작은 모텔들의 반란?

호텔, 게스트하우스, 비즈니스호텔, 에어비앤비등 비슷하지만 조금씩 다른 다양한 형태의 숙박시설 사이에서 모텔들은 좀처럼 살아남기가 힘든 시기이다. 경제가 안 좋다보니 무턱대고 리모델링이나 신축 등을 하는 것도 쉽지가 않다.
하지만 이러한 상황 속에서도 강점을 가지고 있는 부류가 있으니 바로 ‘작은 모텔’이 그것이다. 상대적으로 적은 시설투자금으로 큰 효과를 낼 수 있다는 장점을 안고, ‘작은 모텔’들이 반란을 일으키고 있다.
                                                                                                                                                   <편집자 주>

2억짜리 커피전문점 운영하다가 30억 짜리 모텔 잃을 판, 소탐대실?

서초동에서 수년째 프랜차이즈 E커피전문점을 운영하고 있는 P씨는 주변에 너무 많은 소규모 커피전문점들이 생겨나면서 커피전문점운영도 예년 같지 않다며 힘들어 하고 있다.
사실 P씨는 커피전문점과 모텔을 각각 다른 지역에서 운영하고 있었다.
P씨가 운영하는 모텔은 서울 역세권에서 벗어난 대로변에 있지만, 객실 28실, 땅 390㎡(약 118평)로 소규모 모텔임에도 불구하고 월매출 7~8000만원까지 달성하는 기염을 토하기도 했다. 그러나 시설변화, 경영혁신을 이루지 않고 안주한 탓에 매출은 반 토막인 4000여 만원대로 감소했으며, 거래가치도 40억원대에서 30억원대로 하락했다.

사실 본업인 모텔영업이 2~3년 전부터 예전 같지가 않았지만 주변 다른 모텔들보다 대로변에 위치하고 있는 지리적 특성 때문에 다시 살아날 수 있을 거라고 믿었다고 한다. 그래서인지 약간의 매출감소는 크게 걱정하지 않았던 것이 사실이라고 설명했다. 그리고 낮은 원가에 비해 수익성이 큰 카페에 좀 더 관심을 가졌다고 말했다.
하지만 P씨가 이처럼 안일하게 생각하고 있을 때, 주변 인근 지역 역세권에 위치하는 노후시설 모텔들이 대변신을 시작했다. 일부 모텔은 리모델링을, 일부는 소규모 신축호텔이 들어섰다. 그리고 새로운 변화를 시도한 타 모텔들은 자연스럽게 영업에도 활기를 찾았다.

30억짜리 P씨 모텔은 그가 2억 짜리 커피전문점에 신경을 쓰며, 주변 모텔들처럼 변화에 동참하지 않는 사이 점차 쇄락해 갔으며, 매출은 급격하게 하락했다.
하지만 이를 깨달았을 때는 이미 시설 경쟁에는 발을 들여놓을 수 없을 정도로 늦은 상태였다. P씨는 이제 기존의 노후시설 모텔을 헐고 소규모 중저가관광호텔로 신축을 해야 할지, 지금 규모 그대로 리모델링을 해야 할 지 고민 중이다.
커피전문점의 부가 사업마저도 1000원짜리 커피 체인 업체가 늘어나면서 예전만한 매출을 올리기 쉽지 않을 상태가 돼버렸다.

P씨의 고민은 본격적으로 시작됐다. 객실 40여실의 중저가 관광비지니스호텔을 신축할 것인가? 객실 28실 그대로 소규모 재미있는 모텔로 리모델링을 할 것인가? 신축하려면 약 80억원 이상의 거래가치가 형성되어야 하며, 리모델링을 한다면 45억 원 이상의 거래가액이 형성돼야 한다. 또한 중저가 관광비즈니스호텔로 신축하면 추가로 40여억원을 더 투자해야 하고, 월매출은 1억2000만원 이상을 달성할 자신이 있어야 한다. 반대로 리모델링은 약 10억원 내외의 추가투자가 필요하며, 월 매출은 8000만 원대를 달성해야 한다.

외관 시설투자보다 내적 프로그램에 투자해야…

객실 40실 내외의 중저가 관광비즈니스호텔로 모텔영업을 하지 않고 월매출 1억2000만 원 이상을 달성할 수 있을까? 그러려면 일일 숙박요금이 10~15만 원을 형성해야 한다. 회전율 영업을 할 수 없다면? 비즈니스호텔이 모텔만큼 다양한 영업력을 실행할 수 있을까? 대지면적 390㎡(약118평)으로 다른 중저가 비즈니스호텔의 시설, 규모면에서 단지 대로변에 위치한다는 이점만으로 주변에 신축중인 70~90실의 중저가 관광비즈니스호텔과 경쟁해 살아남을 수 있을까?
필자라면 어떻게 할까? 필자라면 대로변에 위치한 모텔의 장점을 살리고, 주변에 비슷비슷하게 포진되어 있거나 신축 예정인 관광비즈니스호텔과는 차별화된 시설, 규모, 서비스 등으로 틈새시장을 공격할 것이다.

