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[박진용] 부동산 세금, 이것만 알아두자! 관리자 \| 등록 2017.04.28 \| 조회 7429
부동산 세금, 이것만 알아두자! 어떤 분야든지 초보자는 몇 번의 시행착오를 거치며 고수가 되어 간다. 그러나 세금만큼 시행착오를 많이 겪는 분야도 드물 것이다. 이에 따라 부동산을 업으로 삼는 사람들은 물건을 매입하기 전부터 미리 세금에 관한 계획까지 꼼꼼하게 검토하여 ‘누구의 명의로 할 것인지’, ‘법인으로 설립할지 개인사업으로 할지’, ‘단기로 운영할지, 장기로 운영할지’ 등 어느 쪽이 유리할지 확인하고 투자해야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 ‘세후수익’이다. 경영을 오래 하다보면 세전수익은 전혀 중요하지 않다는 것을 깨닫는다. 세금까지 모두 납부한 후 내 손에 쥐는 돈이 진정한 수익이기 때문이다. 이번 칼럼을 통해 ‘부동산 세금’에 대해 자세히 알아보자. <편집자 주> 박 진 용 대표 ㈜옥토인베스트앤컨설팅 TEL: 02-713-2114 -㈜중소기업경영지원단 상담위원 -삼성생명 법인사업부 PM/팀장 -숙박시설 건축/리모델링/금융 상담 전문 부동산의 취득, 보유, 처분 과정에 관련된 세금을 이해하지 않고서는 제대로 된 경영을 할 수 없다. 부동산을 처분하고 세금을 내고 나면 처분한 부동산과 유사한 부동산을 취득하는 것은 불가능하다. 특히 자녀들에게 일부 증여하고 나면 수중에 남은 현금은 종전의 자산규모에 비해 보잘 것 없어진다. 부동산 처분 과정에서 발생하는 거액의 세금은 부동산을 매각하는 것보다는 보유하도록 강제하고 있다. 또한 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세, 상속세는 각각 유기적인 관계로 연결되어 있다. 이와 같이 부동산 사업자에게는 세금이 매우 중요하지 만, 세금은 보통 노력으로 쉽게 정복할 수 없는 것이 사실이다. 세간에 다양한 부동산 세금관련 서적과 특강들이 즐비하지만, 두루뭉술한 지식으로 느껴지거나 반대로 너무 어려워서 포기하 는 사람들이 많다. 결국 세무사에게 도움을 요청해보지만, 세무사가 무슨 말을 하는지 이해하 기가 어렵다. 이에 따라 필자는 앞으로 ‘부동산 세무’에 대해 차근차근 설명할 계획이다. 오늘 첫 페이지를 열어본다. 우리가 세금을 알아보는 목적에 따른 절세의 의미와 세금 문제가 발생 했을 때 어떻게 도움을 받을 수 있는지에 대해 이야기를 풀어보고자 한다. ◆ 신고불성실가산세 대한민국의 납세형태는 일부를 제외하고 대부분 자진납세 방식이다. 또한 세금은 대부분 시 간이 한참 지나서 기억이 가물가물해질 때쯤 고지된다. 미리미리 챙겨두지 않으면 나중에 큰 손해를 보기 일쑤다. 한두 푼도 아니고 몇 억원짜리 부동산을 거래하면서 그렇게 대충 신고하 는 사람이 어디 있느냐고 반문 할 수도 있다. 그러나 생각보다 ‘신고불성실가산세’가 얼마나 무 시무시한지 모르는 사람들이 많다. 신고불성실가산세란 정해진 기간 내에 세금을 신고하지 않았거나 금액을 적게 신고한 경우, 부과되는 가산세를 말한다. 가산세율은 세금의 종류에 따라 다르다. 방법은 하나, 부과될 세금 을 예상하고 미리 준비하는 것이다. ‘일단 과감하게 지른 후 나중에 수습하면 되겠지’라는 생각 은 절대 금물이다. 세금은 내는 방식도 다양하고 예외조항도 많다. 절세의 기본은 바로 다양한 납세 방식과 예외조항을 조합하는 것이다. 이러한 것을 잘 파악하여 미리 세원을 확보해놓는 것이 필수적이다. ◆ 절세와 탈세, 그리고 조세회피 탈세의 대표적인 유형 몇 가지를 살펴보자. 첫째, 수입금액을 누락하는 것이다. 월세를 현금 으로 받고 소득으로 신고하지 않는 경우가 대표적이다. 둘째는 필요경비를 거짓으로 만들거나 부풀려서 세금을 줄이는 행위다. 셋째는 실제 거래가격보다 높은 금액으로 계약서를 작성하거 나 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 거래가격을 거짓 신고하는 것이다. 넷째는 명의를 차용하 는 것이다. 쉽게 말해 없는 사실을 허위로 만들어냄으로써 세금을 면제받거나 공제받는 것이 다. 이전에는 세무당국이 일일이 조사하여 적발하기 어렵다는 것을 악용하여 ‘안 걸리면 그 만’이라는 식으로 대응하는 사람들이 있었지만 요즘은 시대가 달라졌다. 