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[고상진]무분별한 시설투자만이 능사가 아니다!
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무분별한 시설투자만이 능사가 아니다!
■시설투자보다 상권분석이 먼저
호텔이 주를 이루고 있는 숙박업계에서 다른 시각의 운영형태를 소개해볼까라는 생각으로 칼럼 연재에 대한 제의를 받아들였습니다.
이후 칼럼이 고정적으로 연재되다 보니 한 달에 적어도 10건 정도의 상담전화가 필자가 근무하 는 회사로 오곤 합니다.
칼럼을 읽어보시고 공감을 얻어 필자가 근무하는 서울 본사를 찾아와 상담을 요청하셨습니다. 그분은 오래전 친인척분과 함께 모텔을 매입하여 운영을 하고 계셨습니다.
한 때는 크게 재미를 보기도 했으나, 시설이 노후화 되어가는 시점부터 매출이 예전 같지 않았 다고 토로했습니다. 그때부터 숙박매거진을 보면서 다른 업소의 리모델링 기사를 참고하고, 여 러 곳의 업소를 직접 탐방하며 예전처럼 매출을 올릴 수 있는 방법을 강구했다고 말했습니다.
또한 경쟁력을 확보하기 위해 많은 인테리어 업체와도 미팅을 가졌다고 했습니다. 그러다 이 분 은 그동안 필자가 칼럼을 통해 언급했던 고객의 니즈가 다양화되어가고 있다는 점, 언제까지 시 설경쟁으로 갈 수는 없다는 점, 상권구조에 맞는 고객을 개발해야 한다는 점 등에 크게 공감을 하여 상담을 받기 위해 서울까지 찾아오신 것입니다.
드렸습니다. 해당 입지는 ‘왜 이런 위치에 저런 업소가 들어왔지, 오래는 못가겠네’하고 생각할 만한 곳이었기 때문이었습니다.
아무리 많은 시설비용을 투자하고 매달 꾸준히 월정액의 홍보비를 지불한다고 해도, 제 자리가 아닌 상권에서 고객을 꾸준히 만들어 낼 수 없습니다. 이는 개천에서 용이 승천하길 바라며 하 염없이 개울만 쳐다보는 것과 별반 다르지 않는 일입니다.
머니의 욕을 듣겠다고 가는 고객이 많아서는 아니다’라는 것입니다. 사실 그 상권은 서비스에 과하게 신경 쓰지 않아도 될 만큼 좋은 상권인 것입니다. 즉, 무엇을 해도 장사가 되는 자리인 것입니다. 따라서 장사가 안 되는 자리에 브랜드의 힘만으로 새로운 상권이 뚝딱 만들어지기를 기대하는 것은 어리석은 일입니다. 이렇게 그 사장님과의 상담을 마쳤습니다.
저에게 상담 받았던 사장님이 부산에서 새롭게 각광받는 인테리어 업체와 적지 않은 금액으로 계약을 하여 인테리어 공사를 시작했다는 이야기였습니다.
해당 이야기를 듣고 나서 솔직히 많이 답답했습니다. 필자는 아무리 남의 일이지만 투자 대비 수익의 채산성을 맞출 수 있을까하는 생각에 그냥 지나치기가 쉽지 않았습니다.
수 있는 힘은 유행하는 인테리어에 있지 않습니다. 과거처럼 인테리어 자재의 품질저하로 인해 리모델링을 하는 때가 아닙니다. 트렌드에 맞춘 투자라는 것은 사실 시장을 선도하지 못하고 추 세를 따라가는데 급급해 돈을 쓰고 있는 것입니다.
않는 것이 아니라, 유행에 뒤처지는 상권을 떠나 새로운 곳으로 고객이 이동하고 있는 것입니 다. 많은 돈을 들여 시설공사를 한다고 해서 과거처럼 몇 회전을 할 수 있는 환경이 아니라는 말 입니다.
벌 수 있을지를 면밀히 추산한 뒤 공사를 해야 하는 것입니다.
또한 우리의 고객이 누구인지를 명확하게 알아야 합니다. 투자라는 것은 투자대비 수익에 집중 해야 하는 것이지, 남들이 하니까 따라하는 것이 아닙니다. 당연히 해야 한다는 당위성도 없습 니다.
맞는 투자를 했을 수도 있습니다. 그러나 본사에서 마지막으로 그 사장님께 제안해드렸던 것은 시설투자가 아닌, 적당한 임자가 나오면 매각하시라는 조언이었습니다.
상권은 영원하지 않습니다. 설사 상권이 영원하다고 해도 그 상권의 주력업종은 상황에 맞게 생 존하기 위해 항상 변모하게 되어 있습니다.
죽은 자식 아무리 어루만진다고 해서 살아나지 않습니다. 결단이 필요한 시점들이 있습니다. 죽 은 상권은 적어도 우리가 예측하는 시간에 다시 살아나지 않습니다.
포기할 것은 포기하고 새롭게 시작하는 것도 하나의 선택이 될 수 있습니다.
한 가지 다행인 것은 거시적으로 보았을 때, 자본이 갈 길을 잃었다는 점입니다. 아직 수익형부 동산의 방향이 어디로든 물꼬를 트지 못했습니다.
지금 이 물꼬가 숙박업계로 트였다고 단정할 수 없지만, 조금은 범람하는 현상을 보이고 있습니 다. 다소 냉정하게 표현하자면, 우리 숙박업을 영위하시는 사장님들께서는 갈 길을 찾지 못한 수익형부동산의 다음 주자에게 폭탄 돌리기라도 해야 합니다. 무분별한 투자만이 능사는 아니 라는 점을 숙고하셔야 합니다.
■앞으로 숙박시장은 세분화 될 것
말을 들었습니다. 이 말은 세분화와 전문화가 전혀 이루어지지 못한 숙박시장 상황을 지적하는 것이었습니다. 이후 외식업 시장은 고객의 니즈가 다양화되어가는 추세에 맞춰 세분화되어갔습 니다.
또한 분업화가 진행되어 전문화도 이루어졌습니다. 여기에 국내 기업들의 구조조정에 따라 자 영업자가 우후죽순으로 증가하여 맛, 청결, 서비스, 브랜드의 필요성까지 대두된 결과 프랜차이 즈화가 가속화되었습니다.
니다. 이는 투자금이 일종의 자본적 진입장벽 역할을 했기 때문에 세분화가 이루어지지 않은 것 으로 보입니다. 그러나 모든 시장은 고객의 필요에 의해 재편될 수밖에 없으므로 숙박시장 또한 외식업과 크게 다르지 않은 형태로 나아갈 거라는 것이라고 생각합니다.
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