예를 들어 복도에 컴퓨터와 프린터기 팩스 등을 설치해 비즈니스호텔을 찾는 투숙객들이 필요로 하는 니즈를 만족시켜주고, 전통한옥객실처럼 게스트하우스를 꿈꾸는 투숙객들의 욕구를 만족시켜주는 다양한 컨셉의 객실을 디자인할 것이다. 이 밖에도 이벤트 공간과 포토 존, 스포츠 공간 등을 준비하는 것도 하나의 방법이라고 생각한다.
게스트하우스나 비즈니스호텔, 그리고 호텔의 서비스까지 모든 것을 누릴 수 있지만 한 단계 저렴한 가격으로 경쟁에서 살아남기 위한 노력을 기울일 것이다.
결론적으로 차별화된 리모델링 투자로 현재의 경쟁력을 강화하여 모텔의 회전율영업 등 다양한 영업력을 실행한다면 현재의 매출부진과 수익성악화를 극복할 수 있을 것으로 보여 진다.

시설투자 부담이 적은 ‘작은 모텔’이 뜨고 있다

모텔시장의 역사가 깊어질수록 소규모 노후 모텔들의 고민은 나날이 커질 수밖에 없다. 그리고 이제 시설투자만으로는 경쟁에서 살아남을 수 없다. 어설픈 시설투자보다는 특별한 시설, 나만의 서비스, 그리고 획기적인 홍보방법 등 다른 요소들이 모두 합을 이뤄야만 지속적인 매출 상승을 얻을 수 있다.
그리고 필자는 이러한 변화에 가장 최적의 대상이 ‘작은 모텔’이라고 확신한다. 작은 모텔들은 시설변화에 들어가는 금액의 부담이 적어 다양한 시도를 할 수 있기 때문이다.

실제로 객실 17개 내외로 월매출 3500만 원을 달성하며 승승장구하던 한 작은 모텔은 소규모 투자를 통해 객실 25실 내외로 독창적인 시설 리모델링을 실행함으로써 월매출 5000만원 이상을 달성하는 성공을 거뒀으며, 이와 비슷한 사례들은 어렵지 않게 찾을 수 있다. 
객실 30여 실 내외의 작은 모텔들이 7~10억원 정도의 투자로 월매출 4~5천만 원을 달성하며 불황을 극복하고 단기간 내에 수익성을 극대화시킬 수 있는 작은 반란을 일으키고 있는 것이다. 재미있는 모텔을 만들어내는 것이 규모의 경쟁을 반격할 수 있는 작은 모텔들의 선택된 반란의 아이콘이 되고 있다.

작은모텔, 생각의 변화로 도약을 시작해야 할때

모텔은 더 이상 숙박시설에 머물러서는 안 된다. 주변의 이런 여건을 잘 활용하고 극복하여 다시 한 번 모텔영업력의 저력을 보여줄 때가 되었다. 숙박업의 고정관념을 버리면 작은 모텔들의 반란은 더 큰 수익을 위한 변신이 가속화될 것이다.
그 동안의 모텔의 변신이 건전화였다면, 이제부터의 모텔의 변신은 황당함이다. 개념을 깨는 것이다. 모텔의 객실에서는 뭐든 할 수 있다? 모텔이 객실은 어떤 변화든 가능하다?

대한민국의 숙박업정책은 이미 당신의 소유하고 있는 모텔이란 숙박시설을 버렸다. 당신은 이제 스스로 살아남아야 한다. 당신은 그것이 무엇인가를 고민해야 한다. 중저가 비즈니스관광호텔에만 매달릴 필요는 없다. 생각의 변화가 작은 모텔을 최고의 수익형부동산상품으로 만들어 낼 수 있을 것이다. 작은 모텔들의 반란은 이미 시작되고 있다.
나만의 개성 강한 모텔을 만들어보자! 5년 후, 당신의 모텔은 어떤 상품이 되어 있을까?
지금까지의 모텔을 버리면 당신의 모텔은 다양한 마케팅을 발휘할 수 있을 것이다.

 

이 길 원

모텔사랑(www.motelsarang.com)대표

TEL. 02-889-3800