조금은 장난스럽게 정리된 위의 표에서 볼 수 있는 것처럼 시장경제의 구조 논리는 비교적 단순하다. 하지만 때로는 이렇게 단순해 보이는 시장구조의 논리가 마치 ‘뫼비우스(moebius)의 계단’처럼 끝없이 반복되며 복잡하게 얽히기도 하고 혹은 정답이 없는 어려운 문제가 되어 직접적으로 피부로 와 닿기도 한다. 더군다나 모텔업(業)에서의 매매, 공사, 운영 등 전반에 관해서라면 간단할 것 같은 이 시장구조의 원리는 더욱 복잡하게 작용된다. 담론을 풀어내기에 앞서 지금의 숙박업(宿泊業)의 현실적 정의를 내리자면, 굳이 신라시대의 역(驛)과 고려시대의 객사(客舍)등의 시대적인 숙박 업(業)으로서의 변천 과정과 더불어, 근대 여관과 여인숙의 형성과정 등 숙박업 태생 전반의 역사적 배경을 찾아 올라가지 않더라도 충분히 설명이 가능하다. 그것은 단순히 잠자리(sleeping)를 해결하기 위한 주거공간으로서의 기능을 가진 이른바 인간의 정적(靜的)인 만족을 충족시켜 주는 상업 공간(commercial space)이라고 표현 할 수 있다. 특히 오늘날의 숙박업. 그중에서도 모텔은 운영 방식 또는 그 활용방법 따라 차이가 있겠지만 모텔의 로비나 파티룸(party room) 등에서 보여 지는 민박(民泊)또는 게스트 하우스와 같은 성격의 퍼블릭 커뮤니티(public community space)공간. 그리고 또 다른 이면으로 지극히 사적인 활용영역의 프라이빗(private space)한 공간의 모습을 동시에 가지고 있는 이른바 ‘양면적 상업 공간’이라고 할 수 있다.

이처럼 현시점에서 우리가 말하고자 하는 모텔은, 사용자 측면에서의 집(家)이라는 공간 을 벗어나서 인간의 정적(靜的)인 요구를 충족시켜주는 이상적인 공간임과 동시에, 운영자 측면에서의 수익 극대화를 이루기 위한 도구로서 활용되는 현실적 상업 공간에 부합한 하나의 산업(industry)이라는 관점으로 설명할 수 있다.

 좀 더 자세히 들여다보도록 하자. 모텔운영을 매매 또는 임대 형태로 시작하면서 가장먼저 필요로 하고 고려되어야 할 점은 먼저, 입지조건의 메리트(merit) 그리고 은행권과의 원만한 대출관계를 포함한 부동산의 전반적인 인수과정 또 그에 따른 올바른 리모델링(remodeling) 공사계획을 수립하는 것이다. 이것들의 올바른 조합은 추후 성공적인 마케팅과 수익창출을 극대화 시키는데 있어서 중요한 요소들이 된다. 그중에서도 모텔의 외관을 비롯한 내부 인테리어 공사는 모텔매출의 가장 직접적인 요인으로 작용할 수 있는 중요한 부분이라는 것은 자명한 사실이다.

운영자가 매매 단계에서부터 공사의 진행, 공사 완료 후 오픈에 이르기까지 고려해야 하거나 반드시 알아야 할 여러 항목들 중 주요부분 두 가지만 분류해 나열해 보려고 한다.
첫째, 모텔 운영 예정지역의 위치선정과 운영방식 결정에 관한 검토가 무엇보다 절실하다.
신문지면 광고나 사이트를 통한 모텔전문 부동산 컨설턴트의 조언이 도움이 될 수도 있다. 하지만 대부분의 컨설턴트 들이 범(範)지역적, 범 전국적으로 활동하는 경우가 많아 정확한 입지조건 파악에 핸디캡(handicap)이 있을 수가 있고 매매수수료의 이윤에 기대어 물건추천을 하는 경우가 간혹 있어 건축주에게 부작용으로 나타나기도 한다.

