결하여 수익을 증가시킬 수 있느냐는 것 입니다.
두 번째 상담유형으로는 ‘합리적인 인테리어 비용의 수준’에 관한 것입니다. 이외에도 ‘게스트
하우스로 전환하면 수익을 올릴 수 있는지’, ‘비즈니스호텔의 운영방식이 기존 모텔의 한계를
극복할 수 있는 대안이 될 수 있는지’ 등 다양한 질문을 받고 있습니다. 특히 최근에는 ‘자신이
보유하고 있는 숙박업소를 위탁경영해줄 수 있느냐’에 대한 상담을 많이 받고 있습니다. 대체
로 숙박업에 신규로 진입한 모텔·호텔 대표들이 위탁경영에 대한 상담요청을 하십니다. 어느
시점부터 수익형부동산의 관점으로 숙박업을 바라보는 사람들이 상당히 많아졌습니다. 상가
나 오피스텔을 매입하여 편안하게 임대업을 하며 안정된 수익을 기대했으나, 생각만큼 수익이
따라주지 않아 시선을 돌리게 된 것입니다. 시선을 돌린 곳 중 한 곳이 숙박업입니다. 물론 나
름의 분석을 통해 숙박업에 접근한 사람들도 있을 것입니다.
생각보다 많은 분들이 장사를 단순하게 생각합니다. 특히 옆에서 지켜봤을 때, 숙박업이 편해
보일지도 모릅니다. 그러나 실제 운영해보면 생각했던 것과는 많이 다릅니다. 숙박시설을 운영
하는데 기술 같은 것은 하나도 필요하지 않다고 생각하다보니, 수익에 대한 오류가 발생하게
됩니다. 매니저 혹은 당번이라 호칭되는 프런트의 업무를 비롯해 청소, 설비 인력에 대해서도
쉽게 생각합니다. 인력구성은 둘째 치고, 공과금의 수준이나 소모성 비품, 대수선 비용 등 매달
지출해야 하는 고정비용에 대한 생각은 아예 하지 않는 경우가 허다합니다. 근본적으로 장사라
는 것은 수입이 있어야 지출을 발생시킬 수 있습니다. 수입에 근간하지 않고 지출을 발생시키
면, 이것이 바로 빚이 되는 것입니다.
 ● 투자의 목적을 우선적으로 고려해야
숙박업소에 손님이 어떻게 들어오는지에 대한 고민을 시작해야 합니다. 문만 열어놓고 기다린
다고 해서 고객이 저절로 찾아오지는 않는다는 것을 직시해야 합니다. 적어도 임대업은 임차인
즉, 고객을 찾아다주는 영업대행인이라 할 수 있는 중개사무실이 있습니다. 큰 고민 없이 그들
을 통해 임대영업을 시작할 수 있지만, 숙박업은 그렇지 않기 때문에 초기 생각했던 수익이 발
생하지 않는 것입니다.
요즘 들어 난립하고 있는 숙박업 홍보 업체에 기대어본다 한들, 그들에게 지불하는 비용에 비
해 수입이 터무니없이 적습니다. 상황이 이렇다 보니 신규로 숙박업에 뛰어든 많은 분들이 좋
은 조건으로 임대를 줄 생각을 하거나, 나름의 전문적인 업체에 위탁경영이라도 맡기겠다는 생
각에 상담을 요청합니다. 이러한 상담의 요지는 ‘나름 쉽게 안정적인 기대수익을 안겨 줄 것으
로 기대했던 숙박업소가 수익이 아닌, 비용만 토해내는 애물단지가 되고 있으니 이 숙박업소를
활용해 돈을 벌 수 있도록 해달라’는 것입니다.
최근 상담한 지역을 살펴보면 전주, 가평, 정선, 대구, 제주 등 다양합니다. 경매를 통해서 혹은
임대가 안 되는 근린생활시설을 바꿔 나름대로 좋은 조건에 모텔을 얻게 된 사례도 있습니다.
필자가 근무하는 회사에서는 이런 경우, 일단 정확한 매출과 지출의 포지션을 확인합니다. 상
권구조상 매출확장이 가능한지를 먼저 검토하고, 매출신장에 한계가 있다고 판단되어질 때는
인력구성과 쓸데없이 새는 비용이 있는지를 확인합니다. 또한 투자의 방향을 고려하는데 많은
노력을 기울입니다. 숙박업을 통한 안정적인 운영수익을 꾀하는지, 지가상승을 통한 시세차익
을 생각하는지, 자산매각을 통한 현금유동성 확보인지 등 최종 목적에 따른 전략을 세우기 위
해서입니다.
비록 운영수익이 안정되게 나온다 할지라도 현금유동성에 봉착하게 되는 상황이 발생할 수도
있습니다. 하우스푸어의 상황을 불러올만한 문제도 피해갈 수 있어야 합니다. 위탁방향을 잡을
때 모처의 숙박업소는 새는 돈만 잡아도 충분히 안정된 수익을 발생시킬 수 있다고 판단했습
니다. 그러나 너무도 높은 부동산 취득세와 투자비용이 만만치 않았습니다. 부족한 자금은 은
행 대출에 의지하기도 했습니다. 이러한 상황에서 통상적인 수익형부동산의 수익률을 기준으
로 전략을 세울 경우 장기적으로 더 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
안정적으로 10년, 20년을 설계할 수 있다면 상황은 달라지겠지만, 겨우 일이년의 계획으로 수
익률을 판단하는 것은 무리입니다. 이때에는 무조건적으로 매출을 올릴 수 있는 설계가 필요합
니다. 또한 자산의 매각과 연동시켜야 합니다. 매출을 올리기 위해 해당 지역의 상권구조와 특
성을 파악하여 운영형태를 변경해야 합니다. 이러한 방법을 통해 무조건적으로 매출을 올려야
합니다. 감나무 아래서 감 떨어지기만을 기다릴 것이 아니라, 나무를 흔들어서라도 감이 떨어
지도록 해야 합니다. 감나무를 뽑고 새로운 나무를 심어야 할지도 모릅니다. 새로 맞이하는 3
월, 우리 숙박사업자들은 무조건적으로 매출을 올릴 수 있는 전략을 세워 바로 실행에 옮길 준
비를 해야 하지 않을까 싶습니다.
※ 외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다. |
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