대출의 유혹, 무대포 모텔투자? 성공과 실패

4-5년 전만해도 적당한 매매가액으로 역세권 상권의 모텔을 매입하여 시설고급화만 이룬다면 매출상승은 물론 매매호가 상승이 보장됐다. 그러나 최근에는 상황이 많이 변했다. 더 이상 모텔들이 시설고급화만으로는 경쟁력을 확보하기가 어렵게 된 것이다. 따라서 매매거래가액에 비해 현저히 적은 자기자본으로 모텔 투자를 할 경우 더욱더 신중해야 한다.                 <편집자 주>

과거, 투자자의 꿈을 이루게 해준 대출

대출은 부동산거래가액의 큰 변수로 작용한다. 대출이 많이 나오면 당연히 투자자가 몰리고 부

동산거래가액은 상승한다. 또한 대출이율의 높고 낮음에 따라 수익률이 달라질 뿐만 아니라 투

자 빈도도 달라진다.

90년대 후반부터 시작된 숙박업소 대출은 모텔의 시설변화 및 규모의 확대에 큰 역할을 한 것

은 사실이다. 대출발생으로 인해 투자자의 한계도 확대되었다. 또한 모텔에 대한 대출은 다양

한 업종의 투자자를 모텔투자로 이끌어 내는 역할을 했다. 

최근 발생한 관광호텔투자 열풍도 대출에서 비롯되었다. 부동산상품의 흐름상 대출과 대출이

율의 변화는 해당 부동산상품의 열풍을 이끌어내기 때문이다. 더불어 모텔시설의 고급화와 대

규모화도 넉넉한 대출한도 발생에서 시작되었다.

2007년 전만해도 모텔은 시설의 고급화만으로 다른 업종에 비하여 큰 수익률을 달성할 수 있

었다. 특히 이 시기에는 주거용부동산상품의 부동산 투자불패신화가 깨져 수익형부동산상품으

로 투자자의 관심이 집중되던 때였다. 이러한 수익형부동산투자열풍 때문에 원룸과 같은 소형

주택의 공급과잉 현상이 발생해 수익률이 4-5%대로 하락하자, 투자대체상품으로 큰 수익률을

달성하는 동시에 임차인이 많지 않은 모텔과 같은 숙박시설에 대한 투자관심이 급증했다. 이때

부터 모텔은 용도가 다양성하고 누구나 쉽게 투자가 가능하며 운영이 쉽다는 이유로 최고의

수익률을 달성할 수 있는 수익형부동산상품으로 각광받기 시작한 것이다.

모텔운영 경험이 많은 김씨는 38억원의 대출을 받고 현금 6억원을 투자해 서울 역세권에 소재

한 Y모텔을 42억원에 매입했다. 그리고 추가로 대출 5억을 받아 과감한 시설고급화를 이루었

다. 이후 월매출 1억원 이상을 달성하며 48억원의 매매가를 기록했다. 그는 원금일부를 월상환

하면서 현금 6억원의 투자로 월순익 3천만원을 달성하며 안정적인 노후생활을 즐겼다. 

과거 7년 전에는 이러한 투자가 가능했다. 그러나 2013년 이후 이와 같은 투자는 무모한 투자

로 여겨지고 있다. 대출을 지나치게 많이 받아 좋은 물건만을 선택했다가는 대출상환압박에서

벗어나기 쉽지 않기 때문이다. 결국, 투자자는 계속되는 경기침체 상황에서 상승하는 이율을

감당하지 못해 자신의 모텔이 남의 것이 되어버리는 상황을 마주할 수밖에 없다.

현재 대출에 의존한 모텔투자, 위험부담 커

최근 모텔부동산투자는 대출에 너무 많이 의존해서는 안 된다. 당장은 월매출 대비 수익성이

좋은 상품일 수 있지만, 어느 순간 주변에 더 좋은 리모델링 모텔이 나타나거나 대출금리가 인

상되면 큰 부담을 겪게 된다. 주변에는 무모하게 대출을 받아 투자한 결과, 시작부터 잔금을 지

불하지 못해 금융권외 사채를 끌어다 쓰는 경우도 있다. 