알파고 수준의 국세행 정시스템이 도입되었기 때문이다. 한편 ‘절세’란 세법이 인정하는 범위 내에서 합법적, 합리적으로 세금을 줄이는 행위이다. 절 세에는 특별한 비결이 있는 것이 아니다. 세법을 정확히 그리고 충분히 이해하고 세법의 테두 리 안에서 세금을 줄일 수 있는 가장 유리한 방법을 찾는 것이 절세이다. 이어서 ‘조세회피’란 세법이 예상하는 거래형식을 따르지 아니하고 우회행위 등 이상한 거래 형식을 취하여 통상의 거래형식을 취한 경우와 동일한 효과를 거두는 동시에 세금부담을 줄이 는 것을 말한다. 조세회피는 사회적으로 도덕적 비난의 대상은 될 수 있으나 세법상 처벌대상 이 되지는 않는다. ◆ 세금문제 발생시, 이용할 수 있는 국세청 제도 세금 문제에 부딪혔을 때 가장 좋은 방법은 전문가를 찾아가는 것이다. 세금 분야의 최고 전 문가는 바로 국세청이다. 우리가 생각하는 것과는 달리 국세청만큼 확실하게 문제를 해결해 줄 수 있는 기관은 없다. 우선, 국세청의 ‘세미래콜센터’를 이용해보자. 국번 없이 ‘126번’으로 전화를 하면 국세청이 운영하는 세미래콜센터를 무료로 이용할 수 있다. 말 그대로 세금과 관련한 부분을 전화로 물 어보면 매우 친절하게 답변을 해준다. 또한 부동산 세금뿐만 아니라 전반적인 세금 문제를 상 담 받을 수 있다. 국세청에서 운영하는 ‘납세자보호담당관 제도’는 세무당국이 재량을 남용하거나 납세자의 권 리가 침해되지 않도록 보호하는 역할을 한다. 납세자보호담당관은 온전히 납세자들의 세금 문 제를 도와주는 일을 전담한다. 납세자보호담당관 제도를 이용하려면 유선전화로 국번 없이 126번을 눌러 통화하거나, 국세청 홈페이지(http://nts.go.kr)에서 ‘국세정보→납세서비스→납세 자보호담당관’ 메뉴에서 해당 지역의 전화번호를 알 수 있다. 매월 셋째 주 화요일은 국세청이 주최하는 ‘현장소통의 날’이다. 이날 방문하면 7개 분야의 세무공무원들이 3인1조로 대기하여 세금 문제를 친절히 상담해준다. 상담 수준이 매우 높기 때문에 복잡한 세금 문제가 걸려 있다면 방문하는 것을 추천한다. 왕복 교통비와 시간이 아깝 지 않을 것이다. 국세청 홈페이지 홈택스의 ‘상담/제보 서비스’를 이용하는 것도 좋다. 이곳에서 온라인 상담 을 신청하면 간단한 사안은 24시간 이내에 답변이 온다. 더불어 이곳에서 제공하는 ‘상담사례 검색’ 서비스도 상당한 도움이 된다. 이외에도 국세청 홈택스 페이지에서 ‘법령정보’를 클릭하 면 ‘국세법령정보시스템’으로 연결된다. 이곳에서는 해당 세목에 대한 구체적 법규를 확인해 볼 수 있다. 심판이 완료된 사안뿐만 아니라 심판중인 내용도 검색 가능하다. ◆ 세무사를 적극 활용하라! 헌법에 명시되어 있듯이 납세자는 세무조사 시 조세전문가의 조력을 받을 권리가 있다. 세무 조사처럼 특별한 경우가 아니라도 세무사의 도움을 받을 일은 많다. 세무 상담을 받기 위한 돈 을 아까워하지 말기 바란다. 세무 상담비용은 30분당 5만원정도이며 나중에 세금 신고 시에 비 용으로 차감해 준다. ‘마을세무사 제도’가 있다. 세무사들의 재능기부를 통해 세무 상담 등 서비스를 제공하는 정 책으로, 지방세 불복청구를 무료로 지원하기도 한다. 가장 먼저 서울시와 대구시에서 운영되었 다가 현재는 많은 도시에서 시행하고 있다. 인터넷에서 ‘마을세무사’로 검색하면 된다. 국내 유일의 조세 관련 NGO(비정부조직)인 한국납세자연맹 홈페이지(www.koreatax.org)에 서도 많은 정보를 얻을 수 있다. 이곳은 ‘모든 납세자의 권익을 보호하고, 부당하고 과도한 세 금이 징수되거나 집행되는 것을 감시한다’는 목적으로 설립됐다. 세무·회계 분야의 전문가 상 담 및 납세자에 대한 양질의 교육을 진행하는 기관이기도 하다. 홈페이지에서는 세금에 관한 다양한 정보를 접할 수 있다. 특히 봉급생활자를 위한 연말정산 정보와 맞벌이 부부를 위한 맞 춤형 절세 정보는 상당히 유익하다. 또한 ‘세테크 계산기’ 서비스는 몇 가지 항목만 입력하면 간단히 세금을 계산해준다. 앞으로도 필자의 칼럼을 통해 세무에 관한 정보를 제공할 계획이다. 이를 바탕으로 숙박사업 자들이 수익률을 높이고 뜻한 바를 이루어 가는데 조금이나마 보탬이 되었으면 한다. ※ 외부 필자의 원고는 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

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