실제로 종로의 한 모텔은 월매출 4,000만원 정도로 매매가는 40억원에 형성되어 있었으나 능력 있는 임차인이 6억원 내외의 리모델링 투자로 월매출을 1억원 이상 끌어올리면서 매매가가 75억원까지 올라 20억원이 넘는 시세차익을 실현했다. 서울의 김모 씨는 객실이 24개인 대전의 T모텔을 총 13억5,000만원(융자금액 9억원, 현금 4억 5,000만원)에 매입해 월임대료 1,400만원을 받으며 4년째 모텔부동산을 소유하고 있다. 매월 대출이자 430만원과 기타 공과금을 제외하고도 임대소득만으로 850만원 이상의 수익을 달성하고 있는 것이다.

이처럼 임대수익형부동산으로써 모텔의 가치를 높이기 위해서는 몇 가지 전제조건이 필요하다. 우선 시설이 안정적이어야 한다. 변화되고 있는 모텔 트렌드를 읽으며 시설에 변화를 주어야 한다. 모든 임대수익형부동산은 주기적인 시설투자가 필요하다. 원룸주택 같은 주거용건물과 점포 같은 상업용건물도 마찬가지다. 시설투자·관리를 잘한 부동산은 주변 건물보다 임대수익을 안정적으로 얻을 수 있다.

 

두 번째 조건은 내가 소유한 모텔의 상권을 잘 파악하고 있어야 한다는 것이다. 내 모텔부동산에 지속적인 관심을 가져야 한다는 뜻이다. 투자마인드가 있는 임차인을 만나는 것도 중요하지만 그것과는 상관없이 내 모텔부동산의 시설관리,  운영상황, 주변지역 개발계획 등을 점검하고 파악하여 내 모텔부동산의 가치를 상승시키기 위해 노력해야 한다. 모텔부동산을 임대했다고 해서 임차인에게만 모든 것을 맡기지 말고 언제든지 직영할 수 있는 준비를 갖추는 것이 바람직하다.

 

 

 

내가 소유한 모텔의 매출이 높다고 해서 현재에 안주해서는 안 된다.

시설관리는 잘 되고 있는지,  주변 숙박업소와 비교해 경쟁력은 확보하고 있는지,  최근의 트렌드 변화에 잘 대응하고 있는지 등을 점검해보아야 한다.  그래야 언제든지 임대수익형부동산으로 전환할 수 있다. 

모텔부동산은 능동적·적극적 수익형부동산이라는 점에서 많은 사람들이 투자의 매력을 느끼고 있다. 내 경영 능력에 따라 매출도, 수익률도, 매매가치도, 임대가치도 달라지기 때문에 주변 모텔부동산 이상의 가치를 형성할 수 있다. 경영능력 비례형 투자상품이기 때문에 가만히 넋 놓고 앉아있기만 해서는 내 모텔의 가치를 상승시킬 수 없다.

모텔을 운영하는 것은 쉽다. 부지런하기만 하면 된다. 정성을 쏟으면 내 모텔은 고객이 조금이라도 좋아하는 모텔로 변화한다. 잠자고 싶은 모텔로 변화한다. 고객이 다시 찾는 모텔이 된다. 기본적인 변화를 이룰 수 있다. 그러나 모텔을 경영하는 것은 쉽지 않다. 새로운 아이템을 만들어내고 시스템을 갖추어 더 좋은 이미지를 만들어내야 한다. 매출은 높이고 지출은 줄이면서 수익률을 높여 내 모텔의 가치를 상승시켜야 하기 때문이다.

그러기 위해서는 고객을 무서워해야 한다. 내 모텔을 방치하는 것은 고객을 무시하는 행위다. 그런 모텔은 그냥 부동산에 불과하다. 모텔이 그냥 부동산이 되면 그때부터 당신은 힘들어 진다. 그러나 마음을 바꿔 내 모텔을 임대수익형부동산으로 만들면 당신은 다시 행복해질 수 있다.

과연 나는 내 모텔을 고객이 좋아하는 곳으로 만들어 가고 있는지 생각해보자. 내가 힘들다며 내 모텔을 포기하는 순간 다른 누군가는 당신이 버린 모텔을 노리고 있을지도 모른다. 아주 싼 가격에.