서비스업종이라는 정확한 인식 아래,
투자대비 수익이 보인다
창업 전, 업종의 성격을 확실히 파악하는 것이 성공의 열쇠이다. 숙박업은 서비스업종이다. 서비스업종 특성상, 입지부터 시설, 홍보방식 등을 결정할 때 고객의 입장을 최우선으로 고려해야 한다.
<편집자 주>
투자대비 수익률을 따져라
필자가 근무하는 회사의 직영매장 중 하나인 이코노미호텔 여수점이 오픈한지도 벌써 일 년 반이 됩니다. 여수 엑스포역 인근의 낡고 허름한 모텔을 보증금 5천만원, 월 6백만원에 5년 기간으로 임차하여, 약 3억 정도의 시설비를 투자해 산뜻하게 리모델링했습니다.
통상 숙박업에서는 건물주가 리모델링을 해주는 사례가 일반적이기는 하지만 다른 업종에서는 대상물건을 임차하여 리모델링하는 것이 일반적이다 보니, 프랜차이즈에 오래도록 종사한 필자에게는 그리 특이한 사례가 아니었습니다.
투자된 금액대비, 감가상각까지 고려해 투자타당성이 있는지만 검토하면 되는 문제였습니다. 보증금은 어차피 돌려받는 돈이라는 가정 하에 투자를 최소화하되, 월세를 많이 주는 일반의 숙박업 임대방식이 저는 외려 이해가 되지 않았습니다.
여수라는 지방의 특성에 대해 충분히 검토했기에 인력구인에 조금 어려움을 겪은 점을 빼고는 나름 잘 세팅된 모델이었습니다. 게스트하우스로 운영하기 위해 블로그를 활용한 홍보에 집중하고 부킹닷컴, 아고다 또는 국내의 예약사이트인 인터파크, 티몬, 쿠팡 등에 등록하여 선전하기 시작했습니다. 인테리어 공사 시작 시점부터 사전 예약을 받았기 때문에, 오픈부터 꾸준히 객실의 70% 가까이 사전 예약으로 채울 수 있었습니다.
24개의 객실을 싱글 트윈, 더블 트윈 등으로 구성하여, 성수기인 5달 정도의 기간에는 약 6천만원의 매출을 나머지 기간은 비수기를 포함하여 평균 3천만원 정도의 매출을 나타내고 있으니 투자대비 탁월한 선택이었습니다.
게스트하우스 운영의 가장 큰 장점은 건전한 이미지의 숙박업 운영이라는 점과 매출 대비 비용이 모텔보다 월등히 저렴하다는 점입니다. 이러한 점으로 인해 임차인이 직접 돈을 들여 리모델링을 했을 때, 5년간 시설비 전액을 잔존가치 제로로 하여 감가상각을 계산하더라도 투자대비 40%가 넘는 놀라운 수익률을 안겨주게 됩니다.
필자의 회사가 2013년부터 ‘24게스트하우스’라는 브랜드로 사업을 시작하여 벌써 60여개에 육박하는 가맹점을 모집하게 된 배경에는 이러한 수익률이 가장 큰 요소로 자리 잡고 있었던 것이지요.
입지를 꼼꼼하게 살펴라
지금도 꾸준히 가맹문의가 들어오고 있습니다. 하지만 필자가 계속 강조하는 것처럼 입지가 아닌 곳에서 창업을 한다는 것은 올바른 투자가 아닙니다.
한 때 펜션이 엄청나게 생겼던 시기가 있었습니다. 자기 소유라 투자금이 날아가는 것도 아니고, 물 좋고 산 좋은 곳에서 전원생활을 하면서 쉬엄쉬엄 손님을 받으며 한 달에 이삼백만원 정도 번다고 생각하니 참으로 모양새 좋은 투자라고 생각하셨을 겁니다.
그러나 실제로는 그렇지 않았습니다. 땅을 갖고는 있지만 거래가 되지 않는 즉, 환급성이 없는 그런 자산의 소유자들에게 소위 말하는 부동산 투자전문이라는 시행사가 감언이설을 한 것이지요. 지금 당장은 거래가 되지 않지만, 근사한 펜션을 지어놓고 편하게 수익을 올리는 구조를 만들면 너도 나도 사겠다고 덤빌 거라는 식으로 말입니다.
생각보다 장사가 안 된다고 하소연하면 지어놓은 집이 어디 가냐고, 전원생활 한다고 생각하며 노후를 근사하게 사는 것도 나쁘지 않다는 안정감도 심어줬을 테고요. 이런 식으로 2000년대 중후반에 전국적으로 1만8천개나 되는 농어촌민박업인 펜션이 탄생했습니다.
그렇게 해서 정말로 나름 짭짤한 수익이나 거래가 이루어졌을까요? 아닙니다. 관광숙박업이나 일반숙박업으로 만들어진 기업형 풀빌라 펜션 몇몇을 제외하고는 산 좋고, 물 좋은 전원생활이 아닌 적막하고 외로운 유배생활로 내몰리게 된 것에 지나지 않았습니다.
숙박업은 서비스업종임을 명심할 것
주변의 소위 전문가라는 사람들의 조언에 따라 많은 여관, 여인숙, 모텔 등이 충분한 사전 검토 없이 게스트하우스로 전환을 한다고 합니다. 게스트하우스 전환에 대한 자문을 구하고자 연락을 하시는데, 통화를 하다보면 황당한 경우가 참 많습니다. 몇 년 후에 관광지로 개발이 될 것이라거나, 열심히 홍보하면 되지 않겠냐는 식의 말씀을 많이 하십니다.
가령 속초나 양양에서 문의가 오면 속초는 입지를 검토 후 추천 드리는 지역이라고 말씀드리지만, 양양은 아직은 아니라고 답변합니다. 또한 부산 연산동에 모텔을 매입하여 게스트하우스를 해볼까하는 질문을 받으면, 차라리 남포의 상가건물을 매입하여 숙박업으로 용도변경을 할 것을 추천합니다.
한 때 숙박업의 고객층은 연인들이거나 출장객에 한정되어 있었습니다. 그러나 모든 업종이 그러하듯이 다양한 고객의 니즈에 맞춰 업종은 세분화되기 마련입니다. 고객의 니즈라는 것은 그냥 게스트하우스에 머물고 싶다는 데서 끝나는 것은 아닙니다. 고객이 찾아와 주기를 바라는 것이 아니라 찾아 올 곳에 위치해야 합니다. 또한 숙소를 그들이 원하는 형태에 맞춰야지, 객실의 형태에 손님을 맞출 수 없습니다.
무엇보다 숙박업은 서비스업종이라는 것을 잊어서는 안 됩니다. 이래야만 고객이 무엇을 원하는지에 집중할 수 있습니다. 입지도, 시설도, 홍보방식도 고객에 집중할 때 바로 볼 수 있습니다. 그때부터 어디서 해야 할지, 어떻게 바꾸어 나갈지, 무엇에 투자해야 하는지가 명확해지는 것입니다. 서비스업종이라는 정확한 인식 속에서만 투자도, 투자대비 수익도 정확하게 볼 수 있다고 믿습니다.
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고 상 진 대표
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