이와 같은 상황은 멋모르는 부동산중개업자의 투자권유에서 비롯된 경우가 많다. 이들은 매매

가액 대비 발생하지도 못할 대출금을 충분히 갚을 수 있다고 호언장담하면서 매매거래를 성사

시키기 때문이다. 또한 대출이 가능하다고 장담한 은행담당자도 한 몫 거든다.  

실제로 한 투자자는 제1금융권에서 18억을 대출받고 자신이 가진 현금 6억을 더해 경기도 성

남에 소재한 매매가액 26억원의 E모텔을 사들이기로 결심했다. 투자자는 융자금 18억원이 발

생할 수 있다고 한 해당은행 담당자의 말을 듣고, 자금이 조금 부족한 상태에서 일단 매매계약

서를 작성하여 계약금 2억원을 지불했다. 이후 대출을 받기위해 찾아가니 확신을 주었던 제1

금융권 대출상담자는 최고 14억까지 밖에 해줄 수 없다고 말을 바꿨다. 낡은 모텔이라 시설투

자까지 해야 하는데 투자자는 난처한 상황에 처하게 된 것이다.

만약 이 투자자처럼 난처한 상황에 처하게 된 경우 어떻게 해야 할까? 

1) 잔금 전에, 또는 되도록 빠른 기간 내에 재매매를 위한 매매전략을 세워야 한다. 

2) 부족한 자금마련을 위해 모텔운영경험이 있는 전문가에게 보증금을 높게, 월세를 낮게 책정

하여 부동산가치상승을 기대하며 임대를 주는 방법을 모색한다.

3) 자본력이 있는 지인 투자자를 찾는다. 공동투자를 염두하고 부동산가치상승에 기대를 건다.

4) 이미 지불된 계약금의 일부 또는 전부를 포기할 수도 있다.

한편 무모한 투자가 이루어진 요인을 살펴보면 다음과 같다.

1) 매매가액이 높게 책정되었다.

2) 자기자본보다 감당하기 힘든 큰 물건을 잡았다.

3) 물건에 대한 자세한 분석과 대출여부를 구두로만 확답을 받고 투자를 선택했다. 구체적으로

상담은행 관계자가 처음에는 20-22억 까지 대출이 가능하다고 말해놓고 감정평가가 너무 작게

나와 최대 14억까지만 대출이 가능하다고 말을 바꾼 경우. 

4) 중개업자가 모텔이라는 특수상황과 투자자의 자본력을 고려하지 않고 일반점포상가의 상권

과 부동산가치로만 평가하여 중개활동을 했다.

5) 매매계약서 작성 후 달라진 모든 상황은 매수자 혼자서 감당해야 한다.

적은 자본금으로 성공적인 모텔투자를 하기위해서는 다음과 같은 요인을 충족해야한다.

1) 거래가액이 객관적으로 주변 시세보다 저렴해야 한다.

2) 자기자본으로 해결 가능한 수준에서 대출이 발생해야 한다.(감정평가액 중요)

3) 인근 모텔들의 시설수준을 정확하게 평가해야 한다.

4) 적정한 대지면적, 객실 수, 월매출의 상승기대치가 객관적 또는 주관적으로 감당해낼 수 있

어야 한다.

5) 매매 또는 임대하고 싶을 때 언제든지 매매, 임대거래가 가능해야 한다.

6) 자신이 운영능력을 갖추거나 능력 있는 도우미가 있어야 한다.

7) 부동산가치상승의 기대가 확실해야 한다.

앞서 언급한 사례처럼 중개하는 사람들의 말만 믿거나 대출의 유혹에 빠져 무모한 모텔투자를

할 경우, 스스로 자신의 어깨를 무겁게 만들 수 있다. 모텔투자를 고민하는 투자자들은 고마운

대출과 지겨운 대출이 있다는 사실을 명심하고 또 명심해야 할 것이다!

    

이 길 원    

모텔사랑(www.motelsarang.com)대표    

TEL. 02-889-3800