그러므로 운영지역 선정에 있어서 가장 효과적인 방법은 모텔 운영예정자가 거주하는 지역적 기반을 활용하거나 그곳에서 직간접적으로 재직 및 운영했던 경험을 토대로 하는 것이 현실적이고 성공의 확율도 높다고 할 수 있다. 이렇듯 지역의 특성과 습성 같은 세부적인 사항까지 속속들이 파악하는 것이 좋겠지만 그렇지 못한 여건이라면 공사업체의 컨설팅을 받아 다음과 같이 입점예정 지역에 대한 보다 면밀한 검토가 기본적으로 필요할 것이다.

a. 운영예정 주변지역의 상권분석을 통해 주변 이용객들의 유입량과 동선파악 및 차량이동 동선을 파악한다. 또한 해당지역으로 유입되는 주요 연령대 등 주 고객층을 분석, 파악하여 그에 맞게 업체와 의논하여 적절한 공사계획을 수립하고 추후 마케팅 방법도 결정한다.

b. 캠퍼스 주변이나 중심상권 등 젊은 층이 주요고객층 이라면 디자인 컨셉(concept)을 중심으로 룸의 크기와 룸 개수의 결정, 단체 룸, 파티 룸 등의 수요를 파악하여 공사 진행 시 설계에 반영한다. 이것들은 향후 매출상승에 직접적인 영향을 미치게 된다.

둘째는, 반드시 신뢰감 있는 리모델링 공사 업체를 선정하여 원만한 공사 진행을 해야 한다는 것이다. 공사 진행에 있어서 신뢰할 수 있는 디자인 설계, 시공업체를 만난다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 안타깝게 필자도 건축주와의 미팅을 할 때마다 느끼는 점은 건축주의 예전 공사 또는 주변의 공사경험을 통해 업체들과 불신이 생기는 상황을 많이 접할때가 있다. 이런 문제를 해소하기 위해서는 주변지인을 통해 업체를 소개 받거나 선정예정인 공사 업체에서 예전에 공사의뢰를 맡겼던 현장을 찾아가 사실적인 조언을 듣는 등 보다 지혜롭게 업체선정을 할 필요가 있다. 이는 추후 운영에 중요한 아주 중요한 요인으로 작용 될 수밖에 없기 때문이다. 공사를 진행하다보면 사람들 마다 모두 만족의 기준이 다르기 때문에 발생되는 오해나 크고 작은 문제점들은 해당 건축주 또는 업체 어느 한쪽의 희생을 필요로 하면서 마무리 되는 것을 겪게 된다. 그런 상황이라면 대부분이 업체의 양보와 희생으로 마무리 되는 것이 원만한 공사 진행과 추후 관계를 위해서 필요하다는 것을 경험을 통해 알고 있다. 

어떻게 보면 건축주에게 만족할 만한 신뢰를 얻어냄과 동시에 건축주의 실리가 추구 되어야 하는 상황이라면 일정부분 업체의 희생이 따라올 수밖에 없는 것이 안타까울 따름이다. 반면 업체가 실리를 추구하고 극단적 이윤을 확보하기 위해서는 오직 건축주의 자비(慈悲)만이 필요할 따름이다. 경제논리에 입각해서 서로에게 대척점을 가진 모순같은 이러한 애매한 동반자관계가 될 수밖에 없는 상황을 다음의 표로 정리해서 함께 공감해 보고자 한다.

