절세기술의 핵심, 양도소득세 알아보기!

 

사업자들이 가장 관심이 많은 세금은 아마 양도소득세(양도세)일 것이다. 매매할 때마다 맞닥뜨려야 하는 세금인데다가 세율은 만만찮게 높지만, 절세할 수 있는 항목이 꽤 많기 때문이다. 이번 칼럼에서는 절세기술의 핵심인 양도소득세에 대해 자세히 살펴보자. <편집자 주> 

○ 양도소득세의 과세표준을 구하는 방법

양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금이다. 소득을 많이

얻었으면 많이 내고, 적게 얻었으면 적게 내는 누진세율 구조가 적용된다. 내 부동산을 내가 

팔아서 수익을 얻는다는데 왜 양도소득세를 매기는 것일까? 이유는 우리나라가 부동산을 통해

이익을 얻는 것에 대해 엄격한 잣대를 들이대기 때문이다. 다른 나라에도 ‘Capital Gain Tax

(자본이득세)’라고 해서 비슷한 개념의 세금이 있지만, 우리나라의 양도소득세율은 상대적으로

높은 편이다.

양도소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 ‘과세표준 X 세율’로 계산한다. 다만 그 과세표준을

구할 때 공제하는 항목이 많다보니 복잡해 보일 뿐이다. 양도소득세의 과세표준과 세율은 아래

와 같다. 참고로, 양도소득세 역시 누진세율 구조가 적용되므로 일정한 과세표준 구간을 넘어

가면 세율도 높아진다.

 

 

 

 

과세표준	세율	누진공제액	계산법
1,200만원 이하	6%	0원	과세표준 금액 X 6%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원	과세표준 금액 X 15% - 108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원	과세표준 금액 X 24% - 522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원	과세표준 금액 X 35% - 1,490만원
1억 5,000만원 초과	38%	1,940만원	과세표준 금액 X 38% - 1,940만원

 

 

또한 양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나온다. 지방소득세는 양도소득세의

10%만큼 추가된다. 그리고 양도소득세는 보유 기간에 따른 세율도 반드시 숙지해야 한다.

 

 

 

보유 기간	구분	세율
		일반	비사업용 토지
1년 미만	주택, 조합원 입주권	40%	50%
	토지, 건물, 분양권	50%	50%
1년 이상 ~ 2년 미만	주택, 조합원 입주권	6~38%	40%
	토지, 건물, 분양권	40%	40%
2년 이상	일반세율(6~38%) 적용

 ※비사업용 토지는 일반세율에 10%가 추가됨

 

 

양도소득세의 절세전략 6가지

■ 절세전략 1_명의를 분산하라

양도소득세를 절세하는 방법에 대해서는 하나만 기억해도 좋다. 바로 합법적인 방법으로 ‘무조

건 분산하라’는 것이다. 사람이든 기간이든, 양도소득세에서는 무조건 분산하는 것이 유리하다.

그 이유는 양도소득세의 경우 소득이 높아지면 세율도 높아지는 누진세율이 적용되기 때문이

다. 다만 명의를 분산할 때는 증여세에 유념해야 한다. 단독명의였던 부동산을 타인과 공동명

의로 바꾸려 하면 내 재산 중 2분의 1을 타인에게 주는 것이기 때문에 증여세를 내야 하는 것

이다.

 

■ 절세전략 2_시간을 분산하라

양도소득세의 합산 기준일은 1월1일부터 12월31일까지이다. 이 날짜를 기준으로 양도차액을

잘 계산하지 않으면 몇 십만 원 때문에 과세표준이 넘어가는 불상사가 생길 수 있다. 양도소득

세는 누진세 구조이기 때문에 과세표준이 넘어가면 세금을 더 많이 내야 한다. 따라서 시간을

분산하는 것도 절세 전략의 하나가 된다.

