원주시 도심에서 약 8Km 떨어진 외곽도로변에 위치한 B모텔은 일반 타워형 건물로 20개 객실에 20대가 넘는 차량을 수용할 수 있을 만큼 넓은 공간을 확보한 곳이다. 그럼에도 불구하고 B모텔은 월 매출 2,300만원을 달성하기가 쉽지 않아 13억원에 매물로 나왔고, 모텔 운영 경험이 있는 한 매수자가 B모텔을 매수했다. 이 매수자는 충분한 주차공간이 확보된 점을 적극 활용하여 객실관리시스템을 무인 시스템으로 교체하고 무인기기가 설치된 로비공간을 리모델링했다. 3개월여가 지나면서 B모텔의 매출은 상승곡선을 그렸고, 6개월이 지난 후부터는 월 매출 4,000만원 이상을 달성하며 매매호가도 20억원으로 뛰었다. 이 매수자는 약 1억8,000만원을 추가로 투자해 13억원짜리 일반 모텔을 20억원짜리 무인텔로 재탄생시키는 데 성공했다.

 

 

서울 종로에 위치한 C모텔(30개 객실)은 월 매출 5,000만원대의 모텔이었다. 시설 노후화로 인해 부동산가치에 비해 월 매출이 적은 편이었다. 그나마도 주변에 신축모텔이 들어서며 월 매출은 계속 하락하고 있었다. 그래서 C모텔 대표는 중대한 결정을 내렸다. 객실의 고급화를 추진한 것이다. C모텔 대표는 약 8억원을 투자해 리모델링 공사를 진행했고, 공사 후 3개월이 지난 시점의 월 매출은 1억1,000만원 정도였다. 매매호가도 60억원대에서 85억원 이상으로 급등했다. 리모델링에 적지 않은 비용을 투자했지만, 투자금 이상의 경제적 효과를 거둔 것이다.

 

 

군산 시내에 소재하는 D모텔은 3년간 벌써 3번이나 거래가 이루어졌다. 싸게만 거래된 것이 아니다. 신축 후 매출이 상승하면서 30억원대 전후로 1차 거래가 이루어 졌고, 이후 1년여가 지난 시점에서 또 한 번 32억원대에 거래가 형성되었으며, 최근 또 한 차례 거래가 이루어지려하고 있다. D모텔이 매수자를 끌어들이는 것은 바로 넓은 로비 공간의 고급 인테리어였다. 모텔을 운영하다 보면 로비 공간의 중요성을 간과하기 쉬운데, 로비 공간은 모텔의 이미지를 좌우하며 매출을 높여주기도 하는 중요한 공간이다. D모텔 역시 잘 꾸며진 로비가 경쟁력이 되어 매매가치 상승을 이끈 경우다.

 

 

대전시 봉명동에서는 객실 수가 중요한 경쟁력이 된다. 이곳은 세종시의 영향을 많이 받는 지역으로 청주시 비하동, 가경동 지역과 함께 세종시를 오가는 출장객이 많다. 이 지역에 소재한 모텔들은 보통 객실 수 40실 이상이다. 시설도 꾸준한 변화를 거듭하고 있다. 고객 연령층도 20~30대에서 40~50대까지 다양한 편이다. 이런 지역에서는 객실 수가 많은 것이 투자자의 관심을 높이는 요인이다.

 

 

모텔 군집지역에 위치하며 매출도 높지 않고, 노후시설로 객실 수 마저 많다면 신규 시설투자에 부담이 되므로 무조건 시설을 고급화한다면 과잉투자로 이어질 가능성이 높다. 이런 경우에는 내가 원하는 거래호가만을 고집하다 보면 더 큰 어려움을 겪게 될 수도 있으므로 눈물을 머금고 거래호가를 대폭 낮추어 굴레에서 벗어나야 한다. 가장 쉽고 빠르게 투자자의 관심을 이끌어내는 방법은 매매호가를 낮추는 것이다. 물론 이 때에도 약간의 시설 개선은 필요하다.