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[박성진] 금융 통한 모텔호텔 성공전략
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금융을 인체에 비유하면 혈관이라고 한다. 혈관은 뇌, 심장, 근육 등 모든 부분에 혈액을 공급하여 우리 몸을 움직이는 역할을 한다. 금융 역시 마찬가지다. 오늘날 자본주의 경제체제에서 금융의 중요성과 범위는 더욱 커지는 추세다. 특히 1,000억원 이상 투자되는 부동산 사업의 경우 첨단금융공학을 활용해 자기자본 비율을 최소화 시키면서 건물을 신축하는 성공적인 사례들이 많다. <편집자주>
모텔 사업자를 위한 금융 활용방안
금융은 투자자에게 마법의 손(저금리 자금조달로 1년 순이익 증대)이 되기도 하고, 한편으로는 2008년 미국 리먼브라더스 사태와 같은 경제 불황을 불러오기도 하지만 결국 금융은 자본주의 시스템에서 이를 효율적으로 잘 활용하는 사람에게는 지렛대 효과로 큰 수익을 만들어주는 경향이 있다.
모텔 사업에서 금융을 성공적으로 활용하는 데 있어 무엇보다 중요한 것은 대출금리를 낮추는 것이다. 대출금리가 연 5%인 경우와 연 3%인 경우 초기 1~2년에는 대출자가 부담해야 하는 이자 부담액의 차이가 크지 않지만 대출상환 시기가 길어질수록 그 차이는 벌어진다. 일례로 서울 강남구에 있는 A모텔과 B모텔은 2004년 1월에 동일하게 10억원을 대출 받았지만 연이자율은 A모텔이 3%, B모텔이 5%로 2%의 차이가 있었다. 이를 단순하게 계산해 보면 1년차 이자는 A모텔이 3,000만원, B모텔이 5,000만원으로 두 모텔의 이자 부담액 차이는 2,000만원에 불과하지만 10년 후 이들이 은행에 지급한 이자금액의 차이는 2억원으로 증가한다. ● 대출금리에 따른 이자 부담액 차이
위의 표에서 보듯이 금융을 현명하게 이용하는 첫 단계는 대출금리를 낮추는 것이다. 일반은행의 대출상품을 이용하는 경우 은행별, 상품별로 대출금리가 다르기 때문에 이를 꼼꼼하게 비교한 후 나에게 적합한 상품을 선택하는 것이 중요하다. 만약 모텔을 호텔로 용도변경하는 경우라면 문화체육관광부에서 지원하는 대출금을 사용하는 방법도 고려해볼 만하다. 시중은행의 대출상품은 일반적으로 5% 내외의 연이자를 지불해야 하지만 문화체육관광부의 관광진흥개발기금의 경우 연이자가 2% 정도에 불과하기 때문이다. 연이자 2%와 5%의 차이는 크다. 연이자율을 3% 낮춤으로써 그만큼의 이자부담 비용이 순이익으로 전환되는 결과를 가져온다.
내 모텔의 진짜 주인은 누구인가
우리나라에 존재하는 4만여 개 모텔 중 80% 이상이 은행대출금으로 인한 이자를 부담하고 있다. 또한 우리나라에 존재하는 모든 모텔은 국세청에 세금을 납부해야만 한다. 한국에서 모텔을 10년 동안 운영한 경우에 10년간 납부한 은행이자와 국세청에 납부한 세금의 합계금액이 얼마나 될지 계산해 본 적이 있는가. 수도권 소재 중간 정도 규모의 모텔을 표본으로 하여 계산해 본다면 10년간 납부한 은행이자와 세금의 합계는 3~15억원 정도로 추산된다. 이는 은행대출을 활용하여 새로운 모텔을 신축할 수 있는 금액이며 동시에 현재 나의 금융순자산 규모보다 큰 금액이 될 수도 있다. 등기 부등본상 모텔 소유주와 실제 모텔 소유주가 다를 수 있다는 의미이다. 따라서 내가 내 모텔의 진정한 주인이 되기 위해서는 은행과 국세청을 정확히 알고 활용할 필요가 있다. 지금 내 모텔의 금융 구조를 확인해 보자. 소유주 지분 비율이 70% 내외이고 은행 대출금과 국세청에 납부 하는 세금 비율이 각각 15% 내외라면 바람직한 금융 구조를 갖추고 있다고 볼 수 있다. 
금융기관 대출한도축소에 따른 틈새시장을 노려라
금융기관마다 영업전략이 다르기 마련이다. 모 은행은 장기고객 유치를 위해 주거래은행 통장을 소유한 모텔 경영자에게 금융혜택을 크게 주고, 또 다른 은행은 모텔 감정평가금액에 따른 대출금 비율이 높은 대신 이자율이 높다. 이처럼 각 금융기관이 제공하는 상품 중 내 모텔에 최적화한 금융상품을 찾아내는 게 중요하다. 이 때 중요한 것은 나의 신용등급이다. 신용등급에 따라 대출금 한도와 대출이자가 차등 적용되기 때문이다. 때문에 동일한 부동산을 가지고 대출을 받더라도 건물주의 신용등급에 따라 대출이자 부담이 달라진다.
개인의 신용등급은 제2금융권에서 대출, 현금서비스를 사용하거나 은행이자를 연체하는 경우에 하락하고 제1금융권에서 장기간 정상적으로 거래하면 상승한다. 나의 신용등급을 잘 관리하는 것은 자본주의 경제에서 ‘금융건강’ 을 지키는 핵심이다.  박 성 진
(주)답알엔디 대표
TEL. 02-3446-5377
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