■ 절세전략 3_손해와 이익을 상쇄시켜라

일 년 동안 손해를 본 물건과 이익을 본 물건을 적절히 분산하는 것도 양도소득세를 줄일 수

있는 좋은 방법이다. 우리가 장사를 하다 보면 이익도 볼 수 있지만 손해를 볼 수도 있는데, 

이는 부동산 투자로 마찬가지다. 매매할 때 양도차익만 나는 게 아니라 양도차손이 발생하기도

한다. 손해를 보는 것은 속상한 일이지만, 양도소득세를 절감하는 데에는 유리하다. 이처럼 손

해를 볼 것 같은 물건이 있다면 큰 이익이 날 것 같은 물건과 같은 해에 매도할 수 있도록 기간

을 분산하는 것도 양도소득세를 아끼는 좋은 방법이다.

 

■ 절세전략 4_필요경비를 공제 받아라

앞서 양도소득세를 계산할 때는 각종 금액을 공제한다고 했는데 그 중 하나가 자본적 지출과

필요경비였다. 이 두 가지는 엄밀히 말하면 차이가 있지만, 실무에서는 흔히 ‘필요경비’로 통합

해서 사용하는 경우가 많다. 필요경비를 활용해서 양도소득세를 절약하는 방법은 이미 투자자

들도 많이 알고 있다. 즉, 양도소득세를 신고할 때 투입되었던 필요경비를 최대한 많이 포함시

켜서 공제 금액을 늘리는 것이다.

 

■ 절세전략 5_주택자 비과세 조항을 적극 활용하라

세상에서 가장 좋은 절세 방법은 무엇일까? 바로 비과세다. 비과세는 요건만 충족되면 처음부

터 과세표준에 포함시키지 않고, 신고조차 할 필요가 없다. 투자자라면 비과세를 적극 활용하

는 것이 현명하다.

 

■ 절세전략6_비사업용 토지는 사업용으로 전환하라

2016년부터 개정된 세법에서 특히 눈여겨볼 부분은 비사업용 토지에 대한 부분이다. 비사업용

토지란 어떤 형태로도 사용되지 않는 토지를 말한다. 세무당국에서는 토지를 구입해놓고 이를

생산성 있게 사용하지 않으면 투기를 하는 것으로 보고 높은 세금을 물린다. 사용하지 않는 

농지나 임야나 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속토지 등이 여기

에 속한다. 개정된 세법을 살펴보면 우선 양도소득세율이 높아졌다. 기존에는 보유기간에 따라

6%에서 38%까지의 세율이 매겨졌지만, 2016년 1월1일 이후 양도되는 토지부터는 추가과세

10%가 붙어서 16%에서 48%까지 매겨진다. 대신 예전에는 없었던 장기보유특별공제를 받을

수 있게 됐다. 하지만 당분간은 이 혜택을 보기 어렵다. 그 이유는 바로 장기보유특별공제 기산

일이 2016년 1월 1일부터이기 때문이다. 즉, 아무리 10년 넘게 보유했던 땅이라도 비사업용 

토지가 장기보유특별공제를 받으려면 2016년 1월 1일부터 시작해서 3년이 지나는 2019년 1월

1일이 되어야 겨우 10%를 공제받을 수 있는 것이다.

마지막으로 사업주들에게 당부하고 싶은 것이 있다. 절세 요령을 알려준다면서 업계약서와 

다운계약서를 쓰라고 말하는 사람들이 가끔 있다. 이들은 집을 살 때 업계약서를 쓰거나, 팔 때

다운계약서를 쓰면 양도차익이 줄어들기 때문에 양도소득세도 줄어드는 것을 악용한 것이다.

참고로 업계약서는 말 그대로 실제 거래가격보다 더 높은 금액으로 쓴 계약서이고, 다운계약서

는 더 낮은 금액으로 쓴 계약서다.

단도직입적으로 말하면, 업계약서 또는 다운계약서는 과세 자료가 점차 전산화되고 있기 때문

에 추후 적발될 확률이 높을 뿐만 아니라, 적발될 경우 큰 손실을 보게 된다. 이에 따라 우리 

숙박사업자들은 양도소득세를 줄이기 위해 업계약서와 다운계약서를 작성할 경우, 더 큰 부메

랑이 되어 돌아올 수 있다는 사실을 명심하길 바란다.