그림은 글의 서두에서 보았던 시장경제 구조의 다이어그램에 모텔 공사에 관한 사항들을 대입한 것이다. 커다란 세 개 명재의 카테고리 들 중에 중첩이 되는 A,B,C 부분에서 예상되는 현상들을 살펴보면 다음과 같다. A.-공사비가 가장 크게 증가하게 된다. 또한 사용되는 고급 마감재에 비해 짧은 공사기간으로 인해 내구성이 떨어지게 될 우려가 있고 마감이 깔끔하게 나오지 않을 수 있다는 문제가 생긴다. B.-전체적인 부실공사의 우려가 높아진다. 공사비를 감안해 일부분의 마감 공사로만으로 진행될 확률이 높고 그 결과로 투자대비 효과가 크게 떨어지게 된다. 그로인해 공사완료 후  만족도는 떨어지게 될 수밖에 없고 후속 추가공사로 이어지는 상황이 자주 발생하면서 중복으로 공사비가 발생되어 비효율적인 공사 진행의 결과로 나타나고 만다. 자연스럽게 디자인 경쟁력에서도 멀어지게 되어 주변모텔들과의 변별력도 약해져 매출에 직접적인 타격이 생길 수밖에 없다. C.-적은 비용으로 큰 효과를 보기 위해서는 공사변수를 최소화 할 필요가 있다. 그러기 위해서는 긴 설계기간과 꼼꼼한 현장파악이 필요하므로 전체적인 공사기간이 늘어나게 되고, 자재운임이나 인건비 절감을 위해서 또는 마감재를 저렴하게 구하기 위한 시간적인 손실이 발생하면서 건축주와 시공사가 동시에 더 큰 영업 손실로 이어지는 결과가 생긴다.

위 다이어그램 속 세 개의 명재를 모두 충족하면서 마무리되기란 거의 불가능하다. 하지만 건축주는 위 그림과 같은 세 개의 명재를 모두 만족시켜 줄 것을 주문하고 또 기대한다. 그에 대한 노력과 해답을 찾는 일은 업체들의 몫이 되었다. 또한 그 모법답안을 풀어내지 못하는 것은 건축주의 눈에 업체의 무능으로 비춰지는 현상이 오히려 더 아이러니해 보인다.

그렇다면 적절한 공사비를 책정하여 원만하게 공사를 진행하기 위해서 기본적으로 필요한 것은 무엇일까.

첫째, 공사의 범위의 명확히 설정할 필요성이 있다.
그렇게 하지 못했을 때 공사가 어느 정도 마무리되는 시점에서 과도한 추가공사비가 발생하는 등 분쟁의 소지가 생긴다. 외장공사의 마감범위, 내부공사의 마감 범위, 객실의 냉난방 시스템의 결정 및 보일러 교체를 비롯한 급배수 배관 설비공사의 진행유무 등은 반드시 사전협의가 되어야 하는 부분이다.

둘째, 공사비를 고려한 마감의 수준을 결정하고 이미지를 통해 확인한 다음 공사에 착수한다.
기타 제반여건에 맞는 디자인 컨셉과 현장에 투입가능한 공사비를 조율하여 얻어낸 최상의 마감수준으로 결정, 시공해야 한다. 이 부분은 업체의 디자인 설계능력과 시공노하우가 발휘되는 부분이다.

셋째, 시공 방법의 최선의 결정이다. 그렇게 결정된 공사 범위와 마감 수준을 고려해 공사기간을 최소화 하여 단기간에 끝낼 수 있는 자재와 공법을 사용하여 효과적이고 효율적으로 공사를 마무리해야 한다.
공간은 사람을 담는 그릇이다. 무엇보다도 원초적인 인간의 잠(Sleeping)을 해결하는 공간적 이상의 논리와, 숙박 업(業)이라는 시장경제논리의 이론이 어우러져 하나의 산업을 만들어 내는 구조 속에서, 건축주와 시공사는 늘 신뢰와 실리사이의 팽팽한 줄다리기를 하게 된다.

이는 다만 모텔 인테리어 리모델링 산업에서만 해당되는 과제는 결코 아닐 것이다. 건축과 건설 이외의 모든 갑과 을, 상업적 카테고리 안에 있는 모든 행위 안에서 벌어지는 이야기일 것이다. 이러한 과정 속에서는 어디에도 누구에게도 정해진 정답은 없다. 그저 객관적인 프레임(frame)안에서 시공사는 건축주에게 신뢰를 줄 수 있어야 하고 건축주는 그런 신뢰를 바탕으로만 의뢰를 할 수 있게 된다는 것 만 명확하게 남게 된다.
이렇듯 복잡한 모텔 업(業)의 시장구조 논리 속에서 마치 뫼비우스의 계단을 오르내리며 반복하듯 하는 모텔 의 운영과 건축주, 공사 진행의 이상향을 단편적으로 정의 내리기란 참으로 어려운 명제(命題)임에 분명 틀림없어 보인다.